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| Des délégués de l'Assemblée nationale ont proposé d'étudier la possibilité d'ajouter un mécanisme pour contrôler plus strictement les transactions effectuées dans les salles de marché immobilières. (Photo : Hoang Ha) |
Les maisons bifamiliales restent populaires.
Lors de son intervention à l'Assemblée nationale le 29 août, M. Le Thanh Hoan (délégation de la province de Thanh Hoa ) a commenté le projet de loi révisé sur le commerce immobilier. Il a suggéré d'envisager l'ajout d'un mécanisme de contrôle plus strict des transactions immobilières réalisées dans les salles de marché, car, selon lui, la vente de biens à deux prix est une pratique courante.
« Que ce soit pour des motos, des voitures ou des maisons, il nous est facile de trouver en ligne le prix de vente affiché publiquement par l'investisseur. Mais acheter au prix indiqué est très difficile », a déclaré M. Hoan.
M. Hoan a demandé : où est la véritable valeur transactionnelle des biens immobiliers annoncés par les entreprises ? Ces prix, affichés partout sur Internet, sont « comme par magie » convertis en taux étrangers, en frais de transfert, en prix pour investisseurs, auxquels s'ajoute un montant non mentionné dans le contrat de vente, ce qui constitue en réalité une fraude fiscale.
Concernant la pratique du courtage immobilier, M. Hoan a déclaré que le projet de loi a permis de perfectionner le cadre juridique essentiel afin de favoriser la transparence et la simplification du marché immobilier. Outre les équipes spécialisées, il est aisé de constater que les activités de courtage se déroulent sous de nombreuses formes, parfois très diverses, sans aucun contrôle.
« Le phénomène des prétendus courtiers fonciers est répandu et nuit aux activités légitimes des agents immobiliers. De plus, certains groupes de courtiers se livrent encore à des pratiques opportunistes, à des opérations de spéculation et à des ententes illicites sur les prix, ce qui cause un préjudice aux clients », a déclaré M. Hoan.
Par conséquent, ce délégué de l'Assemblée nationale a également demandé à l'agence chargée de rédiger cette loi d'étudier et de compléter la réglementation sur les responsabilités des organisations et des particuliers du courtage immobilier afin de définir clairement les cas interdits.
Plus précisément, les cas suivants :
Détenir un intérêt direct dans un bien immobilier, à l'exclusion de la commission réduite, sans divulguer cet intérêt à l'acheteur immobilier ; inciter une partie à rompre le contrat de dépôt ou le contrat de vente pour conclure un nouveau contrat avec une autre personne.
Augmenter ou fixer arbitrairement les prix de l'immobilier pour tirer profit des parties impliquées dans la transaction contre leur gré ; participer à des activités de courtage pour faire signer des contrats aux parties sans les informer pleinement et honnêtement des informations relatives à l'immobilier.
« Certains des actes interdits mentionnés ci-dessus servent de base à l’examen de la responsabilité des agences immobilières et des particuliers. Selon la nature et la gravité de l’infraction, des mesures administratives, y compris des poursuites pénales, peuvent être envisagées », a souligné M. Hoan.
Les nouveaux logements à l'ouest et à l'est de Hanoï représenteront 40 % du marché des appartements.
Les experts estiment que, dans un avenir proche, les nouveaux logements situés à l'ouest et à l'est de Hanoï représenteront 40 % du marché des appartements. Par ailleurs, la qualité des produits immobiliers dans ces zones en particulier, et à Hanoï en général, devrait s'améliorer.
Selon Savills, l'année 2008 a marqué une nouvelle étape de développement pour Hanoï, la capitale devenant l'une des 17 plus grandes villes du monde après sa fusion, avec une superficie totale de plus de 3 300 kilomètres carrés, soit 3,6 fois plus grande qu'auparavant.
En 2011, le gouvernement a approuvé le plan directeur pour la construction de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision à l'horizon 2050, fixant pour objectif de faire de Hanoï une ville durable dotée d'infrastructures et d'un système technique synchrones, d'une compétitivité élevée et d'un développement culturel harmonieux.
Parallèlement, l'ouest de Hanoï a connu des mouvements de population antérieurs, ce qui explique le paysage urbain actuel et l'afflux de migrants souhaitant s'y installer. Le développement des axes To Huu - Le Van Luong, des rocades 2 et 3, ainsi que des rocades 3, 5 et 4 en projet, a dynamisé le développement de projets immobiliers. De grands projets ont ainsi vu le jour le long de ces axes, dans l'ouest de la ville, tels que The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long et Mailand Hanoi City.
