Améliorer l’accès à la terre selon les principes du marché
Dans le but de perfectionner les institutions et les politiques foncières ; de résoudre les situations de chevauchement et de conflit dans les politiques et les lois relatives à la terre ; d'assurer l'harmonie des droits et des intérêts de l'État, des utilisateurs fonciers et des investisseurs, de promouvoir la commercialisation des droits d'utilisation des terres, de développer un marché immobilier transparent et sain, la loi foncière de 2024 a complété de nombreuses réglementations relatives aux droits et obligations des utilisateurs fonciers.
Le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan, a déclaré que la loi a perfectionné les droits des Vietnamiens résidant à l'étranger dans le sens où les Vietnamiens résidant à l'étranger avec la nationalité vietnamienne qui sont citoyens vietnamiens ont tous les droits liés à la terre comme les citoyens vietnamiens dans le pays (individus dans le pays).
Français La loi foncière comporte 95 articles attribués au gouvernement pour des réglementations détaillées. Conformément à la décision n° 222/QD-TTg du 5 mars 2024 du Premier ministre chargeant le Premier ministre de rédiger les documents détaillant la mise en œuvre de la loi foncière, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement présidera et coordonnera avec les ministères et branches concernés pour préparer le contenu de 6 projets de décrets. Le ministère des Finances présidera et coordonnera avec les ministères et branches concernés pour préparer le contenu de 2 projets de décrets, notamment : Décret réglementant la collecte des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers ; Décret réglementant le fonds de développement foncier. Le ministère de l'Agriculture et du Développement rural présidera et coordonnera avec les ministères et branches concernés pour préparer le contenu du projet de décret détaillant les dispositions relatives aux terres rizicoles. Le ministère du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales présidera et coordonnera avec les ministères et branches concernés pour préparer le contenu de la décision du Premier ministre sur les mécanismes et les politiques de création d'emplois et de formation professionnelle pour les personnes dont les terres sont récupérées.
Actuellement, les agences élaborent d'urgence, conformément aux procédures prescrites par la loi sur la promulgation, des documents juridiques à promulguer sous leur autorité ou à soumettre aux autorités compétentes pour promulgation, afin qu'ils entrent en vigueur en même temps que la date d'entrée en vigueur de la loi foncière (en particulier, le décret sur les activités d'empiètement maritime sera soumis en mars 2024 selon la procédure simplifiée pour entrer en vigueur à compter du 1er avril 2024). Il est à noter que le système de documents guidant la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 est extrêmement vaste, nécessitant la contribution de nombreux ministères, branches et localités pour assurer la qualité et le progrès du temps de promulgation assigné.
Le Minh Ngan, vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement
La loi prévoit également le choix du mode de paiement du loyer foncier. Ainsi, les utilisateurs fonciers qui sont locataires d'un terrain par l'État et versent un loyer annuel, mais qui, conformément aux dispositions de la présente loi, sont locataires d'un terrain par l'État et versent un loyer forfaitaire pour toute la durée du bail, peuvent choisir de passer à un bail avec loyer forfaitaire pour la durée restante du bail. S'ils sont locataires d'un terrain par l'État et versent un loyer forfaitaire pour toute la durée du bail, ils peuvent choisir de passer à un bail avec loyer annuel.
La loi stipule également que les organisations économiques qui louent des terres à l'État et paient un loyer foncier annuel ont le droit de vendre leurs actifs attachés au terrain et les droits de location dans le contrat de bail foncier lorsque les actifs attachés au terrain loué sont légalement établis et ont été enregistrés conformément aux dispositions de la loi ; ont achevé la construction conformément au plan de construction détaillé et au projet d'investissement approuvé, et ont avancé une indemnisation, un soutien et des fonds de réinstallation qui n'ont pas été entièrement déduits du loyer foncier à payer.
