Le « mouvement vers le sud » des capitaux immobiliers

La région sud, et notamment Hô Chi Minh-Ville, attire les capitaux immobiliers qui migrent vers le sud, en particulier ceux du nord. Cependant, dans un contexte de restructuration du marché, ces investisseurs doivent sélectionner avec soin leurs segments, évaluer leurs capacités financières et privilégier les stratégies à long terme plutôt que les profits rapides, afin de garantir la sécurité et l'efficacité de leurs investissements.

Les prix de l'immobilier restent élevés et les capitaux cherchent des solutions alternatives.

Selon les données de recherche de l'Institut vietnamien d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), au cours des neuf premiers mois de 2025, le marché de Hanoï a enregistré environ 22 000 nouveaux appartements mis sur le marché, soit 64 % de l'offre totale de 2024 et le niveau le plus élevé pour la même période entre 2019 et 2025. Parmi ceux-ci, les appartements ont continué de jouer un rôle prépondérant, représentant 76 % de l'offre totale nouvelle.

Actuellement, les capitaux d'investissement immobilier se dirigent fortement vers le sud du pays. Photo : VARS

Cependant, les prix de vente ne se sont pas stabilisés ; au contraire, ils s'accélèrent, les nouveaux projets immobiliers affichant des prix supérieurs à 100 millions de VND/ ^m² se multipliant. L'indice des prix des appartements (qui reflète la fluctuation moyenne des prix de vente de la période actuelle par rapport à la période de référence (T1 2019) des projets de l'échantillon sélectionné et observé par VARS) à Hanoï a augmenté de 5 % au T3 2025 par rapport au trimestre précédent et de 96,2 % par rapport au trimestre de référence (T1 2019), soit 1,7 fois la hausse enregistrée à Hô Chi Minh -Ville sur la même période.

Le prix du marché primaire des appartements (appartements mis en vente pour la première fois) à Hanoï a également établi un nouveau « jalon », avec une moyenne de 95 millions de VND/ ^m² , supérieur à celui de Hô Chi Minh-Ville, où plus de 43 % des nouvelles offres du troisième trimestre étaient proposées à un prix supérieur à 120 millions de VND/ ^m² .

La flambée des prix de l'immobilier a réduit les perspectives de hausse des prix, diminuant ainsi l'attrait des investissements. Parallèlement, les capitaux requis dépassent largement les capacités financières de nombreux investisseurs, ce qui les pousse à quitter Hanoï pour rechercher de nouvelles opportunités sur des marchés aux prix plus raisonnables et au potentiel de croissance plus élevé.

Outre la concentration des investissements dans les provinces entourant Hanoï et dotées d'infrastructures bien développées, les investissements se déplacent fortement vers la région sud.

D'après Nguyen Thai Binh, secrétaire général adjoint de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), les statistiques préliminaires de plusieurs promoteurs immobiliers à la fin du deuxième trimestre indiquent que les clients du Nord ont représenté environ 20 % du total des transactions dans le Sud au cours du premier semestre, soit le double du chiffre enregistré à la même période l'année précédente. À la fin du troisième trimestre, ce taux avait atteint 30 %, un niveau comparable à celui de la période faste de 2016-2020.

Par conséquent, la région sud attire les investissements grâce à la stabilité des prix observée ces trois dernières années, ce qui favorise la croissance et offre des marges bénéficiaires intéressantes aux investisseurs. Dans certaines zones périphériques de l'ancienne Hô Chi Minh-Ville, y compris les localités fusionnées, les prix sont de 30 à 40 % inférieurs à ceux de Hanoï, tandis que les infrastructures et le taux d'urbanisation progressent rapidement.