Selon Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, depuis 2011, la zone ouest, englobant les districts de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem et Cau Giay, domine le marché de l'offre de bureaux avec environ 30 % de parts de marché. De ce fait, cette zone concentre la plus grande offre de bureaux de la capitale, avec 50 % de parts de marché. Elle restera, dans un avenir proche, le pôle de développement de Hanoi.
À l'est de la ville, selon le Plan de transport de la capitale à l'horizon 2030, avec une vision à l'horizon 2050, Hanoï construira 10 autres grands ponts sur le fleuve Rouge avec un certain nombre de projets tels que : le pont Vinh Tuy 2, le pont Tran Hung Dao, le pont Tu Lien, le nouveau pont Thang Long, le pont Thuong Cat, le pont Hong Ha 9.
D'autre part, l'achèvement de projets d'infrastructure tels que le prolongement de la rocade 2 et la planification de la rocade 4 raccourciront le temps de trajet entre Hanoï et d'autres localités, augmentant ainsi l'attractivité de l'Est pour répondre aux besoins des localités voisines.
Dans le même temps, la planification du centre-ville historique a été lancée en 2021 dans le but de déterminer la nécessité de réduire la population d'environ 215 000 personnes entre 2020 et 2030. Au total, 6 projets de zonage urbain du centre-ville historique ont une échelle de recherche de plus de 2 700 hectares avec pour principal objectif le contrôle de la population, la réduisant de 1,2 million de personnes (en 2009) à environ 672 000 personnes, contribuant ainsi à l'amélioration du système d'infrastructures sociales et techniques.
D'après Mme Hang, les projets de logements bénéficieront de l'exode rural en provenance du centre-ville historique. En particulier, certains anciens habitants du vieux quartier ont déménagé dans des quartiers voisins et huppés de l'est, attirés par la qualité des infrastructures et la facilité des transports.
Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a estimé que dans un avenir proche, les nouvelles offres dans les zones ouest et est représenteront 40 % de la part de marché des appartements.
En particulier, la région Est, notamment les districts de Long Bien et Gia Lam, riches en terrains et infrastructures, connaît un développement important grâce à la participation d'investisseurs majeurs tels que Vingroup et Ecopark, qui attirent les acheteurs du centre d'Hanoï. Selon Savills, la part de l'offre d'appartements dans l'Est par rapport à l'offre totale du marché est passée d'un niveau très bas en 2011 à 12 % au premier semestre 2023.
De plus, cette zone a également connu la plus forte croissance de l'offre de logements de faible hauteur ces dernières années, passant de 8 % de la part de marché de l'offre de logements à Hanoï en 2014 à 15 % au premier semestre 2023.
Par ailleurs, le prix des logements neufs diffère également entre les deux régions. Selon Savills, dans l'Ouest, le prix moyen des appartements neufs a atteint 58 millions de VND/m² au premier semestre 2023.
Le prix moyen des appartements neufs dans l'Est est d'environ 48 millions de VND/m². Pour les logements de faible hauteur, le prix neuf au cours des six premiers mois de 2023 dans l'Ouest était de 157 à 225 millions de VND/m² de terrain et dans l'Est de 158 à 168 millions de VND/m² de terrain.
Selon Mme Do Thu Hang, la différence de prix entre les deux régions s'explique par le fait que la région de l'Est s'est formée et développée plus tard, mais assez rapidement, d'où l'écart de prix persistant avec la région de l'Ouest.
Tuyen Quang : Recherche d'investisseurs pour un projet de complexe touristique urbain d'un capital supérieur à 17 000 milliards de VND
Le Département de la planification et de l'investissement de la province de Tuyen Quang vient d'annoncer un appel à investisseurs pour le projet de complexe touristique urbain My Lam - Tuyen Quang, représentant un investissement total de plus de 17 000 milliards de VND. Ce projet devrait dynamiser le développement socio-économique de la région et des zones avoisinantes.
Ce projet, d'une superficie de 540 hectares, est situé dans le quartier de My Lam (ville de Tuyen Quang) et la commune de My Bang (district de Yen Son). L'investissement total s'élève à environ 17 100 milliards de VND. Les coûts liés aux indemnisations et à l'aide au relogement dépassent 1 200 milliards de VND.
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| Un coin de la ville de Tuyen Quang, province de Tuyen Quang. (Source : BXD) |
Le calendrier de mise en œuvre du projet est de quatre ans à compter de la date d'approbation de l'investissement. La durée du projet est de cinquante ans. Les investisseurs peuvent soumettre leurs offres dès maintenant et jusqu'au 29 septembre.
