Le marché des provinces et des villes attire les capitaux d'investissement, les stocks augmentent, le délai de publication du premier livre rouge est raccourci depuis le 1er août... telles sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Dernières nouvelles immobilières : Perspectives du projet Harbour Center Hai Phong . (Source : Silk Path Hotel Company Limited) |
Lancer continuellement de nouveaux projets dans les localités
Hai Phong a récemment accueilli un nouveau projet, le Harbour Center, situé au 3, rue Le Lai, dans le district de Ngo Quyen. Ce projet comprend 74 lots adjacents, des maisons de ville commerciales, répartis sur cinq étages et d'une surface utile totale d'environ 400 m². La surface au sol varie de 68,6 à 161,8 m², avec une façade commune de 6 à 13,8 m². D'une superficie totale de plus de 11 000 m², le projet a été financé par Silk Path Hotel Company Limited.
Hung Yen a accueilli un nouveau projet, The Fibonan. Ce bâtiment à usage mixte de 32 étages avec trois sous-sols fait partie du projet de villas et de logements Hung Thinh, situé dans la commune de Cuu Cao, district de Van Giang (Hung Yen). Ce projet est financé par An Phu Invest. D'une superficie de 20 992 m², The Fibonan comprend 4 370 m² de terrain constructible, avec 656 unités de superficies diverses, de 43 à 96 m².
Ha Nam a lancé un nouveau projet baptisé Sun Urban City Ha Nam. Situé dans le nouveau centre-ville de Phu Ly, il s'étend sur plus de 400 hectares, dont 200 hectares destinés à l'aménagement de surfaces aquatiques, 19 hectares au parc Sun World, 17 hectares à un lac paysager, 28 hectares à la nouvelle administration, 13 hectares à un parc intérieur et 60 hectares à la construction. Le projet propose une gamme diversifiée de produits, comprenant des appartements, des maisons de ville et des villas, répartis sur 40 immeubles de neuf étages, dont environ 15 000 appartements, 4 500 maisons de ville commerciales et 1 200 villas jumelées et individuelles.
Thanh Hoa a également accueilli un nouveau projet du projet Central Riverside. Situé dans le quartier de Dong Hai, à Thanh Hoa, ce projet, financé par Taseco Land, couvre une superficie de 15,6 hectares et comprend 493 produits. Parmi ceux-ci, on compte 339 maisons de ville d'une superficie de 80 à 134 m², 94 maisons de commerce d'une superficie de 104 à 197 m² et 60 villas d'une superficie de 180 à 361 m².
Bac Giang accueille un nouveau projet baptisé The Terra – Bac Giang, conçu par l'investisseur Van Phu – Invest. Situé dans le quartier Dinh Ke (ville de Bac Giang), au sud de la ville, il s'étend sur une superficie de 45 059 m² et comprend deux tours de 28 étages, totalisant 688 appartements, 66 villas et 43 maisons de ville.
M. Le Dinh Chung, directeur général de SGOHomes, a déclaré que les appartements à Hanoï conservaient leur attrait et continuaient de dominer le marché, tant résidentiel que d'investissement. Cependant, depuis le deuxième trimestre de cette année, ce segment a commencé à partager le marché de l'investissement avec d'autres segments et marchés, grâce au fort essor de l'immobilier provincial. Outre l'essor des nouveaux projets sur le marché provincial, la véritable raison réside également dans le fait que les prix de l'immobilier à Hanoï sont actuellement trop élevés, ce qui rend le marché moins attractif pour les investisseurs.
La vague migratoire a débuté en mars 2024 et s'intensifie. Dans ce contexte, les investisseurs recherchent des opportunités le long des axes économiques liés aux parcs industriels, aux provinces à économie développée et aux axes de transport développés tels que Bac Ninh - Bac Giang ; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.
L'inventaire augmente
Selon les informations de Cafebiz, les données du ministère de la Construction montrent qu'au cours des premiers mois de l'année, le marché immobilier a progressivement repris son activité, et que le nombre de clients effectuant des recherches et des transactions a également augmenté progressivement. Le nombre de transactions immobilières a augmenté de près de 30 % début 2024 par rapport à fin 2023.
Cependant, le marché immobilier reste confronté à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre de projets achevés, de projets nouvellement autorisés et de projets susceptibles d'être vendus est inférieur à celui de la même période en 2023. Il convient de noter que le parc immobilier reste très important, principalement composé de maisons individuelles et de terrains, avec 19 323 produits, soit une augmentation de 43 % par rapport à la fin de l'année dernière.
Les rapports financiers de dix sociétés immobilières de développement immobilier cotées en bourse indiquent également que la valeur totale des stocks au 31 juin dépassait 269 135 milliards de VND, soit une hausse de près de 3 % par rapport à la même période. En réalité, ces dernières années, la valeur des stocks de nombreuses sociétés n'a pas diminué, mais a même augmenté.
