De nombreux géants de l’immobilier de villégiature sont en difficulté.

Le grand gars est en difficulté

Les données de la Bourse de Hanoi (HNX) montrent que la situation commerciale et la santé financière de nombreuses entreprises possédant des complexes hôteliers au Vietnam sont assez désastreuses dans un contexte de faible demande économique et de coûts financiers élevés.

Thien Duong Bay Tourist Area Company Limited (Alma) vient de signaler une perte de près de 832 milliards de VND en 2022, soit plus que la perte de plus de 701 milliards de VND en 2021 - la période touchée par la pandémie de Covid-19.

La santé financière de Paradise Bay est très précaire. Fin 2022, l'entreprise affichait des capitaux propres négatifs de 1 575 milliards de VND, contre plus de 663 milliards de VND l'année précédente.

Thien Duong Bay est l'entreprise qui construit et exploite l'Alma Resort à Cam Ranh, Khanh Hoa . Alma est une marque gérée par Serenity Holding. Le géant américain Warburg Pincus et le fonds VinaCapital (coté au Royaume-Uni) détiennent 100 % du capital de Serenity Holding.

Alma Resort est réputé pour son modèle de résidence de vacances en propriété. Cette entreprise a vendu des séjours d'une valeur de plusieurs centaines de millions, voire de plusieurs milliards de dongs. De nombreux clients peuvent louer un appartement ou une villa et en bénéficier pendant une durée déterminée, de manière récurrente.

*Le tourisme de villégiature montre des signes d’excédent.*

Non seulement les marques immobilières internationales de complexes hôteliers au Vietnam sont confrontées à des difficultés, mais de nombreux propriétaires nationaux de complexes hôteliers dans le pays ont également connu des difficultés au cours des dernières années.

Selon HNX, Flamingo Holding Group JSC (Flamingo), propriétaire du Flamingo Dai Lai Resort, a enregistré une baisse de 82 % de son bénéfice sur les six premiers mois de 2023, à 25 milliards de VND, tandis que son passif a augmenté. Le ratio d'endettement est passé de 1,91 à 1,99 fois à la fin du deuxième trimestre 2023, soit un passif de 4 940 milliards de VND.

Flamingo Holding Group est l'investisseur d'un certain nombre de projets de villégiature tels que Flamingo Dai Lai (Vinh Phuc), Flamingo Cat Ba (Hai Phong), Flamingo Hai Tien (Thanh Hoa), Flamingo Linh Truong Khu B (Hoang Hoa, Thanh Hoa),...

De même, Ninh Van Bay Tourism Real Estate JSC (NVT), propriétaire du complexe hôtelier de luxe Six Senses Ninh Van Bay, a enregistré une perte au premier semestre 2023. Le bénéfice a atteint plus de 7 milliards de VND, un résultat très modeste par rapport à son capital de plus de 900 milliards de VND. De plus, le bénéfice non distribué après impôts de NVT à fin juin 2023 était toujours négatif de plus de 710 milliards de VND. Les actions de NVT ont été placées sous surveillance.

Pendant ce temps, Crystal Bay JSC a continué d'enregistrer une perte de près de 136 milliards de VND au premier semestre, plus tragique que la perte de plus de 17 milliards de VND enregistrée sur la même période. Crystal Bay possède de nombreux complexes hôteliers dans les provinces centrales, tels que Ninh Chu Sailing Bay, unBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuan) et Crystal Marina Bay (Khanh Hoa).

La société par actions d'investissement touristique Eurowindow Nha Trang a également subi une perte après impôts de près de 124 milliards de VND au cours du premier semestre 2023, contre plus de 290 milliards de VND sur la même période. Eurowindow Nha Trang est l'investisseur du Radisson Blu Resort Cam Ranh, du Movenpick Resort Cam Ranh (22,3 ha),...

Van Huong Investment and Tourism JSC et Sunbay Ninh Thuan JSC ont également enregistré des pertes au premier semestre 2023. Van Huong Tourism est l'investisseur du projet de zone touristique internationale Dragon Ocean Do Son à Hai Phong. Sunbay Ninh Thuan est l'investisseur du complexe hôtelier SunBay Park Hotel & Resort.

