De nombreux géants de l'immobilier touristique sont en difficulté.

Le grand costaud est en difficulté.

Les données de la Bourse de Hanoï (HNX) montrent que la situation commerciale et la santé financière de nombreuses entreprises possédant des complexes touristiques au Vietnam sont assez préoccupantes dans un contexte de faible demande économique et de coûts financiers élevés.

La société Thien Duong Bay Tourist Area Company Limited (Alma) vient d'annoncer une perte de près de 832 milliards de VND en 2022, soit plus que la perte de plus de 701 milliards de VND enregistrée en 2021, période affectée par la pandémie de Covid-19.

La situation financière de Paradise Bay est très préoccupante. Fin 2022, cette entreprise affichait des capitaux propres négatifs de 1 575 milliards de VND, contre plus de 663 milliards de VND l’année précédente.

Thien Duong Bay est l'entreprise qui construit et exploite le complexe hôtelier Alma à Cam Ranh, dans la province de Khanh Hoa . Alma est une marque gérée par Serenity Holding. Le géant américain Warburg Pincus et le fonds VinaCapital (coté au Royaume-Uni) détiennent quant à eux 100 % du capital de Serenity Holding.

Alma Resort est réputé pour son modèle de propriété de vacances. L'entreprise a vendu des séjours d'une valeur de plusieurs centaines de millions, voire de milliards de dongs. De nombreux clients peuvent acquérir un appartement ou une villa au sein du complexe et bénéficier d'un droit d'utilisation régulier pour une période déterminée.

*Le tourisme de villégiature montre des signes de surplus.*

Ce ne sont pas seulement les marques internationales de complexes hôteliers au Vietnam qui rencontrent des difficultés ; de nombreux propriétaires locaux de complexes hôteliers ont également connu des difficultés ces dernières années.

Selon HNX, Flamingo Holding Group JSC (Flamingo), propriétaire du Flamingo Dai Lai Resort, a enregistré une baisse de 82 % de son bénéfice au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 25 milliards de VND, tandis que son endettement a augmenté. Le ratio d'endettement est passé de 1,91 à 1,99 à la fin du deuxième trimestre 2023, ce qui représente un passif de 4 940 milliards de VND.

Flamingo Holding Group est l'investisseur d'un certain nombre de projets de villégiature tels que Flamingo Dai Lai (Vinh Phuc), Flamingo Cat Ba (Hai Phong), Flamingo Hai Tien (Thanh Hoa), Flamingo Linh Truong Khu B (Hoang Hoa, Thanh Hoa),...

De même, Ninh Van Bay Tourism Real Estate JSC (NVT), propriétaire du complexe hôtelier de luxe Six Senses Ninh Van Bay, a enregistré une perte au premier semestre 2023. Son bénéfice, supérieur à 7 milliards de VND, est très modeste au regard de son capital social de plus de 900 milliards de VND. Par ailleurs, le résultat net non distribué de NVT à fin juin 2023 restait négatif de plus de 710 milliards de VND. L'action NVT a été placée sous surveillance.

Parallèlement, Crystal Bay JSC a continué d'enregistrer une perte de près de 136 milliards de VND au premier semestre, un résultat plus dramatique que la perte de plus de 17 milliards de VND enregistrée durant la même période. Crystal Bay possède de nombreux complexes hôteliers dans les provinces du Centre, tels que Ninh Chu Sailing Bay, unBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuan) et Crystal Marina Bay (Khanh Hoa).

La société par actions Eurowindow Nha Trang Tourism Investment a également subi une perte après impôts de près de 124 milliards de VND au cours du premier semestre 2023. Sur la même période, elle a enregistré une perte de plus de 290 milliards de VND. Eurowindow Nha Trang est l'investisseur du Radisson Blu Resort Cam Ranh, du Movenpick Resort Cam Ranh (22,3 ha),...

Les sociétés Van Huong Investment and Tourism JSC et Sunbay Ninh Thuan JSC ont également enregistré des pertes au premier semestre 2023. Van Huong Tourism est l'investisseur du projet de zone touristique internationale Dragon Ocean Do Son à Hai Phong. Sunbay Ninh Thuan est l'investisseur du complexe hôtelier SunBay Park Hotel & Resort.

