Paradoxe du marché, à la fois pénurie et excédent ; la raison pour laquelle la « vague » d'investissements déferle sur de nombreuses localités

Le marché immobilier des provinces et des villes attire les capitaux d'investissement, les stocks augmentent, le délai de délivrance du premier livre rouge a été raccourci depuis le 1er août… voici les dernières nouvelles du secteur.

Dernières nouvelles immobilières : Perspectives du projet Harbor Center Hai Phong . (Source : Silk Path Hotel Company Limited)

Lancement continu de nouveaux projets dans les localités

Hai Phong a récemment accueilli un nouveau projet, Harbour Center, situé au 3 rue Le Lai, dans le district de Ngo Quyen. Ce projet comprend 74 lots contigus de maisons-boutiques (maisons de ville commerciales) sur cinq étages, pour une surface utile totale d'environ 400 m². La surface au sol varie de 68,6 à 161,8 m², et la façade commune mesure de 6 à 13,8 m. Le projet, d'une superficie totale de plus de 11 000 m², est un investissement de Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen accueille un nouveau projet immobilier : The Fibonan, un immeuble mixte de 32 étages et 3 sous-sols, appartenant au complexe résidentiel Hung Thinh, situé dans la commune de Cuu Cao, district de Van Giang (Hung Yen). Ce projet est porté par An Phu Invest. D'une superficie totale de 20 992 m², dont 4 370 m² de terrain bâti, The Fibonan comprend 656 appartements d'une superficie allant de 43 à 96 m².

Ha Nam accueille un nouveau projet immobilier, Sun Urban City Ha Nam. Situé au cœur du nouveau quartier de Phu Ly, ce projet s'étend sur plus de 400 hectares, dont 200 sont dédiés à l'aménagement de plans d'eau, 19 au parc Sun World, 17 à un lac paysager, 28 aux nouveaux bâtiments administratifs, 13 à un parc intérieur et 60 au projet lui-même. L'offre de logements est diversifiée : appartements, maisons-commerces et villas sont répartis dans 40 immeubles de 9 étages, pour un total d'environ 15 000 appartements, 4 500 maisons de ville commerciales et 1 200 villas individuelles et jumelées.

La ville de Thanh Hoa a également accueilli un nouveau projet immobilier, Central Riverside. Situé dans le quartier de Dong Hai, ce projet, développé par Taseco Land, s'étend sur 15,6 hectares et propose 493 logements : 339 maisons de ville (80 à 134 m²), 94 commerces (104 à 197 m²) et 60 villas (180 à 361 m²).

Bac Giang accueille un nouveau projet immobilier, The Terra – Bac Giang, développé par l'investisseur Van Phu – Invest. Situé dans le quartier de Dinh Ke, au sud de la ville de Bac Giang, ce projet s'étend sur une superficie de 45 059 m² et comprend deux tours de 28 étages abritant au total 688 appartements, 66 villas et 43 maisons de ville.

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGOHomes, a déclaré que les appartements à Hanoï conservent leur attrait et dominent toujours le marché, tant résidentiel qu'investissement. Cependant, depuis le deuxième trimestre de cette année, ce segment partage désormais le gâteau des investissements avec d'autres segments et marchés, en raison du fort essor de l'immobilier provincial. Outre la multiplication des nouveaux projets sur le marché provincial, la raison principale réside également dans le niveau actuel des prix de l'immobilier à Hanoï, tous segments confondus, qui les rend moins attractifs pour les investisseurs.

La vague migratoire a débuté en mars 2024 et s'intensifie. Dans ce contexte, les investisseurs recherchent des opportunités le long des axes économiques liés aux parcs industriels, aux provinces à économie développée et aux axes de transport importants tels que Bac Ninh - Bac Giang et Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

Les stocks augmentent

D'après les informations de Cafebiz et les données du ministère de la Construction, le marché immobilier a progressivement repris son activité au cours des premiers mois de l'année, et le nombre de recherches et de transactions a également augmenté. Le nombre de transactions immobilières début 2024 a progressé de près de 30 % par rapport à fin 2023.

Cependant, le marché immobilier reste confronté à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre de projets achevés, de projets nouvellement autorisés et de projets éligibles à une vente future est inférieur à celui de la même période en 2023. Notamment, le stock de biens immobiliers demeure très important, composé principalement de maisons individuelles et de terrains, avec 19 323 produits, soit une augmentation de 43 % par rapport à la fin de l’année dernière.

Les rapports financiers de dix sociétés immobilières de développement de logements cotées en bourse indiquent également que la valeur totale des stocks au 31 juin s'élevait à plus de 269 135 milliards de VND, soit une augmentation de près de 3 % par rapport à la même période. En réalité, ces dernières années, la valeur des stocks de nombreuses sociétés n'a pas diminué, mais a au contraire connu une forte augmentation.