Immobilier de villégiature difficile

Les secteurs du tourisme et de l'immobilier de villégiature ont enregistré une situation morose en raison du lourd impact de la pandémie de Covid-19. En Asie du Sud-Est, Singapour et la Thaïlande ont enregistré une bonne reprise de l'industrie hôtelière. Parallèlement, ce secteur reste morose au Vietnam. De nombreuses régions ont enregistré une baisse de fréquentation, avec un faible taux d'occupation des chambres et des prix en baisse.

La pénurie de clientèle est flagrante dans les stations balnéaires du pays. À Phu Quoc, la situation est particulièrement critique. Sur Internet, on trouve des forfaits de 4 jours et 3 nuits, incluant le vol aller-retour et des hôtels 3 étoiles, pour moins de 3 millions de VND par personne. À Sapa, de nombreux hôtels restent vides, même le samedi ou à l'occasion du 120e anniversaire du tourisme à Sapa, avec de nombreuses activités, dont un feu d'artifice de longue durée en altitude.

À l'instar du marché immobilier en général, de nombreux projets immobiliers de villégiature sont restés en suspens pendant des années, faute d'acheteurs. Villas, maisons de ville… dans les grands complexes hôteliers, les projets sont désertés. Outre la faible demande et la baisse des revenus, on observe également une perte de confiance dans le marché immobilier de villégiature et dans la légalité de nombreux projets.

M. Mauro Gasparotti, directeur de Savills Hotels, a commenté qu'à court terme, l'absence de touristes chinois, qui représentaient 32 % du total des visiteurs internationaux au Vietnam (en 2019), pose de nombreux défis au secteur des complexes hôteliers.

De plus, le coût des vols long-courriers a augmenté, ce qui affecte la reprise de certains marchés, notamment le marché touristique européen. Par rapport à la même période en 2019, le nombre total de visiteurs européens au Vietnam est encore inférieur d'environ 38 % à son niveau d'avant la pandémie.

De même, au cours des huit premiers mois de 2023, le marché touristique asiatique était également inférieur de 32 % à ses niveaux d'avant la pandémie. La Corée du Sud est actuellement le premier marché touristique international du Vietnam, mais le nombre total de visiteurs reste inférieur à celui de 2019.

Outre la lente reprise de la demande, la situation d’offre excédentaire contribue à accroître les défis pour le secteur hôtelier.

Parallèlement, plusieurs grandes sociétés immobilières vietnamiennes sont principalement actives dans le secteur de l'immobilier touristique. Récemment, Le Phuoc Vu, président du conseil d'administration et directeur général de Ton Hoa Sen, a adressé une demande à la province de Lam Dong pour la création d'un complexe touristique sur un terrain destiné à l'éducation dans le district de Da Huoai.

Auparavant, les investisseurs savaient que M. Nguyen Ngoc Thuy (Shark Thuy) était en difficulté après sa brillante participation dans le secteur immobilier, notamment dans l'immobilier de villégiature. Ou encore l'effondrement de Novaland, présidé par M. Bui Thanh Nhon.

Malgré les difficultés, les perspectives du secteur touristique vietnamien et les touristes nationaux demeurent les principaux moteurs du développement des complexes hôteliers. Cependant, les dépenses nationales sont souvent faibles.

Selon GSO, au cours des 9 premiers mois de l'année, les visiteurs internationaux dans notre pays sont estimés à 8,9 millions, soit 4,7 fois plus que la même période de l'année dernière, mais toujours seulement 69% par rapport à la même période en 2019 - un an avant l'épidémie de Covid-19.

Selon le GSO, les revenus des services d'hébergement et de restauration sont estimés à 500,1 billions de VND, en hausse de 16% ; les revenus du tourisme sont estimés à 26,5 billions de VND, en hausse de 47,7% ; les revenus des autres services sont estimés à 469,1 billions de VND, en hausse de 11,5%.

Avec une population de 100 millions d’habitants et une demande croissante de voyages, cela est considéré comme un moteur de croissance pour l’industrie du tourisme à moyen et long terme.

Villas de villégiature : des gros engagements de profit à la réduction des pertes et à la fuite Il y a de nombreuses années, l'immobilier de villégiature est né en masse, les experts ont mis en garde contre les risques mais il semble que les investisseurs les aient toujours ignorés.

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