La vague « vers le Sud » des flux de capitaux immobiliers

La région Sud, et notamment Hô Chi Minh-Ville, attire les capitaux immobiliers en provenance du Nord, attirés par l'afflux de capitaux vers le Sud. Cependant, dans un contexte de restructuration du marché, les investisseurs doivent sélectionner avec soin les segments, évaluer leur capacité financière et privilégier les stratégies à long terme plutôt que de rechercher des profits rapides, afin de garantir la sécurité et l'efficacité de leurs investissements.

Báo Đại biểu Nhân dân•08/11/2025

Les prix de l'immobilier restent élevés, les flux de trésorerie cherchent une direction.

Les données de recherche de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) montrent qu'au cours des neuf premiers mois de 2025, le marché de Hanoï a enregistré environ 22 000 nouveaux appartements, soit 64 % de l'offre totale de 2024 et le niveau le plus élevé sur la même période de 2019 à 2025. Les appartements continuent notamment de jouer un rôle prépondérant, représentant 76 % de l'offre totale de nouveaux logements.

*Actuellement, les flux de capitaux immobiliers se déplacent fortement vers la région Sud. Photo : VARS*

Cependant, les prix de vente ne se sont pas stabilisés, bien au contraire, ils ont fortement augmenté avec la popularité croissante des nouveaux projets immobiliers affichant des prix supérieurs à 100 millions de VND/ ^m² . L'indice des prix des appartements à Hanoï (qui reflète la fluctuation moyenne des prix de vente sur la période actuelle par rapport à la période de référence (premier trimestre 2019) des projets de l'échantillon sélectionné et observé par VARS) a progressé de 5 % au troisième trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent et de 96,2 % par rapport au trimestre de référence (premier trimestre 2019), soit 1,7 fois la hausse enregistrée dans le vieux Hô Chi Minh- Ville sur la même période.

Le prix de base des appartements (appartements mis en vente pour la première fois) à Hanoï a également établi une nouvelle « marque », avec une moyenne de 95 millions de VND/ ^m2 , supérieure à celle de Hô Chi Minh-Ville, où plus de 43 % des nouvelles offres du troisième trimestre étaient proposées à un prix supérieur à 120 millions de VND/ ^m2 .

La stagnation des prix de l'immobilier a réduit la marge de hausse, diminuant ainsi l'attractivité des investissements. Parallèlement, la valeur des biens immobiliers dépasse les capacités financières de nombreux investisseurs, ce qui les pousse à quitter Hanoï pour rechercher de nouvelles opportunités sur des marchés aux prix raisonnables et au potentiel de croissance plus élevé.

Outre la concentration des investissements dans les provinces entourant Hanoï et bénéficiant d'infrastructures complètes, les flux financiers se déplacent fortement vers la région Sud.

Le secrétaire général adjoint de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), Nguyen Thai Binh, a indiqué qu'à la fin du deuxième trimestre, les statistiques préliminaires recueillies auprès de plusieurs investisseurs montraient que les clients du Nord représentaient environ 20 % du total des transactions réalisées dans le Sud au cours du premier semestre, soit le double du chiffre enregistré à la même période l'année précédente. À la fin du troisième trimestre, ce taux avait atteint 30 %, un niveau presque équivalent à celui de la période faste de 2016-2020.

Par conséquent, la région Sud attire les capitaux grâce au maintien des prix à leur niveau cumulé ces trois dernières années, ce qui crée un potentiel de croissance et des marges bénéficiaires intéressantes pour les investisseurs. Dans certaines zones périphériques de l'ancienne Hô Chi Minh-Ville, y compris les localités fusionnées, les prix sont 30 à 40 % inférieurs à ceux de Hanoï, tandis que les infrastructures et le rythme d'urbanisation s'accélèrent fortement.