Les stocks des entreprises sont classés en deux catégories : biens immobiliers finis et biens immobiliers non finis. Concernant les biens immobiliers finis, dans un contexte de marché difficile, de nombreuses entreprises ont reporté leurs projets de commercialisation jusqu'à ce que le marché se redresse, ce qui a conduit certaines entreprises à ne pas voir leur valeur de stock diminuer.
Les biens immobiliers inachevés constituent le principal stock des agences immobilières. L'augmentation continue de ce stock s'explique par le blocage des procédures juridiques de nombreux projets depuis de nombreuses années. Après l'explosion de l'offre sur le marché (2018), l'approbation des projets de logements en zone urbaine a également commencé à ralentir, en raison de problèmes procéduraux de plus en plus profonds. Cela a entraîné une baisse constante de l'offre sur le marché au fil des ans, notamment dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï.
En outre, une autre raison de l'inventaire élevé est que le marché traverse une période de développement rapide, de nombreux investisseurs injectent beaucoup d'argent dans les provinces pour développer des projets spéculatifs et d'investissement tels que des terrains, des biens immobiliers de villégiature, etc.
Jusqu'à présent, le marché de l'investissement a ralenti, ce qui rend difficile la recherche d'acheteurs et l'impossibilité de liquider les biens, même après leur achèvement. Avec ce type de stock, les entreprises auront du mal à le liquider dans un contexte de marché général qui n'est pas encore florissant.
Le rapport de Batdongsan.com.vn a également souligné que paradoxalement, bien que le marché manque de nouvelle offre, les stocks des entreprises immobilières cotées sont toujours importants, ce qui montre que les produits ne correspondent pas aux besoins réels du marché.
Hô-Chi-Minh-Ville s'adapte et n'établit pas encore de nouvelle liste de prix des terrains
La nouvelle liste de prix des terrains de Ho Chi Minh-Ville sera élaborée et appliquée à partir du 1er janvier 2026. Actuellement, la ville met en œuvre la liste de prix ajustée conformément à la loi foncière de 2024.
Les informations ci-dessus ont été données par le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement, Nguyen Toan Thang, lors de la réunion socio-économique de l'après-midi du 1er août.
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| Le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, Nguyen Toan Thang, lors de la réunion socio-économique de la ville, le 1er août. (Photo : Van Anh) |
Selon M. Thang, dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi foncière de 2024 (modifiée), le Comité populaire provincial est autorisé à examiner, utiliser ou ajuster l'ancienne grille tarifaire foncière. Sur cette base, Hô-Chi-Minh-Ville applique une politique d'ajustement, mais n'a pas encore élaboré de nouvelle grille tarifaire.
L'ajustement du prix des terrains comprend sept étapes, dont six sont actuellement achevées par le Département. Toutes les données collectées par l'unité de consultation sur l'ensemble de la zone ont été recalibrées et transmises au groupe de travail du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville pour examen et évaluation.
Le Ministère ajuste et met à jour les prix actuels des transactions foncières, les prix de compensation approuvés et les prix spécifiques du marché afin de garantir l'absence de perte dans le contexte de l'ancienne liste de prix trop basse.
M. Nguyen Toan Thang a donné un exemple : dans la région, certaines routes affichaient un tarif de 1 à 2 millions de VND/m². Or, le prix de transaction actuel atteint 100 à 200 millions de VND/m². La Ville doit donc ajuster son tarif afin d'adapter celui-ci à la période actuelle.
En juillet, le nombre de registres fonciers à Hô-Chi-Minh-Ville a continué d'augmenter, atteignant près de 40 000 enregistrements, dont la majorité concernait encore des ventes et des hypothèques. Les recettes foncières de Hô-Chi-Minh-Ville ont dépassé les 12 000 milliards de dollars au cours des sept derniers mois.
Selon le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Vo Van Hoan, la population et l'opinion publique sont très intéressées par la nouvelle liste des prix des terrains. Cette information doit donc être examinée attentivement.
Le Département des ressources naturelles et de l'environnement achève les dernières étapes pour soumettre au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville la tâche de publier une liste de prix des terrains locaux conformément à la loi foncière de 2024.
Réduire le délai de publication du premier livre rouge à partir du 1er août
Le gouvernement vient de publier le décret n° 101/2024/ND-CP (décret 101) réglementant les levés fonciers de base, l'enregistrement des certificats de droits d'usage des terres, la propriété des biens fonciers et les systèmes d'information foncière. Ce décret entre en vigueur le 1er août.
En particulier, le décret 101 stipule clairement que le délai de première immatriculation des terres et des biens attachés aux terres ne doit pas dépasser 20 jours ouvrables.
