Restriction du lotissement et de la vente des terres : les spéculateurs détenant de vastes superficies foncières sont-ils sur le point de fuir ?

La loi révisée sur les affaires immobilières, qui vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale et qui entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2025, a été adoptée par l'Assemblée nationale dans la matinée du 28 novembre. En particulier, cette loi a réglementé la subdivision et la vente de terrains de manière plus stricte que la réglementation actuelle.

En conséquence, il est nécessaire d'empêcher la subdivision et la vente de terrains dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III ; les zones ayant des exigences élevées en matière d'architecture paysagère, les zones centrales et autour des bâtiments qui sont des points forts architecturaux dans les zones urbaines ; les façades des routes de niveau régional et au-dessus et les principales routes paysagères dans les zones urbaines.

Selon les experts immobiliers, après avoir évalué l'impact de la réglementation sur le lotissement et la vente de terrains dans le cadre de la loi révisée sur les activités immobilières, le durcissement initial de la réglementation sur le lotissement et la vente de terrains, ainsi que le morcellement libre des terrains, pourraient réduire les activités de négoce foncier. Cependant, à long terme, cela contribuera à l'évolution de ce marché vers une plus grande transparence et une plus grande durabilité.

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 1 — La subdivision et la vente de terrains sont renforcées en vertu des dispositions de la loi modifiée sur les activités immobilières, qui entrera en vigueur début 2025 (Photo d'illustration : Ha Phong).

En discutant de cette question, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que la demande de terrains est toujours très élevée alors que le marché manque d'offre provenant de projets officiels.

« De nombreux spéculateurs ont profité de l'occasion pour acquérir des terrains, les diviser en lots à vendre, les fractionner et même donner aux projets le nom de projets légitimes pour attirer les acheteurs. Parallèlement, ils rivalisent pour gonfler les prix, faisant grimper les prix de l'immobilier et semant le chaos sur le marché », a déclaré M. Dinh, affirmant la nécessité de renforcer le morcellement et la vente des terrains.

Selon M. Vo Hong Thang, directeur du département de conseil du groupe DKRA, cette nouvelle réglementation sur la subdivision compliquera la tâche de certains investisseurs lors de sa mise en œuvre initiale. Cependant, à long terme, il s'agit d'une tendance inévitable qui s'appliquera de manière synchrone dans de nombreux pays, améliorant ainsi la transparence du marché.

Concernant le foncier, M. Thang a déclaré que ce marché connaîtra de grandes fluctuations après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi début 2025. Les projets fonciers dans les zones urbaines de type II et III qui ont été mis en œuvre et vendus (avec les livres rouges) sont toujours transférés normalement et peuvent même bénéficier d'avantages de prix.

« Les nouveaux projets seront plus difficiles à approuver ; les projets spontanés et fragmentés ne raréfieront plus l'offre foncière. Le rapport offre-demande entraînera une hausse, et non une baisse, des prix de ces produits », a souligné M. Thang.

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 2 — Les experts prédisent que la situation de division et de vente des terres par des spéculateurs à des fins lucratives sera confrontée à des difficultés (Illustration : Ha Phong).

En parlant de cette nouvelle réglementation, M. Dinh Minh Tuan - Directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn - a déclaré que cette nouvelle réglementation pourrait grandement affecter le marché foncier en termes d'offre, de clientèle et de prix de vente.

Car, selon M. Tuan, 90 % des terrains actuellement disponibles à la vente proviennent de particuliers qui divisent et séparent des parcelles avant de monter des projets de vente. Les terrains morcelés présentent une grande diversité de prix, de superficies et d'origines, sont faciles d'accès et adaptés aux budgets de nombreux acheteurs.

De plus, selon M. Tuan, les terrains que les particuliers morcellent eux-mêmes sont souvent aménagés dans le cadre d'infrastructures complémentaires ou de projets réguliers, et leur prix de vente sera inférieur à celui des projets d'aménagement du territoire déjà réalisés. « Vendeurs et acheteurs préfèrent les terrains auto-divisés à l'achat de projets fonciers réguliers », a souligné M. Tuan.

Il estime également qu'une fois le lotissement resserré, l'offre sur le marché sera réduite et la clientèle pouvant accéder à ce type de propriété diminuera également quelque peu par rapport à avant.

À l'avenir, le marché foncier pourrait connaître un grand nombre de produits fonciers de grande superficie, provenant d'investisseurs détenant des terres dans le but de les diviser et de les revendre à profit. Pour se débarrasser de ces biens, les propriétaires devront accepter de limiter les pertes et de baisser les prix par rapport aux prévisions.

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