L'une des nouveautés notables réside dans l'ajout d'une disposition permettant aux personnes non directement impliquées dans la production agricole de bénéficier du transfert du droit d'utilisation des terres rizicoles dans la limite des terres allouées. En cas de dépassement de cette limite, elles doivent constituer une organisation économique, établir un plan d'utilisation des terres rizicoles et obtenir l'approbation du Comité populaire du district. Les personnes exploitant des terres agricoles sont autorisées à transférer ce droit d'utilisation à d'autres personnes au sein de la même unité administrative provinciale et sont exonérées de l'impôt sur le revenu et des frais d'enregistrement. Les organisations économiques autorisées à bénéficier du transfert du droit d'utilisation des terres agricoles doivent disposer d'un plan d'utilisation des terres agricoles approuvé par le Comité populaire du district.
Soulignant les nouveautés de la loi foncière de 2024, notamment la nouvelle réglementation sur les terres agricoles, Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique, a déclaré que les modifications législatives accroissent les possibilités d'accès à l'investissement selon les principes du marché. « Le plus important est de restituer la valeur réelle des terres agricoles et de contribuer à leur utilisation à bon escient », a déclaré M. Hieu.
Harmoniser les intérêts de l'État, des utilisateurs du territoire et des entreprises
Non seulement en modifiant et en complétant les réglementations pour garantir les droits des utilisateurs des terres agricoles, le point c de la clause 1 de l'article 127 de la loi foncière de 2024 autorise l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres dans les cas où le projet n'utilise pas le capital du budget de l'État et est soumis à la récupération des terres dans l'article 79 de cette loi (l'article 79 stipule la récupération des terres pour le développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics - PV) mais l'investisseur choisit l'option d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres, sans proposer la récupération des terres.
Nguyen Anh Hoa, directeur du Département de la Justice de la province de Binh Duong, a déclaré que cette disposition de la Loi foncière de 2024 était très flexible, respectant les principes de liberté et d'engagement volontaire, garantissant les principes du marché et conciliant les intérêts de l'État, des personnes ayant des droits fonciers et des entreprises ayant des besoins fonciers. Elle offre ainsi aux investisseurs ayant des besoins fonciers des opportunités et des facilités pour réaliser des projets d'investissement sans avoir à procéder à la récupération des terres, garantissant ainsi la sécurité et l'ordre social.
Concernant la détermination des obligations financières des entreprises à capitaux étrangers bénéficiant d'un transfert de droits d'utilisation des terres dans le cadre du transfert de tout ou partie d'un projet d'investissement. Conformément à l'article 169 de la loi foncière de 2013, les entreprises à capitaux étrangers ne sont pas autorisées à bénéficier d'un transfert de droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets d'investissement.
Toutefois, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 (clause 3, article 142, clause 16, article 260), les entreprises à capitaux étrangers relevant des dispositions de la loi sur les affaires immobilières n° 66/2014/QH13, qui a été modifiée et complétée par un certain nombre d'articles en vertu de la loi n° 61/2020/QH14, effectuent des procédures pour recevoir le transfert de tout ou partie d'un projet immobilier, mais à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, n'ont pas achevé les procédures foncières pour le projet ou une partie du projet à transférer, l'organisme public compétent doit effectuer les procédures d'attribution des terres, de location des terres au cessionnaire et délivrer un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des actifs attachés au terrain conformément aux dispositions de la présente loi. Le cessionnaire de tout ou partie du projet immobilier hérite des droits fonciers et des obligations du cédant du projet.
Selon le directeur du département de la justice de la province de Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, les dispositions de la loi foncière de 2024 ont supprimé les difficultés et les obstacles dans les cas où les entreprises à capitaux étrangers reçoivent des transferts de droits d'utilisation des terres associés au transfert de tout ou partie d'un projet d'investissement.
Toutefois, concernant le règlement des procédures foncières et des obligations financières des projets d'investissement des entreprises à capitaux étrangers, M. Nguyen Anh Hoa a suggéré que, lors de la rédaction du décret, il soit nécessaire, dans ces cas, de fournir des instructions spécifiques sur l'enregistrement des modifications apportées au certificat de droits d'utilisation du sol délivré. Il faudrait envisager de prévoir des dispositions transitoires pour les projets ayant déjà mené des procédures de transfert de tout ou partie du projet, mais n'ayant pas encore rempli leurs obligations financières, lesquelles seront mises en œuvre conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.
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