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| Les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé d'envisager l'ajout d'un mécanisme de contrôle plus strict pour les transactions effectuées dans les salles des marchés immobiliers. (Photo : Hoang Ha) |
Les maisons à deux prix sont toujours populaires
Lors de son intervention sur le projet de loi révisée sur les activités immobilières à l'Assemblée nationale le 29 août, M. Le Thanh Hoan (Délégation de la province de Thanh Hoa à l'Assemblée nationale) a suggéré d'envisager l'ajout d'un mécanisme visant à contrôler plus strictement les transactions immobilières sur les parquets. Selon lui, les cas de vente de biens à deux prix sont fréquents.
« Des motos aux voitures en passant par les maisons, il n'est pas difficile pour nous de faire des recherches en ligne, le prix de vente de l'investisseur étant affiché publiquement. Mais acheter au prix affiché est très difficile », a déclaré M. Hoan.
M. Hoan a demandé : « Où se trouve la valeur réelle des transactions immobilières annoncées par les entreprises ? » Il s'agit des prix affichés partout sur Internet, mais transformés comme par magie en taux étrangers, taux de transfert, prix d'investissement, avec un montant supplémentaire non mentionné dans le contrat de vente, ce qui constitue essentiellement une fraude fiscale.
Concernant le courtage immobilier, M. Hoan a déclaré que le projet de loi continuait de perfectionner le cadre juridique essentiel pour favoriser la transparence et la commodité du marché immobilier. Outre les équipes sérieuses, il est facile de constater que les activités de courtage se déroulent sous des formes nombreuses et variées, sans aucun contrôle.
« Le phénomène des courtiers fonciers est répandu et affecte les activités légitimes des courtiers immobiliers. Par ailleurs, certains groupes de courtiers se livrent encore à des pratiques opportunistes, à des profits excessifs et à des ententes sur les prix, ce qui nuit aux clients », a déclaré M. Hoan.
C'est pourquoi ce délégué de l'Assemblée nationale a également demandé que l'organisme chargé de l'élaboration de cette loi étudie et complète la réglementation relative aux responsabilités des organismes et des particuliers du courtage immobilier afin de définir clairement les cas interdits.
Plus précisément les cas :
Avoir un intérêt direct dans un bien immobilier, à l'exclusion des commissions réduites sans divulguer cet intérêt aux acheteurs de biens immobiliers; inciter une partie à rompre un contrat de dépôt ou un contrat de vente pour conclure un nouveau contrat avec une autre personne.
Augmenter ou fixer arbitrairement les prix de l'immobilier pour obtenir des avantages contre la volonté des parties impliquées dans la transaction ; participer à des opérations de courtage pour que les parties signent des contrats mais ne pas informer pleinement et honnêtement les parties impliquées dans la transaction des informations relatives à l'immobilier.
« Certains des actes interdits mentionnés ci-dessus servent de base à l'examen de la responsabilité des organismes et des particuliers du secteur immobilier. Selon la nature et la nature de l'infraction, des mesures administratives, y compris des poursuites pénales, peuvent être envisagées », a souligné M. Hoan.
La nouvelle offre à l'ouest et à l'est de Hanoi représentera 40 % de la part de marché des appartements.
Les experts estiment qu'à l'avenir, l'offre nouvelle dans l'Ouest et l'Est représentera 40 % du marché des appartements. De plus, les offres immobilières dans ces régions en particulier, et à Hanoï en général, connaîtront une amélioration constante.
Selon Savills, 2008 a marqué une nouvelle étape de développement pour Hanoi, lorsque la capitale est devenue l'une des 17 plus grandes villes du monde après avoir fusionné avec une superficie totale de plus de 3 300 km2, soit 3,6 fois plus grande qu'auparavant.
En 2011, le gouvernement a approuvé le plan directeur pour la construction de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, fixant l'objectif de faire de Hanoi une ville durable avec une infrastructure et un système technique synchrones, une compétitivité élevée et un développement culturel harmonieux.
Parallèlement, l'ouest de Hanoï a connu des mouvements antérieurs, ce qui permet de dégager une image urbaine claire, créant une vague de migration vers cette zone pour s'y installer. Le développement des axes routiers To Huu - Le Van Luong, des Ring Roads 2 et 3, ainsi que des Ring Roads 3, 5 et 4 prévus, a stimulé le développement de projets immobiliers. Des projets de grande envergure ont été développés le long de ces axes à l'ouest, tels que The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long et Mailand Ha Noi City.