Les stocks des entreprises sont classés en deux catégories : les biens immobiliers finis et les biens immobiliers en construction. Concernant les biens immobiliers finis, dans un contexte de marché difficile, de nombreuses entreprises ont reporté leurs projets de commercialisation dans l’attente d’une amélioration de la conjoncture, ce qui explique que la valeur des stocks de certaines d’entre elles n’ait pas diminué.

Concernant les biens immobiliers inachevés, il s'agit du principal type de stock des entreprises immobilières. L'augmentation continue de ce stock s'explique par le blocage, depuis des années, de nombreux projets immobiliers suite à des problèmes juridiques. On constate qu'après la période de forte croissance de l'offre (2018), l'approbation des projets de logements en zone urbaine a également ralenti, en raison de problèmes de procédure de plus en plus complexes. Cette situation a entraîné une diminution constante de l'offre sur le marché au fil des ans, notamment dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï.

Par ailleurs, une autre raison de ces stocks élevés est que le marché traverse une période de forte croissance ; de nombreux investisseurs injectent des sommes considérables dans les provinces pour développer des projets spéculatifs et d’investissement tels que des terrains, des complexes immobiliers touristiques, etc.

Jusqu'à présent, le marché des investissements a stagné, rendant difficile la recherche d'acquéreurs et l'écoulement des stocks, même après leur réalisation. Face à ce type de stocks, les entreprises auront du mal à les écouler dans un contexte de marché général qui n'a pas encore retrouvé son dynamisme.

Le rapport de Batdongsan.com.vn a également souligné que, paradoxalement, bien que le marché manque de nouvelles offres, les stocks des sociétés immobilières cotées restent importants, ce qui montre que les produits ne correspondent pas aux besoins réels du marché.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville est en cours d'ajustement et n'a pas encore établi de nouvelle grille tarifaire foncière.

Le nouveau barème des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville sera élaboré et appliqué à compter du 1er janvier 2026. Actuellement, la ville applique le barème ajusté conformément à la loi foncière de 2024.

Les informations ci-dessus ont été communiquées par le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement, Nguyen Toan Thang, lors de la réunion socio-économique qui s'est tenue l'après-midi du 1er août.

Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, lors de la réunion socio-économique de la ville le 1er août. (Photo : Van Anh)

Selon M. Thang, dans le cadre de la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 (modifiée), le Comité populaire provincial est autorisé à examiner, utiliser ou ajuster l'ancien barème des prix fonciers. Sur cette base, Hô Chi Minh-Ville a adopté une politique d'ajustement, mais n'a pas encore établi de nouveau barème.

L'ajustement du prix des terrains comporte sept étapes, dont six ont été réalisées par le Département. Toutes les données recueillies par le service de conseil dans toute la zone ont été recalibrées et transmises au groupe de travail du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville pour examen et évaluation.

Le ministère ajuste et met à jour les prix actuels des transactions foncières, les prix d'indemnisation approuvés et les prix spécifiques du marché afin d'éviter toute perte, l'ancienne liste de prix étant jugée trop basse.

M. Nguyen Toan Thang a donné un exemple : dans ce secteur, certaines routes affichaient un ancien tarif de seulement 1 à 2 millions de VND/m². Or, le prix de transaction réel atteint 100 à 200 millions de VND/m². Par conséquent, la municipalité doit revoir son barème de prix afin d’appliquer les tarifs les plus adaptés à la situation actuelle.

En juillet, le nombre d'actes fonciers enregistrés à Hô Chi Minh-Ville a continué d'augmenter, atteignant près de 40 000, dont la majorité concernait des ventes et des hypothèques. Les recettes liées au foncier à Hô Chi Minh-Ville ont dépassé 12 000 milliards de yuans au cours des sept derniers mois.

Selon Vo Van Hoan, vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, la population et l'opinion publique s'intéressent de près à la nouvelle grille tarifaire des terrains. Il est donc nécessaire d'examiner attentivement ces informations et d'en discuter.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement achève les dernières étapes en vue de soumettre au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville une liste locale des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024.

Réduire le délai de publication du premier livret rouge à partir du 1er août.

Le gouvernement vient de publier le décret n° 101/2024/ND-CP (décret n° 101) réglementant les levés topographiques de base, l’enregistrement des certificats de droits d’utilisation des sols, la propriété des biens attachés aux terres et le système d’information foncière. Ce décret entre en vigueur le 1er août.

En particulier, le décret 101 stipule clairement que le délai de première inscription des terrains et des biens attachés à ces terrains ne peut excéder 20 jours ouvrables.

Le délai d'émission du premier certificat de droit d'utilisation du sol (livre rouge) et du certificat de propriété foncière attaché au terrain (livre rose) ne dépasse pas 3 jours ouvrables.

