En tant qu'organisation sociale professionnelle et unité de recherche dans le domaine de l'immobilier, l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) affirme que le barème foncier est un outil important de l'État pour la gestion foncière, le recouvrement des recettes budgétaires, le calcul des obligations financières et constitue la base légale pour la détermination des indemnités, des aides à la réinstallation, etc.
Par conséquent, l'établissement des listes de prix fonciers doit être réalisé avec soin, de manière scientifique et selon une feuille de route raisonnable, afin de refléter fidèlement la valeur réelle du marché, tout en évitant de perturber le marché et de créer des pressions financières pour les particuliers et les entreprises.
Selon VARS IRE, la publication du nouveau barème foncier à compter du 1er janvier 2026 est une étape incontournable de la gestion publique, contribuant à la transparence du marché et réduisant l'écart entre les prix fonciers officiels et les prix du marché. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment que la hausse spectaculaire constatée dans plusieurs régions engendre des risques importants pour les entreprises, les particuliers et l'activité de crédit bancaire.
L'analyse de VARS IRE montre que l'un de ces impacts touche les particuliers et les ménages. Ainsi, les personnes effectuant des démarches foncières telles que le changement d'affectation des sols, l'obtention de certificats de droit d'utilisation du sol ou le versement d'indemnisations et la démolition de terrains seront les plus affectées, car les obligations financières sont calculées directement sur la base du nouveau barème. Parallèlement, le coût du changement d'affectation des sols, de l'obtention des titres fonciers et de l'acquisition de logements pourrait augmenter fortement, pénalisant les ménages à revenus moyens et faibles. Un risque de litiges et de réclamations existe même dans les zones concernées par les indemnisations et la démolition de terrains si l'ajustement du prix du terrain dépasse largement le prix approuvé.
De plus, le secteur immobilier est également touché. En effet, la hausse des prix du foncier entraîne une augmentation considérable des coûts d'indemnisation et des redevances d'utilisation du sol, qui représentent la part la plus importante du coût total de développement et de l'investissement. Pour les projets en cours, les entreprises se trouvent confrontées à un dilemme : poursuivre ou suspendre les travaux, car la forte augmentation des redevances d'utilisation du sol peut rendre l'investissement total supérieur à leurs capacités financières.
Au contraire, pour les projets non encore mis en œuvre, les entreprises peuvent se montrer plus proactives dans la planification des budgets, des indemnisations et des plans de déblaiement des sites. Cependant, l'acceptation par le marché de cette hausse forcée des prix de vente reste incertaine. Plus grave encore, certains projets pourraient engendrer des pertes ou des retards dans la délivrance des certificats aux clients, ce qui risque de donner lieu à des litiges – VARS IRE.
Par ailleurs, selon VARS IRE, la révision des prix fonciers en 2026, avec la hausse proposée, aura également un impact sur les activités bancaires et le crédit immobilier. Par exemple, l'évaluation des actifs garantis devra être ajustée au cadre de référence, et les banques pourront resserrer leurs taux d'intérêt pour maîtriser les risques de créances irrécouvrables. La hausse des prix de l'immobilier et des coûts d'accession à la propriété peut réduire le pouvoir d'achat, notamment pour les primo-accédants. Si les prix fonciers augmentent plus rapidement que leur valeur réelle, le risque de décalage entre l'évaluation et le marché affectera la qualité du crédit.
Un autre impact mentionné par VARS IRE concerne le marché. Du côté de l'offre, la forte hausse des coûts d'utilisation des terrains, des loyers fonciers, des indemnisations et des coûts de déblaiement entraînera une augmentation des prix et une inflation des projets. La structure de l'offre demeure déséquilibrée, principalement concentrée sur les segments haut de gamme et à forte valeur ajoutée, car les entreprises disposant d'une solide assise financière peuvent réduire les délais de développement et commercialiser leurs produits plus rapidement. Parallèlement, les petites et moyennes entreprises (PME) rencontrent des difficultés pour mener à bien de nouveaux projets, ce qui risque de freiner l'offre de logements commerciaux, notamment en périphérie des grandes agglomérations.
Du côté de la demande, les prix de vente devraient augmenter au même rythme que les coûts de production, ce qui entraînera une baisse du pouvoir d'achat réel, notamment chez les consommateurs ayant un besoin urgent de logement. Par conséquent, une attitude prudente et une attente de mesures de soutien pourraient engendrer une stagnation temporaire du marché.