Do Thu Hang, directeur principal de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a déclaré que depuis 2011, la zone ouest, située dans les districts de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem et Cau Giay, a toujours dominé le marché en termes de parts de marché, avec environ 30 %. De ce fait, cette zone possède la plus grande offre de bureaux de la capitale, avec 50 % de parts de marché. Dans un avenir proche, cette zone restera le pôle de développement de Hanoi.
À l'est de la ville, selon le Plan de transport de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, Hanoi construira 10 autres grands ponts sur le fleuve Rouge avec un certain nombre de projets tels que : le pont Vinh Tuy 2, le pont Tran Hung Dao, le pont Tu Lien, le nouveau Thang Long, le pont Thuong Cat, Hong Ha 9.
D'autre part, l'achèvement des projets d'infrastructure tels que l'extension du Ring Road 2 et la planification du Ring Road 4 réduiront le temps de trajet de Hanoi vers d'autres localités, augmentant l'attractivité de l'Est pour les besoins des localités voisines.
Parallèlement, la planification du centre-ville historique a été lancée en 2021 avec pour objectif de déterminer la nécessité de réduire la population d'environ 215 000 habitants sur la période 2020-2030. Au total, les six projets d'aménagement du centre-ville historique couvrent une superficie de plus de 2 700 hectares et visent principalement à maîtriser la population, la faisant passer de 1,2 million d'habitants (en 2009) à 672 000 personnes, et à contribuer à l'amélioration des infrastructures sociales et techniques.
Selon Mme Hang, les projets de logements bénéficieront de l'exode rural depuis le centre-ville historique. Certains anciens habitants du vieux quartier ont notamment déménagé vers les quartiers voisins et prestigieux de l'Est, bénéficiant de bonnes infrastructures et d'un accès facile aux transports.
Do Thu Hang, directeur principal de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a estimé que dans les temps à venir, la nouvelle offre dans les zones Ouest et Est représentera 40 % de la part de marché des appartements.
La région de l'Est, notamment les districts de Long Bien et de Gia Lam, dotée d'importants fonds fonciers et d'infrastructures, connaît un développement dynamique grâce à la participation d'investisseurs majeurs tels que Vingroup et Ecopark, qui attirent des acheteurs du centre de Hanoï. Selon Savills, la part de l'offre d'appartements dans l'offre totale du marché dans la région de l'Est est passée d'un niveau très bas en 2011 à 12 % au premier semestre 2023.
En outre, cette zone connaît également la plus forte croissance de l'offre de logements de faible hauteur ces dernières années, passant de 8 % de la part de marché de l'offre de Hanoi en 2014 à 15 % au premier semestre 2023.
Parallèlement, le prix primaire des biens immobiliers diffère également entre les deux régions. Selon Savills, dans l'Ouest, le prix primaire moyen des appartements au premier semestre 2023 a atteint 58 millions de VND/m².
Le prix moyen des appartements principaux à l'Est est d'environ 48 millions de VND/m². Pour les biens de faible hauteur, le prix principal au cours des six premiers mois de 2023 est de 157 à 225 millions de VND/m² à l'Ouest et de 158 à 168 millions de VND/m² à l'Est.
Selon Mme Do Thu Hang, la différence de prix entre les deux régions est due au fait que la région de l'Est s'est formée et s'est développée plus tard mais assez rapidement, il existe donc toujours un tel écart de prix avec la région de l'Ouest.
Tuyen Quang : Recherche d'investisseurs pour un projet urbain de villégiature avec un capital de plus de 17 000 milliards de VND
Le Département de la Planification et de l'Investissement de la province de Tuyen Quang vient d'annoncer la recherche d'investisseurs pour le projet de zone urbaine de villégiature My Lam-Tuyen Quang, avec un investissement total de plus de 17 000 milliards de VND. Ce projet devrait constituer une avancée majeure pour le développement socio-économique de la localité et des zones environnantes.
Ce projet couvre une superficie de 540 hectares et est situé dans le quartier de My Lam (ville de Tuyen Quang) et la commune de My Bang (district de Yen Son). L'investissement total du projet s'élève à environ 17 100 milliards de VND. Le coût des indemnisations et de l'aide à la réinstallation s'élève à plus de 1 200 milliards de VND.
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| Un coin de la ville de Tuyen Quang, province de Tuyen Quang. (Source : BXD) |
Le calendrier de mise en œuvre du projet est de quatre ans à compter de la date d'approbation de la politique d'investissement. La durée du projet est de 50 ans. Les investisseurs peuvent soumettre leurs offres dès maintenant et jusqu'au 29 septembre.