Immobilier de villégiature difficile

Les secteurs du tourisme et de l'immobilier touristique connaissent une situation morose en raison du fort impact de la pandémie de Covid-19. En Asie du Sud-Est, Singapour et la Thaïlande ont certes enregistré une bonne reprise de leur industrie hôtelière. Au Vietnam, en revanche, ce secteur reste en difficulté. De nombreuses régions ont constaté une baisse de fréquentation, avec des taux d'occupation des chambres faibles et des prix en baisse.

Le manque de touristes est flagrant dans les stations balnéaires du pays. À Phu Quoc, la situation est particulièrement critique. On trouve sur internet des forfaits touristiques pour Phu Quoc de 4 jours et 3 nuits, comprenant les vols aller-retour et l'hébergement en hôtels 3 étoiles, pour moins de 3 millions de VND par personne. À Sapa, de nombreux hôtels affichent encore des chambres vides, même le samedi, jour des célébrations du 120e anniversaire du tourisme à Sapa, qui proposent diverses animations, dont un feu d'artifice spectaculaire tiré en altitude.

À l'instar du marché immobilier en général, de nombreux projets immobiliers de villégiature sont au point mort depuis des années, faute d'acquéreurs. Villas, maisons-boutiques… dans les grands complexes touristiques sont désertés. Outre la faible demande et la baisse des revenus, on observe également une perte de confiance dans le marché immobilier de villégiature et une incertitude quant au statut juridique de nombreux projets.

M. Mauro Gasparotti, directeur de Savills Hotels, a fait remarquer qu'à court terme, l'absence de touristes chinois, qui représentaient 32 % du total des visiteurs internationaux au Vietnam (en 2019), pose de nombreux défis au secteur touristique.

Par ailleurs, le coût des vols long-courriers a augmenté, ce qui freine la reprise de certains marchés, comme celui du tourisme européen. Comparé à la même période en 2019, le nombre total de visiteurs européens au Vietnam reste inférieur d'environ 38 % au niveau d'avant la pandémie.

De même, au cours des huit premiers mois de 2023, le marché touristique asiatique a également enregistré une baisse de 32 % par rapport aux niveaux pré-pandémiques. La Corée du Sud est actuellement le principal marché touristique international pour le Vietnam, mais le nombre total de visiteurs reste inférieur à celui de 2019.

Outre la lenteur de la reprise de la demande, la situation de surproduction contribue à accroître les difficultés du secteur hôtelier.

Parallèlement, plusieurs grandes sociétés immobilières vietnamiennes sont principalement actives dans le secteur de l'immobilier touristique. Récemment, le président du conseil d'administration et directeur général de Ton Hoa Sen Le Phuoc Vu a adressé une demande à la province de Lam Dong pour la création d'un complexe touristique sur un terrain initialement destiné à l'éducation dans le district de Da Huoai.

Auparavant, les investisseurs savaient que M. Nguyen Ngoc Thuy (Thuy le Requin) connaissait des difficultés après son passage remarqué dans le secteur immobilier, notamment dans l'immobilier touristique. On se souvenait également de la faillite de Novaland, présidée par M. Bui Thanh Nhon.

Malgré les difficultés, les perspectives du secteur touristique vietnamien et le tourisme intérieur demeurent les principaux moteurs de croissance des complexes hôteliers. Cependant, les dépenses des touristes nationaux restent souvent faibles.

Selon le GSO, au cours des neuf premiers mois de l'année, le nombre de visiteurs internationaux dans notre pays est estimé à 8,9 millions, soit 4,7 fois plus qu'à la même période l'an dernier, mais seulement 69 % par rapport à la même période en 2019, un an avant l'épidémie de Covid-19.

Toujours selon le GSO, les recettes issues de l'hébergement et de la restauration sont estimées à 500,1 billions de VND, en hausse de 16 % ; les recettes issues du tourisme sont estimées à 26,5 billions de VND, en hausse de 47,7 % ; les recettes issues des autres services sont estimées à 469,1 billions de VND, en hausse de 11,5 %.

Avec une population de 100 millions d'habitants et une demande croissante de voyages, ce secteur est considéré comme un moteur de croissance pour l'industrie touristique à moyen et long terme.

Villas de villégiature : des engagements à gros profits à la réduction des pertes et à la fuite. Il y a de nombreuses années, l’immobilier de villégiature a connu un essor massif ; les experts avaient mis en garde contre les risques, mais il semble que les investisseurs les aient ignorés.

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