Le projet de résolution sur la loi foncière propose des mécanismes supplémentaires pour la détermination des prix fonciers et la gestion des recettes additionnelles.

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L'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) a récemment soumis un document fournissant des commentaires sur plusieurs aspects du projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant les mécanismes et les politiques visant à remédier aux difficultés et aux obstacles rencontrés dans la mise en œuvre de la loi foncière.

En conséquence, la VNREA a formulé cinq suggestions, proposant notamment des amendements à trois dispositions déjà stipulées dans le projet et ajoutant deux dispositions qui n'y figuraient pas encore.

Concernant les deux propositions supplémentaires, la VNREA cite l'article 5 du projet de résolution, qui stipule l'application des barèmes de prix fonciers pour déterminer les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location de terres pour tous les projets lorsque des terres sont attribuées, louées ou que leur destination est modifiée, dans tous les cas.

Toutefois, selon l'analyse de la VNREA, dans les faits, certains projets d'investissement dans des zones nouvellement aménagées ou des projets d'envergure n'ont pas de barème foncier, ou, si un tel barème existe, son application serait inappropriée. Dans ces cas, il est nécessaire de déterminer des prix fonciers spécifiques conformément aux méthodes de détermination prévues par la loi foncière en vigueur afin de calculer les redevances d'utilisation et les loyers.

La VNREA propose d'ajouter des réglementations précisant les cas où des prix fonciers spécifiques s'appliquent pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location de terres pour les projets lorsque l'État attribue des terres, loue des terres ou modifie la destination des terres, notamment : les projets d'une grande envergure (100 hectares ou plus) et les projets d'investissement dans des zones nouvellement aménagées qui ne disposent pas encore d'une liste de prix fonciers.

Par ailleurs, la VNREA propose d'ajouter une réglementation relative au calcul de la redevance supplémentaire pour la période antérieure à la fixation des prix fonciers. Conformément au point d, paragraphe 2, de l'article 257 de la loi foncière de 2024, le décret 103/2024/ND-CP stipule que la redevance supplémentaire pour les personnes ayant reçu une décision d'attribution/de location de terrain avant le 1er août 2024, mais dont les prix fonciers n'ont pas encore été fixés, sera calculée à 5,4 % par an (ce taux devrait être ramené à 3,6 % par an) de la redevance d'utilisation/de location du terrain due pour la période antérieure à la fixation des prix fonciers.

L'argument avancé est que les investisseurs profitent des redevances d'utilisation/de location des terrains non perçues. Cette vision est erronée et inappropriée, comme l'a souligné la VNREA. Actuellement, la fixation des prix des terrains relève de la responsabilité des agences d'État, et non des utilisateurs.

L'exigence de responsabiliser les exploitants fonciers dans ce cas précis est infondée. Lorsqu'ils n'ont pas acquitté les redevances ou le loyer fonciers, ils ne peuvent exercer leurs droits d'usage du sol (droit d'acheter, de vendre, de céder, d'hypothéquer, etc.) car, selon la réglementation, ces droits ne peuvent être exercés qu'après le règlement des obligations financières relatives au terrain, comme l'a analysé la VNREA.

Par conséquent, la VNREA propose d'ajouter une clause régissant le traitement des redevances additionnelles en fonction des spécificités de chaque cas. Dans les cas où des décisions relatives à l'attribution, au bail, à l'autorisation de changement de destination, au passage d'un loyer annuel à un loyer unique pour toute la durée du bail, à la prolongation ou à la modification de l'utilisation des sols, ou encore à la modification du plan d'aménagement, ont été prises conformément à la loi foncière et aux autres lois applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi, mais que le prix du terrain n'a pas encore été fixé, la détermination des redevances de bail et d'utilisation des sols sera effectuée conformément aux points a, b et c de l'article 257, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024.

En outre, les utilisateurs de terres doivent payer des frais supplémentaires pour la période pour laquelle les frais d'utilisation des terres et le loyer foncier n'ont pas été calculés, comme stipulé aux points a, b et c de l'article 257, paragraphe 2, de la loi foncière, si l'utilisateur de terres a mis en exploitation, en activité commerciale ou en usage la zone de terre pour laquelle les droits d'utilisation des terres ont été accordés.

