Les données de Savills Prospects indiquent que l'activité d'investissement immobilier en Asie- Pacifique devrait diminuer de 6 % en 2022, contre 15 % en Amérique du Nord et 28 % en Europe. L'investissement total en Asie représente également une part plus importante de l'investissement mondial.
M. Simon Smith, directeur de la recherche chez Savills Asie- Pacifique , a commenté : « Les activités d’investissement continueront d’être difficiles alors qu’il existe de nombreuses incertitudes géopolitiques à l’échelle mondiale. »
La demande d'investissement dans l'immobilier asiatique a fortement chuté. (Photo : TN)
« Toutefois, les perspectives de croissance de l’immobilier en Asie restent fortes, ce qui rend la région attractive pour les investisseurs », a déclaré M. Simon.
Aujourd'hui, l'investissement immobilier présente davantage de risques potentiels, liés à de nombreux facteurs pouvant affecter l'efficacité de l'investissement, tels que l'inflation, l'instabilité juridique et géopolitique , le ralentissement de la croissance ou l'évolution des habitudes et des besoins des consommateurs. Les investisseurs immobiliers doivent appréhender précisément les risques pour prendre les bonnes décisions.
M. Simon a également souligné les groupes de risques auxquels les investisseurs immobiliers en Asie-Pacifique doivent prêter attention à l'heure actuelle, notamment : les risques structurels, les risques cycliques et les risques de marché.
Le premier risque est structurel : la numérisation a déjà entraîné une transformation majeure de la structure du marché dans la plupart des régions. Le cloud computing, le commerce électronique, la vidéo en ligne et les réseaux sociaux influencent de plus en plus nos activités quotidiennes en ligne.
Cette tendance s’est encore accélérée pendant la pandémie et devrait croître encore plus rapidement dans les temps à venir.
Par exemple, en Corée du Sud – l’un des plus grands marchés de vente au détail en ligne au monde – on estime que 37 % des transactions seront payées en ligne en 2022, un chiffre qui devrait augmenter à 45 % au cours des 5 prochaines années.
Sur d'autres marchés, le commerce électronique est considéré comme un secteur à fort potentiel et pourrait même enregistrer un fort potentiel de développement. Le développement du commerce en ligne attirera davantage l'attention des investisseurs sur les segments des centres de données et de la logistique, transformant ainsi le secteur de la vente au détail, notamment la vente directe.
Le deuxième risque est le risque cyclique, auquel l’inflation est confrontée, non seulement en Asie mais dans le monde entier.
La récente forte hausse des taux d'intérêt a fait grimper les prix de l'immobilier. Point positif : l'inflation est en baisse. En Australie, l'inflation est tombée à 6,8 % en mars 2023, contre un pic de 8,4 % en décembre 2022.
Toutefois, les taux d'intérêt élevés, ainsi que la hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, continueront de préoccuper les investisseurs. Ils constituent également un risque pour la croissance.
Selon le Fonds monétaire international (FMI), la croissance du PIB mondial ralentira à 2,7 % en 2023, contre 3,2 % en 2022 et 6 % en 2021. Si les taux d’intérêt élevés persistent, le risque de ralentissement de la croissance continuera d’exister.
Troisièmement, le risque lié aux problèmes du marché intérieur. Le marché immobilier est constamment confronté au risque d'une offre excédentaire, principale cause de la stagnation du secteur. Cette offre excédentaire est un problème pour de nombreux marchés et segments, comme par exemple le marché de détail en Chine.
M. James McDonald, directeur de la recherche et de la politique chez Savills Chine, a commenté : « L'offre excédentaire d'espaces commerciaux dans certains endroits en Chine atteint des niveaux records, les taux de vacance sur les principaux marchés au cours des premiers mois de 2023 atteignant des chiffres à deux chiffres.
De nombreux endroits disposent encore d'un important stock d'offres, et même d'une offre future importante. Parallèlement, les surfaces commerciales continuent de subir la pression de l'essor du commerce en ligne.
Parmi les autres risques de marché figure le cadre réglementaire. En Chine également, les investisseurs immobiliers doivent accorder une plus grande attention aux politiques gouvernementales. Malgré les mesures d'assouplissement des restrictions financières, la crise immobilière du pays ne semble pas près de s'arrêter.
Parallèlement, dans les pays en développement comme l'Indonésie, les investisseurs doivent prêter attention à la transparence du marché. Vient ensuite la stabilité politique : par exemple, l'instabilité politique en Thaïlande demeure un obstacle majeur à l'investissement.
Au Vietnam, les premiers mois de l'année ont été marqués par un soutien clair du gouvernement pour résoudre les difficultés du secteur immobilier, grâce à de nouveaux décrets et résolutions. De plus, en mars, la Banque d'État a réduit son taux d'intérêt opérationnel afin de stabiliser le marché monétaire et de soutenir l'économie pour accélérer la croissance.
Selon M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam : « Ces politiques devraient avoir un impact positif sur le marché, mais celui-ci a besoin de temps pour les absorber. Des perspectives plus favorables devraient apparaître à partir du troisième trimestre 2023. »
Le plus grand défi réside dans la structure des transactions et les formalités juridiques, notamment pour les projets en développement. Ce point nécessite une intervention et un soutien, avec un cadre juridique clair, afin d'accélérer le rythme des investissements étrangers au Vietnam.
Il est évident que chaque marché présente ses propres risques d'investissement. Les groupes de risques se chevauchent souvent et ne sont pas clairement séparés. Pour résoudre ces difficultés, des mesures et des conseils synchrones d'experts expérimentés du marché sont nécessaires. Compte tenu de la situation actuelle du marché, les investisseurs doivent se coordonner avec des unités professionnelles pour préparer des scénarios à l'avance afin de minimiser l'impact des risques sur leurs décisions d'investissement.
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