Il est à noter que les prix de vente devraient fluctuer à la hausse. VARS IRE prévoit que les investisseurs ajusteront vraisemblablement les prix de vente à des niveaux plus élevés, tout en développant des produits haut de gamme afin de maintenir leurs marges bénéficiaires dans un contexte de rareté des terrains disponibles. Parallèlement, le niveau général des prix sur le marché continuera d'augmenter, ce qui accentuera les difficultés d'accès au logement.
Dans les cas où l'investisseur peut réaliser des économies en étant plus proactif dans la planification budgétaire et en raccourcissant les délais d'indemnisation et de déblaiement du site, si les économies réalisées sur les procédures administratives, le temps et les risques juridiques peuvent compenser en partie l'augmentation des obligations financières liées au terrain, l'impact global ne sera pas trop négatif.
Pour les collectivités locales, l'ajustement des barèmes fonciers permettra d'accroître les recettes budgétaires locales grâce aux impôts, taxes et redevances d'utilisation du sol. Ces recettes supplémentaires pourront être réinvesties dans des projets d'infrastructure, l'embellissement urbain et le développement des transports régionaux, contribuant ainsi à la valorisation du foncier et à la promotion du développement socio -économique local.
Toutefois, le volume de données nécessitant une mise à jour des prix fonciers va fortement augmenter, risquant d'engendrer des engorgements administratifs, d'autant plus que le modèle de transfert local à deux niveaux souffre de dysfonctionnements et d'un manque de ressources humaines. On craint également une baisse d'attractivité due à la hausse des coûts d'investissement, notamment dans les zones à fort potentiel mais encore dépourvues d'infrastructures.
À partir de ces analyses, VARS IRE recommande que toutes les réglementations des prix, y compris les listes de prix fonciers, soient relatives. En effet, à long terme, les prix de l'immobilier sont déterminés par l'offre et la demande. En pratique, il est difficile d'espérer qu'une liste de prix fonciers satisfasse tous les acteurs concernés, car les usages, les avantages et les attentes diffèrent d'un groupe à l'autre.
Par conséquent, selon VARS IRE, le barème foncier n'a de sens que lorsqu'il est utilisé à des fins spécifiques, telles que l'indemnisation et le déblaiement de sites. S'il est utilisé à d'autres fins, comme le calcul des redevances d'utilisation des sols, les ventes aux enchères ou les impôts, il perdra de son utilité et devra être adapté avec souplesse afin de garantir la cohérence des intérêts entre l'État, les citoyens et les entreprises.
Par conséquent, VARS IRE estime nécessaire de définir précisément le rôle du barème foncier. Ce dernier est un outil de gestion étatique et de recouvrement des impôts, et non un instrument de régulation de l'offre et de la demande. Une politique de stabilisation des prix fonciers doit viser à long terme la transparence, l'équité et la durabilité.
Parallèlement, il est nécessaire de définir clairement les responsabilités entre l'État et les collectivités locales. L'État devrait se contenter de définir un cadre technique et une méthode de tarification unifiés, laissant aux collectivités locales le soin de les mettre en œuvre et de les adapter. Il convient également d'accroître la flexibilité de la gestion des prix fonciers en autorisant les collectivités locales à appliquer des coefficients d'ajustement modulables en fonction de la zone, de la période, du type d'utilisation des sols et des objectifs de développement socio-économique. Différents niveaux de redevances, loyers, taxes et autres charges foncières devraient être appliqués selon la destination des sols (résidentiel, commercial, tertiaire, agricole , etc.) et le niveau d'infrastructures et d'urbanisation de chaque région.
Les experts soulignent notamment la nécessité de garantir la stabilité et d'établir une feuille de route raisonnable. Il est donc indispensable de mettre en place un plan d'ajustement adapté afin d'éviter tout choc sur le marché et tout impact brutal sur les entreprises et les citoyens, d'autant plus que de nombreuses collectivités locales perfectionnent encore leur modèle de gouvernance urbaine à deux niveaux.
Par ailleurs, il est nécessaire de renforcer la communication et les directives de mise en œuvre. La diffusion et l'explication des politiques permettront aux particuliers, aux entreprises et aux courtiers de comprendre la nature et le rôle des listes de prix fonciers, évitant ainsi toute exploitation visant à « gonfler les prix » ou à créer de fausses attentes quant aux tendances du marché.
Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
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