Logements locatifs : quelle est la formule pour une situation gagnant-gagnant ?

Au fil des ans, la majorité des entreprises immobilières au Vietnam ont choisi de construire des maisons destinées à la vente plutôt que de les conserver pour la location.

Partie 1 : Logement locatif : un changement majeur dans la conception du logement

Parallèlement, la majorité des logements locatifs proviennent de petites maisons familiales, de résidences pour travailleurs, de logements étudiants ou de mini-appartements dans des zones résidentielles.

Une grande partie des besoins en logement des personnes à revenus moyens et faibles est satisfaite par des ressources sociales plutôt que par des projets immobiliers de grande envergure.

Dans cette perspective, l’objectif du gouvernement cette fois-ci n’est pas de créer un nouveau marché, mais d’intégrer un marché existant, fonctionnant dans l’ombre, à la stratégie officielle de développement urbain.

Le succès du marché locatif ne dépend pas d'une seule entité, mais plutôt de la mise en place d'un mécanisme garantissant que toutes les parties prenantes en retirent des bénéfices. Photo : Hoang Ha

Pour comprendre pourquoi les entreprises ne sont pas vraiment enthousiastes à propos de ce domaine, il suffit de faire un simple calcul.

Supposons qu'un promoteur construise un immeuble de 300 appartements à Hanoï . S'il le vend à environ 100 millions de VND le mètre carré, l'entreprise pourrait générer environ 2 100 milliards de VND de revenus et boucler le cycle de vie du projet en quelques années seulement.

Mais si l'immeuble était entièrement conservé à des fins locatives, la situation serait tout autre. Aux loyers actuels, l'investisseur pourrait devoir attendre 20 à 30 ans pour rentabiliser son investissement, sans compter les frais d'exploitation et d'entretien ainsi que les risques de marché pendant cette période.

Autrement dit, d'un côté, on obtient des profits tangibles pendant le mandat d'un PDG. De l'autre, il s'agit d'un jeu qui s'étend sur plusieurs générations de dirigeants.

Face à ces deux options, la plupart des entreprises choisiraient de vendre des maisons. Cela se comprend aisément, car les entreprises sont créées pour générer des profits, et non pour résoudre des problèmes sociaux au nom de l'État.

En réalité, le Vietnam tente depuis de nombreuses années de résoudre la crise du logement en vendant des logements sociaux. Cependant, la mise en œuvre de cette solution a été plus lente que prévu, notamment en raison de faibles marges bénéficiaires et de la longueur des procédures et des délais.

Cela montre que même avec des logements sociaux, si la question des prestations sociales n'est pas résolue, le marché sera très difficile à faire fonctionner.

Pendant ce temps, des millions de locataires continuent d'attendre. Ils se soucient peu des modèles financiers ou des calculs de profit des entreprises. Ce dont ils ont besoin est bien plus simple : un logement stable à un prix abordable.

L'État ne peut pas remplacer le marché.

Si le marché pouvait résoudre à lui seul le problème du logement locatif, des millions de travailleurs n'auraient peut-être plus à vivre dans des dortoirs exigus comme c'est le cas aujourd'hui.

Mais même si l'État intervenait et remplaçait le marché, le budget aurait toujours du mal à répondre aux besoins d'une ville de plusieurs dizaines de millions d'habitants.

Par conséquent, le rôle de l’État n’est pas de remplacer le marché, mais de créer les conditions permettant à celui-ci de fonctionner de manière à servir les objectifs de développement à long terme.

C’est également dans cet esprit que résidait la nouvelle directive du Premier ministre Le Minh Hung, qui a demandé le développement du logement locatif de manière à ce que l’État ne le subventionne pas, mais ne le laisse pas non plus entièrement au marché.

Le choix de Hanoï comme site pilote pour les premiers modèles de logements locatifs n'est pas fortuit. C'est également la localité qui subit la plus forte pression liée à l'urbanisation, à la croissance démographique due aux migrations et au creusement des inégalités entre les prix du logement et les revenus.

D'un point de vue économique, la plus grande ressource que le gouvernement puisse apporter au marché du logement locatif n'est pas l'argent, mais le foncier.

Il est à noter que, cette fois-ci, le gouvernement ne se contente pas d'évoquer les capitaux, mais demande également un examen des terrains et des biens publics en vue de leur intégration au développement de logements locatifs. Si les entreprises sont contraintes d'acheter des terrains au prix du marché pour ensuite y construire des logements locatifs, la plupart des projets deviendront très difficilement réalisables.

Mais lorsque l'État intervient dans le domaine foncier, des infrastructures et des institutions, l'équation économique change complètement.

Qui assurera le financement pendant ces 30 années ?

La terre ne représente que la moitié de l'histoire. L'autre moitié, c'est le capital.

L'investissement locatif est un placement à long terme, s'étalant sur plusieurs décennies, tandis que les capitaux du système bancaire actuel sont principalement à court terme. En définitive, il est difficile d'utiliser des fonds levés en quelques mois ou années pour financer un actif dont le retour sur investissement se fait sur plusieurs décennies.

Cela signifie que, pour développer un marché locatif de logements à grande échelle, le Vietnam devra trouver des sources de capitaux à long terme correspondantes.

Autrement dit, pour disposer de millions de logements locatifs, le Vietnam doit non seulement résoudre le problème foncier, mais aussi le problème du financement à long terme.

Le plus grand défi ne réside pas dans les bâtiments.

Comparativement au Vietnam, la principale différence entre les pays développés disposant de logements locatifs réside dans les systèmes de revenus et de sécurité sociale.

Dans de nombreux pays développés, les gens sont prêts à louer un logement à vie car ils bénéficient d'autres protections pour l'avenir, telles que les fonds de pension, la sécurité sociale ou les programmes d'aide sociale.

Au Vietnam, la maison reste souvent le principal actif d'une famille, une forme d'épargne pour la retraite, et aussi la meilleure assurance contre les aléas de la vie.

Par conséquent, l'avenir du logement locatif ne dépend pas uniquement du secteur de la construction ou du marché immobilier. Il dépend également du taux de croissance des revenus, de la qualité de l'emploi et de la maturité du système de protection sociale.

Une politique n'est viable que si elle profite à tous.

Si l'article « Logement locatif : un changement majeur dans la réflexion sur le logement » posait la question de savoir où des millions de personnes vivront dans un Hanoï de 15 millions d'habitants, cet article soulève une question différente : qui construira ces logements ?

Le succès du marché du logement locatif ne dépend en fin de compte pas d'une seule entité, mais plutôt de la capacité du Vietnam à concevoir un mécanisme qui garantisse des avantages à toutes les parties prenantes.

Mais au final, l'objectif de toutes les politiques, ce sont les gens.

Un marché du logement locatif n'est véritablement performant que lorsque les travailleurs ordinaires peuvent trouver un logement stable pour vivre, travailler et élever leurs enfants en ville, car aucune entreprise ne construit de maisons par pure bonté.

Mais aucune ville ne peut se développer durablement si les personnes mêmes qui créent sa valeur ne peuvent plus y rester.

Source : https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html