Après la flambée des prix, les investisseurs risquent de se retrouver avec des appartements invendus, ce qui explique l'annulation de 102 projets à Bac Giang et les conditions de transfert des droits d'utilisation des sols.

Le marché immobilier d'Hanoï n'est plus facile pour les petits investisseurs, Bac Giang a décidé d'annuler plus de 100 projets, Da Nang a ajusté le plan d'un projet de zone urbaine touristique de grande envergure d'une valeur de près de 44 000 milliards de VND... sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Au quatrième trimestre 2024, le marché immobilier ne comptait quasiment aucun nouveau projet à moins de 60 millions de VND/m², et de nombreux projets en vente, notamment en périphérie comme à Dong Anh, affichaient des prix supérieurs à 100 millions de VND/m². (Photo : Hai An)

Après la flambée des prix, le marché immobilier d'Hanoï restera-t-il un « passage étroit » pour les petits investisseurs ?

Dans son rapport sur la performance du marché immobilier de 2024, le ministère de la Construction a indiqué que le segment des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville avait progressé par rapport à 2023. Hanoï affiche notamment le taux de hausse des prix le plus élevé.

Cette hausse des prix a fait grimper le segment d'entrée de gamme, dont le prix était auparavant inférieur à 30 millions de VND/m², à moins de 45 millions de VND/m². Le segment moyen de gamme, dont le prix se situait auparavant entre 30 et 45 millions de VND/m², se situe désormais entre 45 et 70 millions de VND/m².

Le segment haut de gamme, qui se situait auparavant entre 50 et 70 millions de VND/m², a désormais atteint 70 à 100 millions de VND/m². De fait, les critères d'entrée et de sortie ont augmenté de 28 à 44 %.

Les données de CBRE indiquent qu'au quatrième trimestre 2024, le prix de vente des appartements neufs à Hanoï a atteint 72 millions de VND/m², soit le niveau le plus élevé de l'histoire du marché immobilier de la capitale depuis de nombreuses années.

Il est à noter qu'il n'existe pratiquement aucun nouveau projet sur le marché avec des prix inférieurs à 60 millions de VND/m2, de nombreux projets à vendre affichent même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m2 situés en périphérie, notamment à Dong Anh.

Les prix des appartements ont augmenté sur les marchés du neuf comme de l'occasion, et les programmes immobiliers anciens ne font pas exception. Selon CBRE, l'an dernier, les prix des appartements d'occasion à Hanoï ont progressé de plus de 26 %, atteignant un niveau record de 48 millions de VND/m² en moyenne.

En 2024, les ventes aux enchères de terrains dans la banlieue d'Hanoï ont également été un véritable « point chaud » du marché immobilier, non seulement pour les appartements, mais aussi pour les ventes aux enchères dans les districts de Thanh Oai et Hoai Duc... qui ont attiré un grand nombre de demandes d'inscription, ont duré toute la nuit et les prix des enchères gagnantes ont explosé, atteignant des dizaines de fois le prix de départ.

Suite à la forte augmentation du nombre d'appartements et de terrains mis aux enchères, les biens immobiliers à Hanoï, des zones suburbaines aux petites ruelles du centre-ville, sont proposés à la vente à un rythme alarmant, rendant le rêve de s'installer encore plus difficile pour les gens.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche chez Savills Hanoi, a indiqué que le marché immobilier de Hanoi, ainsi que le marché national, devraient entrer dans un nouveau cycle de développement en 2025.

Selon Mme Hang, ce cycle évoluera vers un développement durable grâce au soutien important apporté par la finalisation du cadre juridique et par de solides facteurs de croissance macroéconomique. En particulier, les lois relatives à l'immobilier, au foncier, au logement, au plan d'aménagement de la capitale de Hanoï pour la période 2021-2030 et à la vision 2050 ont permis aux citoyens et aux investisseurs d'appréhender plus clairement l'orientation et la vocation du développement de l'espace urbain de Hanoï.

« Dans ce nouveau cycle de marché, la finalisation du cadre juridique renforcera la concurrence, entraînant une nouvelle sélection de produits et d'investisseurs. Si, par le passé, les investisseurs n'avaient besoin que de capitaux et de projets pour participer au marché, ils doivent désormais se forger une réputation, une expérience et un potentiel financier solides pour pouvoir développer des projets », a estimé l'expert.

Les experts ont notamment souligné que la différence sur ce marché réside dans la participation directe des investisseurs étrangers.

« Les investisseurs étrangers participeront davantage et plus largement au marché et diversifieront leurs segments d'investissement. Ils se sont déjà davantage impliqués grâce à des activités de coopération en matière d'investissement et en s'associant à de grands investisseurs nationaux pour développer des projets. De plus, le potentiel financier de ces accords de coopération permettra de moderniser le marché existant, réduisant ainsi les possibilités d'accès au marché pour les petits investisseurs », a commenté Mme Hang.

Selon le professeur agrégé Dinh Trong Thinh, qui analyse le marché des appartements à Hanoï cette année, la hausse des prix devrait ralentir, le marché se stabiliser et n'être plus aussi dynamique qu'auparavant. Par conséquent, les acheteurs devraient privilégier les zones aux prix plus compétitifs et au potentiel de croissance plus important, délaissant ainsi les quartiers aux prix élevés.

M. Pham Duc Toan, PDG de EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, estime que les prix des appartements à Hanoï ne baisseront pas, ou très difficilement. Selon lui, ces appartements ne conviennent qu'aux personnes qui ont besoin d'y vivre, et l'investissement y serait peu rentable, voire même les investisseurs se retrouveraient dans l'impasse.

Pour les investisseurs, les experts soulignent qu'il est nécessaire d'examiner et d'évaluer attentivement les zones qui ont atteint des niveaux de prix élevés, et qui peuvent s'étendre à des zones présentant un bon potentiel de croissance économique et un fort développement industriel, car ce sont des endroits où des marges bénéficiaires importantes peuvent être réalisées.

Bac Giang a annulé plus de 100 projets d'aménagement urbain et résidentiel.

Bac Giang a décidé d'annuler 102 projets de zones urbaines et résidentielles qui doivent attirer des investissements et qui ont été approuvés, mais dont les politiques d'investissement n'ont pas encore été définies.

La décision vient d'être signée et publiée par le vice-président du Comité populaire provincial de Bac Giang, M. Phan The Tuan.

Ces 102 projets ont fait l'objet de décisions approuvant la liste des projets de zones urbaines et résidentielles nécessitant d'attirer des investissements, dans 3 décisions du Comité populaire provincial et 24 décisions du président du Comité populaire provincial, mais leurs politiques d'investissement n'ont pas encore été décidées.

Auparavant, fin décembre 2024, le directeur adjoint du département de la construction de Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, avait signé un document soumis au Comité populaire provincial et à son président afin d'examiner la possibilité d'annuler la liste des 102 projets de zones urbaines et résidentielles nécessitant d'attirer des investissements dans la région, de sorte que la mise en œuvre des projets de zones urbaines et résidentielles dans la province puisse être réalisée conformément à la réglementation.

Le département de la construction de Bac Giang a proposé l'annulation de 102 projets d'aménagement urbain et résidentiel car, conformément à la réglementation en vigueur, les procédures d'investissement pour la construction de ces zones ont été modifiées. Il est donc nécessaire d'annuler la liste des projets approuvés, mais dont la politique d'investissement n'a pas encore été validée.

En outre, le Département de la construction de la province de Bac Giang a demandé au Comité populaire provincial de charger les Comités populaires des districts, des villes et des municipalités d'examiner annuellement et d'établir une liste des projets nécessitant une récupération des terres, des projets de conversion de l'utilisation des terres rizicoles à d'autres fins, de faire rapport au Comité populaire provincial pour examen et de soumettre au Conseil populaire provincial pour approbation conformément aux dispositions de la loi.

Dans la liste des 102 projets annulés, on trouve de nombreux projets situés dans des districts, des villes et des communes : Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... avec des décisions approuvant la liste de 2020 à 2024.

Il convient de mentionner la zone urbaine écologique de Nham Bien, dans la ville de Nham Bien, district de Yen Dung, dont l'inscription sur la liste a été approuvée en 2020 pour une superficie de 45,3 hectares. On trouve également, dans la liste des projets annulés en 2020, la nouvelle zone urbaine de Quang Chau, dans le district de Viet Yen (30 hectares), et la nouvelle zone résidentielle de Quyet Tien - Thanh Cong, dans la commune de Tien Phong, district de Yen Dung (19,6 hectares)...

Ou encore des projets de grande envergure tels que la zone urbaine haut de gamme, intelligente, écologique et de services au sud de la ville de Bac Giang (280,2 hectares), la zone urbaine de Ninh Son, la commune de Ninh Son et la commune de Quang Minh, district de Viet Yen (près de 144 hectares), la zone urbaine à usage mixte et le marché international de Bac Giang (296 hectares)...

Da Nang ajuste les plans d'un super projet d'une valeur de près de 44 000 milliards de VND

Le 6 février, le Comité populaire du district de Lien Chieu (ville de Da Nang) a annoncé sa décision d'approuver l'ajustement du plan détaillé au 1/500 du projet de complexe touristique et de zone urbaine de villégiature de Lang Van.

D'après les informations approuvées, le terrain faisant l'objet de l'étude d'aménagement se situe dans le quartier de Hoa Hiep Bac, district de Lien Chieu. Sa superficie, avant modification du plan d'aménagement, est supérieure à 1 067 hectares ; après modification, elle est supérieure à 512 hectares.

La superficie ajustée est réduite d'environ 555,7 hectares par rapport au plan initial. Sur ce total, 63,3 hectares de forêt naturelle sont exclus du projet. De plus, 6,4 hectares de bancs de sable naturels, 6,6 hectares de terrain empiétant sur le port de Lien Chieu, 2,7 hectares de terrain destinés à des fouilles archéologiques et 476,7 hectares de surface maritime sont également exclus du projet.

La population du projet est d'environ 19 000 personnes (dont près de 18 000 personnes résidentes et environ 1 000 personnes résidentes temporaires).

Le projet se présente comme un complexe écotouristique et touristique de classe internationale ; une zone urbaine intelligente, des logements et des services commerciaux, avec une gamme complète de systèmes d'infrastructures sociales et techniques en harmonie avec le terrain et le paysage naturel.

Auparavant, en novembre 2024, le Premier ministre avait pris une décision approuvant l'ajustement de la politique d'investissement pour le projet de complexe touristique et de loisirs de Lang Van.

L'objectif du projet est de former un complexe comprenant des infrastructures de services commerciaux, un développement écotouristique combiné à des logements à faible densité, le tout associé à la conservation de la nature.

Le capital d'investissement total du projet s'élève à près de 44 000 milliards de VND. Sa durée est de cinq ans à compter de la date d'approbation de la modification de la politique d'investissement. La première phase, qui s'étend de la première à la deuxième année, consiste à finaliser les procédures de préparation de l'investissement ; la deuxième phase, qui s'étend de la deuxième à la cinquième année (2027-2029), comprend la mise en œuvre de l'investissement, la réception et la mise en service.

Informations importantes concernant le transfert du livre rouge sans paiement de la taxe d'utilisation du sol.

Selon la loi foncière de 2024, pour transférer le nom du titulaire du certificat de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété immobilière et autres actifs attachés au sol (également connu sous le nom de livre rouge) ou pour effectuer d'autres transactions liées aux droits d'utilisation du sol, l'utilisateur du sol doit s'acquitter d'obligations financières.

Puis-je transférer le livre rouge si je dois des frais d'utilisation du sol ?

