La liquidité « chute », les prix primaires de l’immobilier vont-ils baisser en 2023 ?

Le dernier rapport de Cushman & Wakefield montre qu'au quatrième trimestre 2022, les prix des appartements sur le marché primaire ont augmenté de 21 % en raison de la couverture du panier de produits par des logements de luxe, mais les prix secondaires ont chuté de 15 %, la consommation a diminué de près de 80 %.

Données de réduction du prix du lecteur de main-d'œuvre de la machine de forage en 2023 image 1

Le marché des appartements de Ho Chi Minh-Ville a enregistré un prix de vente primaire moyen (première vente par des investisseurs) de 3 400 USD/m2, en hausse de 21 % par rapport au trimestre précédent.

Malgré la hausse des prix du marché primaire, le marché des appartements à Hô Chi Minh-Ville a enregistré des ventes de moins de 900 unités, en baisse de 76 % par rapport au trimestre précédent. La consommation d'appartements au dernier trimestre 2022 a diminué de 66 % par rapport à la même période de l'année dernière, et de 86 à 89 % par rapport à la même période en 2019-2020.

Cushman & Wakefield explique que la faible liquidité record des appartements au quatrième trimestre 2022, due à la révision par le gouvernement des émissions d'obligations et au durcissement des politiques de contrôle du crédit, a en partie engendré une certaine prudence chez les acheteurs. Le contrôle du crédit dans le secteur immobilier et les problèmes juridiques ont exercé une pression sur le marché. Par conséquent, acheteurs et investisseurs ont tendance à attendre de voir la nouvelle politique en 2023 avant de prendre une décision.

Le rapport de Batdongsan indiquait également qu'au cours des trois derniers mois de 2022, les prix des appartements sur le marché primaire du sud avaient augmenté de 3 à 4 %, se situant dans les catégories d'appartements haut de gamme et milieu de gamme, mais que la liquidité était faible. Au quatrième trimestre, l'ensemble du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville et des provinces du sud n'a consommé que 100 appartements dans le panier nouvellement proposé, soit le niveau le plus bas de l'année. Une situation de faible liquidité des appartements au quatrième trimestre ne s'était jamais produite au cours des cinq dernières années avant le Têt, période qui correspond au pic des transactions immobilières les plus dynamiques de l'année.

Les prix des logements proposés sur les marchés primaire et secondaire ont évolué en sens inverse, l'écart se creusant. Ainsi, les prix des logements sur le marché primaire ont encore augmenté de 10 % au cours des deux premiers mois du quatrième trimestre par rapport au début de l'année, tandis que les prix des logements sur le marché secondaire ont souvent baissé de 10 à 20 %, certains investisseurs, financièrement débordés, étant prêts à ajuster leurs prix de 25 à 30 % par rapport au début de l'année.

Cependant, la similitude entre les marchés primaire et secondaire réside dans une forte baisse de la liquidité. Les flux de trésorerie des acheteurs sont bloqués et, parallèlement, face à un écart important entre les prix de vente primaire et secondaire, de nombreux investisseurs restent en dehors du marché, conservant leurs liquidités et attendant des corrections plus profondes pour atteindre le creux de la vague.

Selon les résultats d'une enquête psychologique menée par Batdongsan.com.vn au deuxième trimestre 2022 auprès de plus de 1 000 clients, interrogés sur les prévisions de fluctuation des prix de l'immobilier en 2023, seuls 10 % environ des utilisateurs anticipaient une baisse des prix. Plus de 84 % des autres répondants estimaient que les prix de l'immobilier continueraient d'augmenter cette année.

Parmi eux, 40% des utilisateurs pensent que les prix des maisons augmenteront de 5 à 10% ; 23% pensent que l'augmentation pourrait être supérieure à 10% et seulement 17% prédisent que les prix des maisons augmenteront dans une légère fourchette de moins de 5%.

Les experts estiment qu'il est difficile de faire baisser les prix de l'immobilier primaire dans un contexte de hausse des coûts de développement des projets. En 2012-2013, le marché était en crise en raison d'une offre excédentaire et d'une offre abondante, conjuguées à une demande faible, ce qui a entraîné une chute de 20 à 30 % des prix de l'immobilier. Cependant, à l'heure actuelle, la demande reste très élevée, mais l'offre est rare. Par conséquent, malgré une faible liquidité, les prix de l'immobilier primaire devraient rester difficiles à baisser.

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