Liste des prix fonciers à Hanoï : Nécessité d’harmoniser le « prix du marché » et la stabilité de la population

Le projet de liste des prix fonciers à Hanoï pour la période 2026-2030 prévoit une augmentation moyenne de 25 à 30 % dans de nombreuses zones périurbaines, suscitant un vif intérêt auprès des particuliers, des entreprises et des experts.

Le projet de barème des prix fonciers à Hanoï pour la période 2026-2030 suscite un vif intérêt. Photo : Tuan Anh/VNA

Selon les experts économiques , la nouvelle grille tarifaire des terrains est une étape nécessaire de la réforme de la gestion foncière, mais elle constitue également un test de la capacité à concilier développement économique urbain et sécurité sociale.

Nombreux sont ceux qui soutiennent un ajustement des prix fonciers aux prix du marché, mais beaucoup s'inquiètent des répercussions en chaîne sur le coût de la vie et le prix des logements, notamment sociaux, qui augmenteront également, rendant l'accès à la propriété encore plus difficile pour les ménages à faibles revenus. Par conséquent, lors de l'établissement des chiffres, les autorités et les décideurs politiques doivent impérativement écouter la voix des habitants des banlieues, les plus directement concernés. Car alors, la grille tarifaire foncière de Hanoï pour la période 2026-2030 reflétera véritablement la valeur du foncier et le niveau de vie des citoyens.

Selon le projet soumis par le Département de l'agriculture et de l'environnement au Comité populaire de Hanoï, les prix du foncier dans les zones périurbaines telles que Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc et Thanh Tri pourraient augmenter de 25 à 26 % par rapport aux tarifs actuels, tandis que dans le centre-ville, la hausse ne serait que de 1,5 à 2 %. Dans certaines communes de la périphérie de Hanoï, les données recueillies montrent que cette proposition d'augmentation importante des prix du foncier inquiète de nombreux ménages et travailleurs, qui s'interrogent sur le coût de la vie et sur leurs perspectives d'accès à la propriété.

Les habitants des communes de banlieue craignent que l'augmentation des prix fixés par l'État n'entraîne une hausse des indemnisations, des coûts de transfert et de toute une série de frais connexes, ce qui réduit leur avantage lorsqu'ils doivent modifier la destination des terrains ou demander une indemnisation dans le cadre de projets.

Dans la commune de Tien Phong (Hanoï), Mme Nguyen Thi Luyen, propriétaire de plus de 3 sao de terres agricoles, a confié que sa famille envisageait de convertir une partie de ces terres en exploitation agricole. Mais apprenant que le nouveau barème des prix fonciers a augmenté de 25 à 30 % et que la taxe d'utilisation des terres a également grimpé, elle craint de ne pouvoir y faire face. La population ne s'oppose pas à la hausse des prix des terrains, mais espère que le gouvernement la calculera de manière raisonnable afin que les habitants des zones périurbaines ne soient pas pénalisés.

Non seulement à Me Linh, mais aussi à Dong Anh (Hanoï), où les prix du foncier avaient flambé lors de l'annonce du projet de nouvelle zone urbaine, de nombreux ménages ont exprimé leurs inquiétudes. M. Tran Van Thuc, négociant en matériaux de construction dans la commune de Vinh Ngoc, a expliqué que la hausse des prix du foncier avait entraîné une augmentation des loyers des entrepôts. Les petites entreprises, déjà peu rentables, craignent désormais de ne pas pouvoir survivre face à ces coûts supplémentaires.

M. Nguyen Van Lam, propriétaire d'un petit restaurant à Thanh Tri (Hanoï), a déclaré que le loyer de son local avait légèrement augmenté depuis mi-2025, bien que le nouveau barème ne soit pas encore entré en vigueur. Le propriétaire a expliqué avoir entendu parler d'une hausse imminente du prix de l'immobilier et avoir donc anticipé l'augmentation du loyer. Chaque mois, M. Lam doit ainsi payer près d'un million de dongs de plus, tandis que son chiffre d'affaires reste inchangé.

Selon Pham Quang Hiep, expert immobilier, cette mentalité de « surfacturation préventive » se manifeste dans de nombreuses zones périurbaines, notamment dans les communes proches du centre-ville et dotées d'infrastructures de qualité. Cela soulève des inquiétudes quant à l'impact de la nouvelle grille tarifaire foncière sur le coût de la vie, entraînant une hausse en chaîne des loyers et des services.

La hausse des prix fonciers entraîne celle des prix de l'immobilier. M. Le Van Binh, investisseur dans le secteur du mini-logement à Hoai Duc (Hanoï), explique que les coûts de déblaiement constituent sa principale préoccupation. Les entreprises réalisent des projets à petite échelle, ciblant les primo-accédants, mais si le prix du terrain augmente de 25 à 30 %, les coûts de production augmentent également, et par conséquent, le prix de vente doit lui aussi grimper. Dans ce cas, l'acheteur est perdant.

L'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) a indiqué que le barème des prix fonciers sert de base au calcul des redevances d'utilisation des sols, des loyers, des indemnisations, des taxes et autres frais. Par conséquent, une hausse trop importante pourrait impacter les prix des logements, tant commerciaux que sociaux. Bien qu'il soit nécessaire d'aligner les prix fonciers sur ceux du marché, il convient d'établir une stratégie pour éviter des augmentations brutales susceptibles de perturber le quotidien des populations, notamment en périphérie.

L'avocate Nghiem Thi Hang, du cabinet Vu Linh (membre du barreau de Hanoï), a estimé qu'une révision du barème des prix fonciers est indispensable pour refléter fidèlement les prix du marché, accroître les recettes budgétaires et garantir la transparence des transactions. Toutefois, Hanoï a besoin d'une stratégie adaptée pour éviter une flambée des prix qui pénaliserait fortement les habitants des banlieues et les petites entreprises.

Pour expliquer ce problème, l'avocate Nghiem Thi Hang a indiqué que les gestionnaires doivent trouver un équilibre entre deux contradictions. D'une part, le barème des prix doit refléter fidèlement les prix du marché, conformément à l'esprit de la nouvelle loi foncière, afin de garantir la transparence, d'éviter les pertes budgétaires et de réduire l'écart entre les prix officiels et les prix de transaction réels. D'autre part, des hausses de prix soudaines, notamment dans les zones agricoles et périurbaines, peuvent engendrer un effet domino qui augmente les coûts des intrants du projet, fait grimper les prix des logements commerciaux et pénalise les ménages à faibles revenus. Par conséquent, Hanoï devrait mettre en œuvre une stratégie d'augmentation progressive des prix, combinant mesures de soutien, compensations pour les personnes à faibles revenus et adaptation du mécanisme de compensation.

Partageant cet avis, M. Pham Quang Hiep, expert immobilier, a déclaré que la hausse des prix fonciers devrait être progressive. Par exemple, une augmentation de 10 à 15 % par an pendant les deux premières années, plutôt qu'une hausse brutale, serait préférable. Parallèlement, il est indispensable de publier les données d'évaluation afin de permettre un suivi et d'éviter tout malentendu ou suspicion.

Outre l'augmentation des prix fonciers prévue par la feuille de route, l'agence de gestion doit également publier les données d'évaluation, les méthodes de calcul et les cartes de localisation précises. Parallèlement, des solutions doivent être mises en place pour soutenir les ménages à faibles revenus et ceux dont les terres agricoles ont été reconverties, notamment par le biais de politiques de reconversion professionnelle et de réductions des taxes foncières. Il est particulièrement important de maintenir la stabilité des prix des logements sociaux afin d'éviter tout impact négatif sur les acquéreurs de logements traditionnels.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm