La loi révisée sur le commerce immobilier, qui vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale et entrera en vigueur le 1er janvier 2025, a été votée par l'Assemblée nationale le matin du 28 novembre. Cette loi réglemente notamment le lotissement et la vente des parcelles de terrain de manière plus stricte que la réglementation actuelle.
En conséquence, il est nécessaire d'empêcher le lotissement et la vente de parcelles de terrain dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III ; les zones ayant des exigences élevées en matière d'architecture paysagère, les zones centrales et autour des bâtiments qui sont des points forts architecturaux dans les zones urbaines ; les façades des routes régionales et supérieures et des principales routes paysagères dans les zones urbaines.
L'évaluation de l'impact de la réglementation sur le lotissement et la vente de terrains, suite à la révision de la loi sur le commerce immobilier, révèle, selon les experts du secteur, que le durcissement initial de la réglementation et la libéralisation du lotissement pourraient freiner les transactions foncières. Toutefois, à long terme, ces mesures contribueront à un développement plus transparent et durable de ce marché.
Le lotissement et la vente de parcelles de terrain sont encadrés par les dispositions de la loi modifiée sur le commerce immobilier, qui entrera en vigueur début 2025 (Photo d'illustration : Ha Phong).
Abordant cette question, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que la demande de terrains est toujours très forte tandis que le marché manque d'offre provenant des projets officiels.
« De nombreux spéculateurs ont profité de la situation pour acquérir des terrains, les diviser en parcelles destinées à la vente, subdiviser ces parcelles, et même donner aux projets les mêmes noms que les projets légitimes afin d'attirer les acheteurs. Parallèlement, ils se livrent à une concurrence acharnée pour faire grimper les prix, ce qui engendre un véritable chaos sur le marché immobilier », a déclaré M. Dinh, affirmant qu'un contrôle plus strict du lotissement et de la vente des terrains est indispensable.
Selon M. Vo Hong Thang, directeur du département de conseil du groupe DKRA, cette nouvelle réglementation sur le lotissement pourrait compliquer la tâche de certains investisseurs lors de sa mise en œuvre initiale. Toutefois, à long terme, il s'agit d'une tendance inévitable qui sera appliquée simultanément dans de nombreux pays, améliorant ainsi la transparence du marché.
Concernant le foncier, M. Thang a déclaré que ce marché connaîtra de fortes fluctuations après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi début 2025. Les projets fonciers dans les zones urbaines de type II et III qui ont été mis en œuvre et vendus (avec des livres rouges) sont toujours transférés normalement et peuvent même bénéficier d'avantages de prix.
« Il sera plus difficile d’approuver de nouveaux projets, et les projets spontanés et fragmentés ne raréfieront plus les terrains disponibles. Le rapport entre l’offre et la demande entraînera une hausse, et non une baisse, des prix de ces produits », a souligné M. Thang.
Les experts prévoient que la situation du morcellement et de la vente à profit des terres par les spéculateurs sera confrontée à des difficultés (Illustration : Ha Phong).
À propos de cette nouvelle réglementation, M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que celle-ci pourrait avoir un impact considérable sur le marché foncier en termes d'offre, de clientèle et de prix de vente.
Selon M. Tuan, actuellement, 90 % des terrains à vendre sur le marché proviennent de particuliers qui les divisent en parcelles et créent ensuite des projets de revente. Ces terrains, une fois lotis, présentent une grande diversité de prix, de superficies et de biens disponibles, sont facilement accessibles et adaptés au budget de nombreux acheteurs.
De plus, selon M. Tuan, les terrains que les particuliers divisent eux-mêmes en parcelles, souvent aménagés dans le cadre de projets d'infrastructures ou de lotissements classiques, se vendent à un prix inférieur à celui des terrains déjà construits. « Les vendeurs comme les acheteurs privilégient les terrains issus de divisions foncières individuelles aux lotissements traditionnels », a souligné M. Tuan.
Il estime également qu'une fois le lotissement plus restreint, l'offre sur le marché se réduira et la clientèle pouvant accéder à ce type de propriété diminuera quelque peu par rapport à avant.
Dans les prochains mois, le marché foncier pourrait voir affluer de nombreux terrains de grande superficie, provenant d'investisseurs qui les détiennent dans le but de les diviser et de les revendre avec profit. Pour écouler leurs biens, les propriétaires fonciers devront accepter de limiter leurs pertes et de baisser les prix par rapport aux attentes.
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