Il s'agit d'un projet de création d'une zone urbaine écologique alliant villégiature et services diversifiés et exemplaires, en valorisant les espaces verts naturels. Auparavant, le 10 juillet, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha avait signé la décision n° 820/QD-TTg approuvant la politique d'investissement du projet de zone urbaine touristique de My Lam - Tuyen Quang, qui prévoit un appel d'offres auprès d'investisseurs sélectionnés.
À ce jour, il s'agit du plus grand projet de complexe touristique urbain de la province de Tuyen Quang. Ce projet devrait engendrer une avancée majeure en matière de développement socio-économique, stimulant ainsi le développement de la ville de Tuyen Quang et des zones avoisinantes où des aménagements ont déjà été réalisés ou sont en cours.
Risques liés à l'achat et à la vente d'appartements sans livrets roses
Conformément à la réglementation, les appartements sans livret de titre (ou « livre rose ») peuvent être achetés et vendus, sauf cas exceptionnels. Dans le cas contraire, ce document est obligatoire. Par conséquent, les acheteurs doivent se renseigner et bien réfléchir avant d'acquérir un appartement sans livret de titre afin d'éviter tout risque après avoir versé un acompte.
Conformément au point a, paragraphe 1, article 11 de la loi de 2014 sur le logement, les particuliers et les organisations sont autorisés à acheter et à vendre lorsqu'ils sont titulaires d'un certificat (communément appelé livret rouge ou livret rose), sauf dans les cas suivants : achat et vente de logements futurs ; cession d'un contrat d'achat et de vente de logements commerciaux dans le cadre d'un projet d'investissement en construction de logements, même si le logement a été livré mais que la demande de livret rose n'a pas été déposée ; achat et vente de logements sociaux.
Pour chacune des exceptions mentionnées ci-dessus, la loi exige le respect des conditions suivantes. Plus précisément : conditions d’achat et de vente de logements futurs (conformément à l’article 72, paragraphe 1, du décret 99/2015/ND-CP). Le livret rose de copropriété n’est pas requis. Un document de l’investisseur, transmis au service de la construction, doit le remplacer. Ce document doit : attester que le bien est éligible à la vente ; être accompagné des documents relatifs au projet, des plans, des permis de construire, des documents de réception… ou des documents de mainlevée d’hypothèque (le cas échéant), avec un engagement de l’investisseur à assumer la responsabilité du bien.
Conditions de cession d'un contrat de vente de logement commercial dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier : acte écrit, avec ou sans légalisation à la demande des parties. Nombre d'exemplaires : 6, dont 3 conservés par l'investisseur, 1 par l'administration fiscale, 1 par le cédant, 1 par l'acquéreur et 1 par l'étude notariale.
Conditions d'achat et de vente de logements sociaux (sur la base de l'article 63, paragraphe 2, de la loi sur le logement) : Doit disposer des documents suivants : Documents du projet d'investissement de construction, conception technique, permis de construire ; documents prouvant l'achèvement de la construction des fondations, du système d'approvisionnement en eau et de drainage, de l'électricité, etc.
Conformément à la réglementation en vigueur, les appartements sans livret rose peuvent, sauf cas exceptionnels, faire l'objet d'une transaction immobilière. Dans les autres cas, le livret rose est obligatoire. Par conséquent, en l'absence de livret rose et si les conditions susmentionnées ne sont pas remplies, la transaction immobilière est impossible.
Le risque le plus grave survient lorsque des personnes, bien qu'ayant l'interdiction d'acheter et de vendre des appartements, concluent malgré tout un contrat de vente en violation de la loi. Dans ce cas, le contrat sera considéré comme nul. Si le contrat est déclaré nul, l'acheteur risque de perdre l'argent investi dans l'achat de l'appartement.
De plus, si la vente n'a pas eu lieu, les parties « contournent » la loi en concluant un contrat de dépôt ou d'autorisation qui, en réalité, constitue une vente, alors, de la même manière, ces types de contrats peuvent être invalides.
Par conséquent, avant d'acheter un appartement sans livret rose, l'acquéreur doit d'abord s'interroger sur les raisons de cette situation. Une fois ces raisons identifiées, si l'appartement appartient à la catégorie des biens sans livret rose et que sa vente peut se faire normalement, la transaction est possible.
Au contraire, pour d'autres raisons et en raison de risques potentiels, les acheteurs devraient réfléchir à deux fois avant de décider d'acheter cet appartement.
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