Par exemple, à Hanoï, avec 2 à 4 milliards de VND, on ne peut acquérir qu'un appartement d'une ou deux pièces (une chambre et une chambre supplémentaires), tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, les investisseurs bénéficient d'un choix beaucoup plus vaste, allant des appartements aux maisons individuelles. Il est à noter que les prix de certains programmes immobiliers récemment lancés dans la banlieue de Hô Chi Minh-Ville ne représentent actuellement que les deux tiers de ceux pratiqués dans la banlieue de Hanoï, ce qui rend le potentiel d'appréciation des prix à moyen et long terme plus attractif.

Les flux de capitaux d'Hanoi vers Hô Chi Minh-Ville et ses environs ne sont pas seulement motivés par le désir de « dénicher des bonnes affaires », mais visent également à diversifier les portefeuilles et à optimiser l'utilisation des capitaux. Comparé à celui d'Hanoï, le marché d'Hô Chi Minh-Ville se distingue nettement, notamment dans le segment des appartements haut de gamme, avec une documentation juridique complète et des emplacements de premier choix, répondant aux besoins d'accumulation d'actifs à long terme des investisseurs fortunés.

Cette gamme de produits offre un double rendement, avec un potentiel d'appréciation du prix et un revenu locatif effectif, grâce aux avantages d'un centre économique dynamique qui attire fortement les IDE et les experts étrangers en quête de logements haut de gamme.

Le développement des infrastructures s'accélère, créant des opportunités, mais la prudence est de mise.

La tendance à l'« expansion vers le sud » est encore renforcée par le retour de nombreux promoteurs immobiliers de renom dans le Sud après la levée des obstacles juridiques, ainsi que par d'importantes campagnes marketing. En particulier, de nombreux investisseurs individuels d'Hanoï privilégient les partenariats avec des promoteurs qu'ils connaissent bien lorsqu'ils étendent leurs projets vers le sud, tirant parti de leur familiarité avec la marque et leurs compétences en matière de réalisation.

Plusieurs projets d'envergure, comme le complexe urbain de Can Gio, ont immédiatement suscité un vif intérêt auprès des investisseurs hanoïens dès leur lancement, grâce à leur emplacement stratégique et à leur potentiel de développement à long terme. Les agences immobilières du Nord ont également rapidement étendu leurs activités dans le Sud, y important leur clientèle et leurs services.

Par ailleurs, certains projets de grands promoteurs affichent des prix attractifs, tandis que des projets similaires dans le Nord ont vu leur valeur doubler. De nombreux investisseurs redécouvrent ces projets, et les prix peuvent même augmenter de 5 % en une seule semaine.

Un facteur clé du renforcement de l'attractivité pour les investisseurs réside dans la dynamique de développement des infrastructures et d'aménagement du territoire induite par la fusion administrative de la nouvelle ville d'Hô-Chi-Minh-Ville. De nombreux projets immobiliers récents sont désormais stratégiquement situés le long des lignes de métro, des rocades et des grands axes de transport, ce qui améliore la connectivité interrégionale et accroît la valeur future des biens immobiliers, les rendant particulièrement attractifs pour les investisseurs hanoïens.

VARS IRE constate que, globalement, la migration des capitaux d'investissement immobilier vers le Sud s'accentue. Le Sud, et notamment Hô Chi Minh-Ville, devient progressivement une nouvelle destination grâce à des prix compétitifs, des infrastructures en plein développement et un cadre juridique amélioré.

Toutefois, dans un contexte de restructuration du marché, les investisseurs doivent sélectionner avec soin les segments, évaluer leurs capacités financières et privilégier les stratégies à long terme plutôt que de rechercher des profits rapides, afin de garantir la sécurité et l'efficacité de leurs opérations. La plupart des transactions étant encore dictées par la demande d'investissement, tandis que l'offre augmente rapidement, un recours excessif à l'emprunt pour des investissements diversifiés peut fragiliser les investisseurs en cas de hausse des taux d'intérêt ou de baisse de la liquidité. Le pire scénario serait une interruption des flux de trésorerie, pouvant entraîner la stagnation des projets, affecter le moral du marché et éroder la confiance des investisseurs.

Source : https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html