Les utilisateurs de terrains ne sont pas tenus de payer de redevances supplémentaires pour la période durant laquelle les redevances d'utilisation du sol ou le loyer foncier n'ont pas été calculés, conformément aux points a, b et c de l'article 257, paragraphe 2, de la loi foncière, s'ils n'ont pas encore mis en exploitation, à des fins commerciales ou en usage la parcelle de terrain pour laquelle des droits d'utilisation ont été accordés. Si l'utilisateur a déjà acquitté les redevances supplémentaires pour la période concernée, le montant versé lui sera remboursé ou imputé sur d'autres obligations financières envers l'État.

Concernant les trois amendements proposés, la VNREA a cité : L'article 3, clause 7, relatif à l'acquisition de terres, à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation, stipule que « La déduction des montants d'indemnisation, de soutien et de réinstallation avancés par l'investisseur sur les frais d'utilisation des terres et les frais de location des terres payables doit être calculée pour l'ensemble du projet conformément à l'article 94, clause 2, de la loi foncière. »

Cependant, selon la VNREA, la loi foncière stipule que lorsque des investisseurs avancent des fonds d'indemnisation, de soutien et de réinstallation, ces fonds peuvent être déduits des redevances d'utilisation et de location du terrain liées au projet. Si, après déduction de ces redevances, subsiste un solde, celui-ci peut être intégré au capital d'investissement total du projet.

Par conséquent, ce règlement ne garantit pas véritablement les droits et n'incite pas réellement les investisseurs à participer au financement des indemnisations, des aides et des fonds de réinstallation ; notamment dans le cas des projets exemptés ou éligibles à une réduction des redevances d'utilisation des terres et des redevances de location de terres – a analysé la VNREA.

Par conséquent, la VNREA propose d'autoriser les investisseurs à continuer de déduire les acomptes versés au titre de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation des autres obligations financières que l'investisseur est tenu de payer.

En outre, le point d, paragraphe 1, article 5 stipule que la base de calcul des redevances d'utilisation des terres comprend : les coûts de construction des infrastructures pour la zone de terrain que l'investisseur remet à l'État ; les coûts de construction des infrastructures spécifiés dans ce point sont déterminés conformément aux dispositions de la loi sur la construction.

Selon la VNREA, le projet de loi ne prévoit le calcul des coûts de construction des infrastructures que pour la superficie foncière cédée à l'État par l'investisseur, ce qui est inapproprié. En effet, les barèmes de prix fonciers constituent une réglementation générale et les prix qui y figurent sont généralement basés sur des parcelles existantes. Les projets de développement d'infrastructures n'impliquant pas de cession de terrain à l'État (comme les projets d'aménagement de parcs industriels) ne pourront pas bénéficier des déductions pour coûts d'infrastructure.

Par ailleurs, les coûts d'investissement en infrastructures varient selon les conditions géologiques et l'envergure des projets, notamment pour les zones nouvellement créées ou les terres gagnées sur la mer, où les travaux de nivellement et de construction sont très onéreux. Dès lors, le calcul des seuls coûts d'infrastructure pour la superficie cédée à l'État par l'investisseur ne garantit pas l'équité.

Face à ce constat, la VNREA propose que, pour la fixation des prix fonciers, les coûts d'infrastructure de l'ensemble du projet soient pris en compte, et non uniquement ceux de la superficie cédée à l'État par l'investisseur. Parallèlement, il conviendrait d'édicter des règles relatives à la prise en compte des coûts de remblaiement dans le calcul des prix fonciers (actuellement, ces coûts sont inclus dans les coûts de développement du projet selon la méthode du surplus).

Un autre point sur lequel la VNREA a fait des commentaires est le point b, clause 13, article 3, qui stipule les dispositions transitoires relatives à l'acquisition de terres, à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation, en déclarant : « Dans les cas où, avant la date d'entrée en vigueur de la présente résolution, il n'existe aucune décision approuvant le plan d'indemnisation, de soutien et de réinstallation, l'acquisition de terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation seront effectués conformément à la loi foncière et aux dispositions du présent article. »

Selon la VNREA, l'utilisation de l'expression « cas antérieurs à la date d'entrée en vigueur de la présente résolution pour lesquels aucune décision n'a été prise » ne permet pas de déterminer avec précision la période durant laquelle l'événement s'est produit. Il peut exister des cas où aucune décision d'approbation du plan de rémunération n'a été prise avant la date d'entrée en vigueur de la résolution, mais où une telle décision a été prise entre-temps. Par conséquent, la VNREA propose de la modifier comme suit : « cas pour lesquels aucune décision n'a été prise à la date d'entrée en vigueur de la présente résolution… ».

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