Le délai de délivrance du premier certificat de droit d'utilisation du sol (livre rouge) et du certificat de propriété foncière attaché au terrain (livre rose) ne dépasse pas 3 jours ouvrables.
Conformément aux réglementations ci-dessus, l'ensemble du processus d'enregistrement des terres et des biens attachés aux terres pour la première fois et de délivrance des livres rouges et des livres roses pour la première fois ne dépasse pas 23 jours ouvrables.
Pour les communes de montagne, les îles, les zones reculées, les zones à conditions socio-économiques difficiles, les zones à conditions socio-économiques particulièrement difficiles, le délai de traitement de la première procédure de délivrance du livre rouge est augmenté de 10 jours ouvrables.
Entre-temps, conformément à la réglementation précédente, le délai pour effectuer la procédure de délivrance du premier livre rouge n'était pas supérieur à 30 jours à compter de la date de réception des documents valides et pas plus de 40 jours pour les zones reculées.
Ainsi, dans le nouveau décret publié, le gouvernement a raccourci pour la première fois le délai des procédures d'enregistrement et de délivrance des livres rouges et roses.
Le délai de délivrance du premier livre rouge est calculé à partir de la date de réception du dossier complet et cohérent comme prévu au point a, alinéa 1, article 19, décret 101.
Parallèlement à cela, le décret 101 réglemente également spécifiquement l’enregistrement foncier et les biens attachés aux terres.
Conformément à ce décret, le délai d'enregistrement des modifications apportées aux terres et aux biens attachés aux terres, ainsi que l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres, sont mis en œuvre comme suit :
– En cas de conversion des droits d’usage des terres agricoles sans suivre le plan de remembrement ou d’échange de parcelles, ou en cas de transfert, d’héritage, de donation de droits d’usage des terres, de propriété de biens attachés aux terres, d’apport en capital utilisant les droits d’usage des terres, de propriété de biens attachés aux terres, le délai ne doit pas dépasser 10 jours ouvrables.
– En cas de vente ou d’apport de capitaux avec des actifs attachés à des terrains loués par l’État avec paiement d’un loyer foncier annuel, le délai ne doit pas dépasser 10 jours ouvrables et ne doit pas inclure le temps de détermination du prix du terrain et de signature du contrat de bail foncier.
– En cas de location ou de sous-location de droits d’utilisation du sol dans le cadre de projets de construction d’infrastructures et de projets commerciaux, le délai ne doit pas dépasser 5 jours ouvrables.
– En cas d’annulation de l’enregistrement pour la location ou la sous-location des droits d’utilisation du sol dans les projets de construction d’infrastructures et d’affaires, elle ne doit pas dépasser 3 jours ouvrables.
Le contenu du premier enregistrement des terres et des biens attachés aux terres comprend : des informations sur l'utilisateur des terres ; le propriétaire des biens attachés aux terres ; la personne à qui les terres sont attribuées pour la gestion, y compris le nom, les documents personnels, l'entité juridique, l'adresse de l'utilisateur des terres, le propriétaire des biens attachés aux terres et la personne à qui les terres sont attribuées pour la gestion.
Les informations sur le terrain comprennent le numéro du terrain, le numéro de la feuille de carte, l'adresse, la superficie, le type de terrain, la forme d'utilisation du terrain, l'origine de l'utilisation du terrain et d'autres informations sur le terrain.
Les informations sur les actifs attachés au terrain comprennent le type d'actif, l'adresse, la zone de construction, la surface au sol, la surface utilisable, la forme de propriété, la période de propriété et d'autres informations sur les actifs attachés au terrain.
Conditions d'enregistrement des droits d'utilisation des terres, des biens attachés aux terres ou des droits de gestion des terres ou de délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres, de propriété des biens attachés aux terres pour les parcelles de terrain et les biens attachés aux terres.
Autres demandes des utilisateurs de terres, des propriétaires de biens attachés à la terre et des personnes à qui des terres sont attribuées pour gestion conformément aux dispositions de la loi sur la terre (le cas échéant).
En ce qui concerne le lieu de réception des dossiers et de restitution des résultats des procédures d'enregistrement foncier et des biens fonciers, le décret 101 stipule : l'organisme de réception des dossiers et de restitution des résultats comprend le service à guichet unique conformément aux règlements du Comité populaire provincial sur la réception des dossiers et la restitution des résultats des procédures administratives aux niveaux provincial, du district et de la commune ; le bureau d'enregistrement foncier ; la succursale du bureau d'enregistrement foncier.
Les demandeurs peuvent choisir de soumettre leur demande de la manière suivante : directement auprès des organismes désignés, par la poste, à un endroit convenu entre le demandeur et le bureau d'enregistrement foncier, ou sur le portail national des services publics ou le portail provincial des services publics.
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