Il s'agit d'un projet visant à créer une zone urbaine écologique alliant villégiature et services exemplaires et diversifiés. Il exploite les éléments naturels du paysage verdoyant. Le 10 juillet, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a signé la décision n° 820/QD-TTg approuvant la politique d'investissement du projet de zone urbaine de villégiature My Lam - Tuyen Quang, sous la forme d'un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.
Il s'agit du plus grand projet de zone touristique urbaine de la province de Tuyen Quang à ce jour. Ce projet devrait marquer une avancée majeure en matière de développement socio-économique, stimulant ainsi le développement de la ville de Tuyen Quang et des zones environnantes, déjà mis en œuvre et en cours de réalisation.
Risques liés à l'achat et à la vente d'appartements sans livret rose
Conformément à la réglementation, les appartements sans livret rose peuvent toujours être achetés et vendus, sauf cas exceptionnels. Dans les autres cas, un livret rose est requis. Par conséquent, les acheteurs doivent se renseigner et bien réfléchir avant d'acheter un appartement sans livret rose afin d'éviter les risques liés à l'apport initial.
Conformément au point a, clause 1, article 11 de la loi sur le logement de 2014, les particuliers et les organisations sont autorisés à acheter et à vendre lorsqu'ils disposent d'un certificat (communément appelé livre rouge ou livre rose), sauf dans les cas suivants : Achat et vente de logements futurs ; Transfert d'un contrat d'achat et de vente de logements commerciaux dans un projet d'investissement dans la construction de logements, même si la maison a été remise mais que la demande de livre rose n'a pas encore été soumise ; Achat et vente de logements sociaux.
Pour chacune des exceptions ci-dessus, la loi exige que les conditions suivantes soient remplies. Plus précisément, les conditions suivantes : Conditions d'achat et de vente de futurs logements (conformément à la clause 1 de l'article 72 du décret 99/2015/ND-CP). Le livret rose de copropriété n'est pas requis. Un document de l'investisseur doit être envoyé au Département de la construction pour le remplacer. Ce document doit remplir les conditions suivantes : Contenu concernant l'éligibilité de la copropriété à la vente ; accompagné des documents du projet, des plans de conception, des permis de construire, des documents d'acceptation... ou des documents concernant la mainlevée de l'hypothèque (si elle était déjà hypothéquée) avec un engagement de responsabilité de la part de l'investisseur.
Conditions de cession d'un contrat de vente et d'achat de logements commerciaux dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier : établi par écrit, avec ou sans légalisation à la demande des parties. Nombre de contrats : 6 exemplaires, dont 3 conservés par l'investisseur, 1 exemplaire par l'administration fiscale, 1 exemplaire par le cédant, 1 exemplaire par le cessionnaire et 1 exemplaire par le notaire.
Conditions d'achat et de vente de logements sociaux (sur la base de la clause 2 de l'article 63 de la loi sur le logement) : Doit avoir les documents suivants : documents du projet d'investissement de construction, conception technique, permis de construire ; documents prouvant l'achèvement de la construction des fondations, du système d'approvisionnement en eau et de drainage, de l'électricité, etc.
Conformément à la réglementation susmentionnée, les appartements sans livret rose peuvent être achetés et vendus, sauf cas exceptionnel. Dans les autres cas, un livret rose est requis. Par conséquent, en l'absence de livret rose et sans les conditions susmentionnées, l'appartement ne peut être acheté ni vendu.
Le risque le plus sérieux est que les parties, sans autorisation d'achat et de vente d'appartements, enfreignent la loi et concluent un contrat de vente entre elles. Ce contrat sera alors considéré comme nul. Si le contrat est déclaré nul, l'acheteur risque de perdre l'argent investi pour l'achat de l'appartement.
De plus, si la vente n'a pas été réalisée, les parties « contournent » la loi en concluant un contrat de dépôt ou d'autorisation mais en fait il s'agit d'une vente, alors de la même manière, ces types de contrats peuvent être invalides.
Par conséquent, pour décider d'acheter un appartement sans carte grise, l'acheteur doit d'abord en comprendre la raison. Après avoir identifié cette raison, si l'appartement appartient à la catégorie des appartements sans carte grise et est vendu, il est tout à fait possible de le vendre normalement.
Au contraire, si pour d’autres raisons et risques potentiels, les acheteurs devraient réfléchir et décider de ne pas acheter cet appartement.
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