Par exemple, à Hanoï, avec 2 à 4 milliards de VND, on ne peut acquérir qu'un appartement d'une chambre ou d'une pièce supplémentaire, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, les investisseurs ont un choix plus diversifié, allant des appartements aux maisons individuelles. Il est à noter que le prix de certains programmes immobiliers récemment lancés dans la banlieue de Hô Chi Minh-Ville ne représente actuellement que les deux tiers de celui des programmes immobiliers dans la banlieue de Hanoï, ce qui rend la marge de plus-value à moyen et long terme plus attractive.

Les flux de capitaux d'Hanoi vers Hô Chi Minh-Ville et ses environs ne visent pas seulement à « rechercher des prix bas », mais aussi à diversifier les portefeuilles et à optimiser l'efficacité du capital. Comparé à celui d'Hanoï, le marché d'Hô Chi Minh-Ville présente une nette différenciation, notamment dans le segment des appartements haut de gamme, avec des documents juridiques complets et des emplacements de premier choix, répondant aux besoins d'accumulation d'actifs à long terme des investisseurs potentiels.

Il s'agit d'une gamme de produits qui génère un double profit, à la fois un potentiel d'augmentation des prix et une rentabilité locative efficace grâce à l'avantage d'un centre économique dynamique, attirant fortement les IDE et les experts étrangers ayant des besoins en logements haut de gamme.

Le développement des infrastructures s'accélère, créant des opportunités, mais la prudence est de mise.

La tendance à l’expansion vers le Sud est également alimentée par le retour de plusieurs grands investisseurs dans le Sud après la résolution des problèmes juridiques, ainsi que par d’importantes campagnes de communication. En particulier, de nombreux investisseurs individuels d’Hanoï privilégient les partenariats avec des investisseurs qu’ils connaissent bien lorsqu’ils développent leurs projets dans le Sud, tirant parti de leur connaissance de la marque et de leurs capacités de mise en œuvre.

Plusieurs projets d'envergure, comme le complexe urbain de Can Gio, ont suscité un vif intérêt auprès des investisseurs hanoïens dès leur lancement, grâce à leur emplacement stratégique et à leur potentiel de développement à long terme. Les agences immobilières du Nord ont également rapidement étendu leurs activités dans le Sud, y important leur clientèle et leurs services.

De plus, certains projets de grands investisseurs affichent des prix bas alors que des projets similaires dans le Nord ont vu leur prix doubler et ont été « déterrés » par de nombreux investisseurs, même avec une augmentation de prix de 5 % en une semaine.

Un facteur important qui contribue à renforcer l'attractivité des investissements est la politique de développement des infrastructures et la volonté d'aménagement du territoire mises en œuvre suite à la fusion administrative de la nouvelle ville d'Hô-Chi-Minh-Ville. De nombreux projets récents s'inscrivent dans le prolongement des lignes de métro, des rocades et des axes routiers principaux, améliorant ainsi la connectivité interrégionale et la valeur future des actifs, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les investisseurs de Hanoï.

VARS IRE estime que, de manière générale, le flux d'investissements immobiliers vers le Sud se renforce. Le Sud, et notamment Hô Chi Minh-Ville, devient progressivement une nouvelle destination grâce à des prix raisonnables, des infrastructures en plein développement et un cadre juridique amélioré.

Toutefois, afin de garantir la sécurité et l'efficacité de leurs investissements dans un contexte de restructuration du marché, les investisseurs doivent sélectionner avec soin les segments, évaluer leur capacité financière et privilégier les stratégies à long terme plutôt que de rechercher des profits rapides. Dans un contexte où la plupart des transactions reposent encore sur la demande d'investissement, tandis que l'offre augmente rapidement, un recours excessif à l'emprunt pour investir massivement peut conduire les investisseurs à adopter une position passive en cas de hausse des taux d'intérêt ou de baisse de la liquidité. Le pire scénario serait une interruption des flux de trésorerie pouvant entraîner la stagnation des projets, affectant ainsi le moral du marché et la confiance des investisseurs.

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