L’article 45, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024 stipule les conditions d’exercice des droits d’utilisation des terres dans les cas où les utilisateurs de terres doivent des redevances d’utilisation des terres, comme suit :

Si l'utilisateur du terrain est autorisé à retarder l'exécution de ses obligations financières ou s'il est autorisé à avoir des obligations financières, il doit s'acquitter de ces obligations avant d'exercer ses droits de conversion, de transfert, de location, de sous-location, de donation de droits d'utilisation du terrain, d'hypothèque ou d'apport en capital au moyen de droits d'utilisation du terrain.

Ainsi, en cas de dette relative à la taxe foncière, le terrain ne peut être transféré ou donné qu'après règlement intégral de la dette. Pour modifier rapidement le nom, veuillez consulter et suivre les instructions figurant sur les documents et les procédures de changement de nom sur le certificat.

Conditions de transfert des droits d'utilisation des terres

La loi foncière de 2024 stipule clairement les conditions d'exercice des droits des utilisateurs de terres, tels que les droits de transfert, et notamment :

Conditions du cédant (vendeur)

Conformément à l’article 45, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024, les utilisateurs de terres sont autorisés à transférer ou à donner leurs droits d’utilisation des terres à des tiers lorsqu’ils remplissent les conditions suivantes :

Les utilisateurs de terres ont le droit d'exercer leurs droits de conversion, de transfert, de location, de sous-location, d'héritage, de donation de droits d'utilisation des terres, d'hypothéquer et d'apporter des capitaux en utilisant leurs droits d'utilisation des terres lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :

a) Posséder un certificat de droits d’utilisation des terres ou un certificat de propriété de maison et de droits d’utilisation des terres ou un certificat de droits d’utilisation des terres, de propriété de maison et d’autres actifs attachés à la terre ou un certificat de droits d’utilisation des terres, de propriété d’actifs attachés à la terre, sauf dans les cas d’héritage de droits d’utilisation des terres, de conversion de terres agricoles lors du remembrement, d’échange de parcelles, de donation de droits d’utilisation des terres à l’État, de communautés résidentielles et dans les cas spécifiés à l’article 124, paragraphe 7, et à l’article 127, paragraphe 4, point a, de la présente loi ;

b) Le terrain n’est pas contesté ou le différend a été résolu par un organisme d’État compétent, un jugement ou une décision de justice, ou une décision ou sentence arbitrale qui est entrée en vigueur ;

c) Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis à la saisie ou à d’autres mesures visant à assurer l’exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l’exécution des jugements civils ;

d) Pendant la période d’utilisation des terres;

d) Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.

Conditions applicables au cessionnaire (acheteur)

Conformément à l'article 45, paragraphe 8, de la loi foncière de 2024, les cas suivants ne sont pas autorisés à recevoir un transfert ou une donation de droits d'utilisation des terres :

Les cas dans lesquels les droits d'utilisation des terres ne peuvent être transférés ou donnés sont stipulés comme suit :

a) Les organisations économiques ne sont pas autorisées à recevoir de particuliers des transferts de droits d’utilisation des terres pour les forêts de protection et les forêts à usage spécial, sauf dans les cas où la destination des terres est modifiée conformément au plan d’aménagement du territoire approuvé par les autorités compétentes ;

b) Les personnes qui ne vivent pas dans des forêts protégées ou des forêts à usage spécial ne sont pas autorisées à recevoir des transferts ou des dons de droits d’utilisation des terres pour des terrains résidentiels et d’autres terrains dans des forêts protégées, dans des zones strictement protégées ou dans des zones de restauration écologique de ces forêts à usage spécial ;

c) Les organisations, les particuliers, les communautés résidentielles, les organisations religieuses, les organisations religieuses affiliées, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organisations économiques disposant de capitaux d'investissement étrangers qui ne sont pas autorisées par la loi à recevoir des transferts ou des dons de droits d'utilisation des terres.

Par conséquent, même si le cédant remplit les conditions requises, la cession ou la donation sera illégale si le cessionnaire ne les remplit pas. Autrement dit, si le cessionnaire se trouve dans une situation où il est interdit de recevoir des cessions ou des donations, le cédant ne peut pas modifier le nom.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html