Conformément à la réglementation susmentionnée, l'ensemble du processus d'enregistrement initial des terres et des biens qui y sont rattachés, ainsi que la délivrance initiale des livres rouges et des livres roses, ne peuvent excéder 23 jours ouvrables.

Pour les communes montagneuses, les îles, les zones reculées, les zones aux conditions socio-économiques difficiles et les zones aux conditions socio-économiques particulièrement difficiles, le délai de traitement de la première procédure de délivrance du livre rouge est augmenté de 10 jours ouvrables.

Par ailleurs, selon la réglementation précédente, le délai pour effectuer la procédure de délivrance du premier livret rouge ne devait pas dépasser 30 jours à compter de la date de réception des documents valides et pas plus de 40 jours pour les zones éloignées.

Ainsi, dans le décret récemment publié, le gouvernement a raccourci pour la première fois les délais des procédures d'enregistrement et de délivrance des livrets rouges et des livrets roses.

Le délai de première délivrance du livre rouge est calculé à partir de la date de réception du dossier complet et cohérent tel que prescrit au point a, alinéa 1, article 19, décret 101.

En outre, le décret 101 réglemente également de manière spécifique l'enregistrement foncier et les biens attachés aux terres.

Conformément à ce décret, les délais d'enregistrement des modifications foncières et des biens immobiliers qui y sont rattachés, ainsi que de délivrance des certificats de droits d'utilisation des sols et de propriété des biens immobiliers qui y sont rattachés, sont mis en œuvre comme suit :

– En cas de conversion de droits d'utilisation de terres agricoles sans respecter le plan de remembrement ou d'échange de parcelles, ou en cas de transfert, d'héritage, de donation de droits d'utilisation des terres, de propriété d'actifs attachés aux terres, d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation des terres, de propriété d'actifs attachés aux terres, le délai est de 10 jours ouvrables maximum.

– En cas de vente ou d’apport de capitaux avec des actifs attachés à un terrain loué par l’État avec perception annuelle d’un loyer foncier, le délai ne doit pas excéder 10 jours ouvrables et ne doit pas inclure le temps nécessaire à la détermination du prix du terrain et à la signature du contrat de location.

– En cas de location ou de sous-location de droits d’utilisation des sols dans le cadre de projets de construction d’infrastructures et de projets commerciaux, ce délai ne doit pas excéder 5 jours ouvrables.

– En cas d’annulation de l’enregistrement d’un bail ou d’une sous-location de droits d’utilisation des sols dans le cadre de projets de construction d’infrastructures et de projets commerciaux, ce délai ne doit pas excéder 3 jours ouvrables.

Le contenu du premier enregistrement foncier et des biens qui y sont rattachés comprend : des informations sur les utilisateurs du terrain ; les propriétaires des biens rattachés au terrain ; les personnes chargées de la gestion du terrain, y compris leur nom, leurs documents personnels, leur entité juridique et leur adresse.

Les informations relatives aux parcelles de terrain comprennent le numéro de parcelle, le numéro de feuille cartographique, l'adresse, la superficie, le type de terrain, la forme d'utilisation du terrain, l'origine de l'utilisation du terrain et d'autres informations concernant la parcelle.

Les informations relatives aux actifs rattachés au terrain comprennent le type d'actif, l'adresse, la superficie construite, la surface au sol, la surface utile, la forme de propriété, la durée de propriété et d'autres informations sur les actifs rattachés au terrain.

Exigences relatives à l'enregistrement des droits d'utilisation des terres, des biens attachés aux terres ou des droits de gestion des terres ou à la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres, de propriété de biens attachés aux terres pour les parcelles de terrain et les biens attachés aux terres.

Autres demandes des utilisateurs de terres, des propriétaires de biens attachés à des terres et des personnes auxquelles des terres ont été attribuées pour gestion conformément aux dispositions de la loi foncière (le cas échéant).

En ce qui concerne le lieu de réception des dossiers et de restitution des résultats des procédures d'enregistrement foncier et des biens attachés au terrain, le décret 101 stipule : l'organisme chargé de recevoir les dossiers et de restituer les résultats comprend le guichet unique conformément à la réglementation du Comité populaire provincial sur la réception des dossiers et la restitution des résultats du règlement des procédures administratives aux niveaux provincial, de district et communal ; le bureau d'enregistrement foncier ; la succursale du bureau d'enregistrement foncier.

Les demandeurs d'inscription peuvent choisir de soumettre leur demande de l'une des manières suivantes : directement auprès des organismes désignés, par voie postale, à un endroit convenu entre le demandeur et le bureau d'enregistrement foncier, ou sur le portail national de la fonction publique ou le portail provincial de la fonction publique.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html