La période des « œufs d'or » des maisons de ville est terminée, les investisseurs vendent à perte mais toujours pas d'acheteurs

Impossible à vendre, le loyer est également au ralenti

Sur le marché immobilier, le segment des maisons de ville commerciales (shophouse) était recherché par les investisseurs et a prospéré en 2015. Le prix de vente et le prix de location des shophouses sont très élevés en raison des nombreux avantages d'être utilisés à la fois pour l'habitation et les affaires ou pour la location de locaux.

Cependant, ces quatre dernières années, ce type d'activité est devenu de plus en plus discret. Depuis l'apparition et la longue période de la pandémie de COVID-19 au Vietnam, le segment des maisons-boutiques est en plein marasme. De nombreux investisseurs ont même baissé leurs prix, mais il n'y a toujours ni locataires ni acheteurs.

Depuis plus d'un an, Mme Nguyen Ngoc Mai ( Hanoï ) n'a cessé de proposer à la vente une maison de commerce de plus de 80 mètres carrés dans le quartier de Hoang Mai, mais jusqu'à présent personne n'a décidé de l'acheter.

Son shophouse de quatre étages, achevé, a été acheté pour 14 milliards de VND, mais son loyer mensuel n'est que de 20 millions de VND, avec une marge bénéficiaire annuelle de seulement 1 %. Il convient de noter que depuis son achat, le shophouse est souvent resté sans locataire, laissant les locaux vacants.

De nombreuses maisons de commerce accrochent leurs enseignes depuis longtemps sans trouver d'acheteurs ou de locataires. (Photo : Minh Duc).

Mme Mai se plaint de devoir payer chaque mois les intérêts et le capital d'un prêt bancaire de plus de 100 millions de VND, pour un montant de près de 7 milliards de VND. Parallèlement, les revenus locatifs étant faibles et la pression des taux d'intérêt étant forte, elle doit mettre son bien en vente. Cependant, après plus d'un an de mise en vente, elle n'a toujours pas trouvé preneur.

Dans le même contexte, M. Mai The Anh a déclaré avoir acquis début 2021 un shophouse en zone urbaine, rue Le Trong Tan (quartier de Duong Noi), pour 24 milliards de dôngs. Ce projet a été livré en 2022, mais jusqu'à présent, l'activité commerciale reste faible et la population est clairsemée. De ce fait, les commerces ne desservent qu'un nombre limité de résidents du projet, avec une fréquentation quasi nulle. Actuellement, seuls quelques shophouses sont ouverts, près de 80 % des portes restantes étant fermées.

Au début, je pensais que la zone urbaine se développerait et que de nombreuses personnes viendraient s'y installer, et que les maisons-boutiques seraient donc le meilleur choix, mais la réalité ne s'est pas avérée aussi brillante. Ici, le commerce est principalement destiné aux habitants locaux, mais, par habitude, ils fréquentent souvent les centres commerciaux pour se divertir et les marchés traditionnels pour faire leurs courses, ce qui explique la stagnation générale des maisons-boutiques.

M. Thế Anh a déclaré avoir installé une affiche proposant un loyer de 30 millions de VND par mois, espérant ainsi couvrir une partie des intérêts de son prêt bancaire. Or, le magasin est vacant depuis près de trois ans. Actuellement, M. Thế Anh doit encore payer à la banque près de 80 millions de VND par mois en intérêts et en capital.

Selon Mme Le Linh, agente immobilière dans le quartier de Hoang Mai, la situation économique difficile ne concerne pas seulement les maisons-boutiques des nouvelles zones urbaines peu peuplées et des banlieues. Les maisons-boutiques du centre de Hanoï sont également très difficiles à vendre et à louer. En raison de la situation économique difficile et de la concurrence féroce du commerce en ligne, de nombreuses personnes qui ne peuvent pas exercer leur activité sont contraintes de retourner leurs locaux ou de négocier une baisse de prix avec le propriétaire.

« De nombreuses propriétés locatives dans les rues centrales de Hanoi ont dû réduire leurs loyers mais ne sont toujours pas vendues, il est donc inévitable que les maisons de commerce soient invendues », a déclaré Mme Linh.

Réduction massive des pertes

Fin 2021, M. Nguyen Minh Tam, un investisseur de Hanoï, a investi 14 milliards de VND dans l'acquisition d'une maison-boutique dans la commune de Gia Lam. Cet investisseur a acquis cette maison lors de la première phase de vente du projet pour 14 milliards de VND. Cette maison-boutique bénéficie d'un emplacement privilégié, en angle. En pleine expansion, elle était valorisée à près de 20 milliards de VND.

Une série de maisons de commerce ont fermé silencieusement après des mois sans locataires. (Illustration : Minh Duc).

Cependant, depuis mi-2022, le marché immobilier a ralenti. Les segments des maisons-boutiques et des villas de nombreux projets ont connu des difficultés de liquidité. Après de nombreuses années sans pouvoir louer, début 2025, en raison d'un besoin urgent de fonds, M. Tam a été contraint d'accepter de vendre cette maison-boutique à perte pour 14 milliards de VND, soit le même prix d'achat initial après quatre ans d'investissement.

Cependant, après plus de six mois de publicité, sa maison de ville n'a toujours pas été vendue car elle est située dans une zone peu peuplée et ne peut pas être utilisée à des fins commerciales.

De même, M. Ha Hai Long, investisseur immobilier, a également indiqué avoir acheté une maison de ville à Ha Dong en 2023. À l'époque, son prix était d'environ 16 milliards de VND. Ce projet était autrefois présenté comme une « poule aux œufs d'or », tant pour y vivre que pour y faire des affaires, avec un potentiel de rentabilité exceptionnel.

Malgré un investissement important, cette maison de ville est restée vide pendant de nombreuses années faute de locataires. M. Long a donc dû accepter de la vendre pour 15,5 milliards de VND afin de récupérer son capital. Bien qu'il ait accepté de réduire la perte par rapport au prix d'achat, la rentabilité s'est avérée très difficile. Il l'a mise en vente pendant un an, mais n'a toujours pas trouvé d'acheteur.

« Lorsque je l'ai acheté, je pensais que ce quartier serait bientôt bondé, alors louer ce local serait une bonne idée. Mais en réalité, il est trop difficile de faire des affaires ici, et c'est loin du centre, donc personne ne le loue, même s'il est bon marché », a déclaré M. Long avec tristesse.

Selon le directeur d'une société immobilière, les prix de l'immobilier ont actuellement augmenté de manière générale de manière excessive.

« Au cours des quatre dernières années, les prix de l'immobilier ont doublé. Le marché a donc besoin d'un ajustement des prix plus raisonnable pour garantir une bonne liquidité. Avec les maisons de ville, les loyers actuels sont faibles, ce qui oblige de nombreux investisseurs à recourir à l'effet de levier financier ou à récupérer leur capital investi, les obligeant à vendre à perte », a-t- il déclaré.

Selon lui, lorsqu'ils investissent dans des maisons de commerce, les investisseurs doivent prêter attention à la légalité, à l'emplacement, à la planification du projet, au fonctionnement du projet de l'investisseur, etc.

Il est notamment nécessaire d'évaluer si la densité de population du quartier est élevée. Investir dans une maison de commerce dans une zone à faible densité de population rend les possibilités de location très faibles et peu rentables.

Source : https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html