Contrôle du crédit immobilier : strict, mais pas extrême

L’ombre de 4 100 milliards de VND et la question de l’efficacité du capital

Selon la Banque d'État, à fin août 2025, l'encours total des crédits immobiliers atteignait 4,1 millions de milliards de VND, dont près de 1,823 million de milliards de VND étaient exclusivement consacrés aux activités immobilières. Ce montant équivaut à près de quatre fois les investissements publics prévus pour 2025, alors que ce secteur ne contribue directement qu'à hauteur d'environ 3,5 % au PIB.

Les données du ministère de la Construction montrent que les projets d'aménagement urbain et de logement restent en tête en termes de volume de crédit, avec 614 737 milliards de VND. Viennent ensuite les projets de parcs industriels et de zones franches d'exportation, avec 114 274 milliards de VND. Des flux de capitaux sont également alloués à des secteurs tels que la location de bureaux (61 946 milliards de VND), le tourisme et les complexes touristiques (62 487 milliards de VND), la restauration et l'hôtellerie (64 560 milliards de VND) et les prêts pour l'acquisition de droits fonciers (190 113 milliards de VND).

D'après les analystes, la répartition du crédit révèle une forte expansion des prêts dans les secteurs sensibles aux cycles économiques . Plus précisément, ces chiffres indiquent que les capitaux sont fortement attirés par les secteurs à forte rentabilité, mais que les retombées sur l'économie restent limitées.

*Fin août 2025, l'encours total des crédits immobiliers atteignait 4,1 millions de milliards de VND. Photo : Duy Minh.*

En effet, selon les rapports financiers du troisième trimestre 2025 des banques cotées, l'endettement immobilier a progressé dans la plupart des établissements. Dans le secteur de la banque commerciale, Techcombank arrive en tête avec 237 838 milliards de VND, soit 32,81 % de la dette totale ; VPBank se classe deuxième avec 205 955 milliards de VND ;SHB occupe la troisième place avec 184 044 milliards de VND, mais affiche la deuxième part la plus importante du système, dépassant les 30 % de la dette totale. Ces chiffres témoignent d'un fort afflux de capitaux vers l'immobilier, un phénomène qui n'est pas nouveau mais qui prend une ampleur telle qu'il requiert une surveillance accrue.

Parallèlement, les banques de taille moyenne et les petites banques restent sur la défensive. MBBank, HDBank, TPBank, MSB et LPBank maintiennent toutes leur ratio de prêts immobiliers à un chiffre, témoignant de leur prudence face aux fluctuations du marché. Cependant, même au sein de ce groupe, la croissance des encours de prêts se poursuit, preuve que l'attrait du secteur immobilier demeure intact.

Les experts avertissent que les capitaux investis dans l'immobilier représentent actuellement près d'un quart du capital total de l'économie, alors que leur capacité à créer des emplois, de la valeur ajoutée et des retombées économiques est bien moindre que dans les secteurs manufacturier, commercial et des services. Ces flux de trésorerie mal orientés peuvent engendrer des déséquilibres économiques et accroître les risques systémiques en cas de retournement du marché.

La frontière ténue entre reprise et bulle

Selon le Dr Pham Thi Hoang Anh, directrice adjointe de l'Académie bancaire, les garanties dans le système de crédit proviennent principalement du marché immobilier. Si ce marché entre en récession, le système bancaire sera soumis à une forte pression due aux créances douteuses. Cela démontre que les risques liés au crédit immobilier ne résident pas uniquement dans le montant de la dette en cours, mais aussi dans la qualité et l'authenticité des garanties.

*Le marché immobilier est actuellement dans une phase de « achat élevé, revente élevée ». Photo : Quoc Anh.*

Partageant une perspective prudente, l'économiste Dinh The Hien a déclaré que le marché actuel se trouve dans une situation de « surévaluation », un signal d'alarme précoce de bulle immobilière. Il a expliqué que lorsque les transactions immobilières reposent uniquement sur une psychologie spéculative à court terme, sans lien avec les flux de trésorerie réels ou la valeur d'exploitation, les prix de l'immobilier s'envolent, tandis que la liquidité se raréfie.

« La mentalité du "acheter cher, vendre cher" peut permettre à un groupe d'investisseurs de réaliser des gains à court terme, mais elle crée un cycle de surchauffe qui peut facilement mener à un effondrement », a averti M. Hien.

Il convient de noter que le crédit immobilier a fortement progressé sans toutefois engendrer de véritable essor. La croissance du crédit a atteint environ 13 % au cours des neuf premiers mois de l'année, tandis que les flux de capitaux vers l'immobilier ont augmenté de près de 20 %, mais la liquidité demeure faible. « L'argent a circulé, mais le marché n'est pas devenu sain », a commenté M. Hien. Cela démontre que les flux de capitaux n'ont plus d'effets positifs, mais exercent une double pression sur les banques et le marché.

Conformément au principe de sécurité, les banques ne devraient prêter que jusqu'à 70 % de la valeur du bien, l'acheteur ou l'investisseur devant apporter les 30 % restants. Or, dans les faits, il arrive que les banques prêtent même l'acompte, ce qui signifie que le crédit s'est fortement orienté vers la spéculation. Lorsque les prix augmentent trop rapidement, les investisseurs opportunistes rencontrent des difficultés, le crédit s'accumule, les créances douteuses augmentent… C'est le scénario que de nombreux experts ont observé lors des cycles précédents.

Il est indéniable que le crédit demeure le moteur de la reprise du marché immobilier, notamment avec la déblocage de nombreux projets dont la légalité était jusqu'alors incertaine. L'augmentation du crédit reflète en partie l'espoir d'une reprise, mais il convient de l'orienter de manière sélective afin d'éviter qu'il ne se déverse dans le secteur spéculatif.

Par conséquent, la maîtrise du crédit immobilier ne signifie pas un resserrement extrême, mais un ajustement du rythme, visant un équilibre entre reprise et sécurité du système. Il est nécessaire de bien distinguer les capitaux destinés aux besoins réels en logements, les capitaux pour la construction de logements, les zones industrielles, le tourisme et les capitaux destinés aux activités spéculatives.

En réalité, si le crédit immobilier continue de se développer sans créer de valeur réelle, la bulle risque de se reformer et le prix à payer ne sera alors pas seulement un endettement irrécouvrable ou une croissance réduite, mais aussi l'instabilité de l'ensemble du système financier.

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