Le marché immobilier est en train de subir un processus de sélection rigoureux.

Au premier trimestre, le pays a enregistré 1 563 nouvelles entreprises immobilières, soit une hausse de 54 % par rapport à la même période l’an dernier ; le capital social total a augmenté de 128 %. Cependant, le nombre d’entreprises dissoutes a également doublé, signe d’une forte consolidation du marché.

L'offre se rétablit, le marché se polarise fortement.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier a reçu des signaux positifs au premier trimestre 2026, grâce à l'amélioration continue du cadre juridique qui a permis de lever les obstacles aux projets en suspens et de créer les conditions propices au déploiement de nouvelles offres. Cependant, le marché reste soumis à des pressions liées à l'environnement macroéconomique, notamment les fluctuations géopolitiques , l'inflation, les taux de change et, surtout, les taux d'intérêt élevés.

Dans ce contexte, le marché tend à s'autoréguler par le biais d'un contrôle interne et d'une restructuration. La différenciation entre les entités s'accentue à mesure que les entreprises dotées de solides capacités financières, managériales et juridiques poursuivent leur expansion, augmentant leurs parts de marché grâce au développement de projets, aux fusions-acquisitions et à l'acquisition de terrains. À l'inverse, les entreprises les plus fragiles sont contraintes de réduire leur activité ou de se retirer.

Le marché immobilier a reçu des signaux positifs au premier trimestre 2026. Photo : VARS

Les données de VARS montrent qu'au premier trimestre, 1 563 nouvelles entreprises immobilières ont été créées dans tout le pays, soit une hausse de 54 % par rapport à la même période l'an dernier, le capital social total ayant augmenté de 128 %. Cependant, le nombre d'entreprises dissoutes a également doublé, témoignant d'un processus de sélection rigoureux ; l'activité de fusions-acquisitions est restée dynamique.

Concernant l'offre, le marché a enregistré environ 52 000 logements commerciaux mis en vente. Parmi ceux-ci, environ 38 000 unités constituent de nouvelles constructions, soit une légère baisse par rapport au trimestre précédent, mais 2,5 fois plus qu'à la même période en 2025. La structure de l'offre a évolué vers une répartition plus équilibrée entre les régions. La région Centre s'est imposée comme un acteur majeur, représentant 26 % des nouvelles constructions, grâce à ses atouts en matière de disponibilité foncière et d'infrastructures.

L'offre s'est également étendue aux zones périurbaines et aux nouvelles zones urbaines, en lien avec des projets d'envergure développés selon le modèle d'aménagement axé sur les transports (AAT) et des normes environnementales et durables. Les prix de vente restent élevés en raison de la hausse des coûts fonciers, de financement et des matériaux.

Les appartements ont continué de dominer le marché, représentant 67 % des nouvelles constructions. La structure du marché a évolué : les appartements de luxe et de très grand luxe représentaient environ 20 %, soit une baisse significative par rapport au trimestre précédent ; les appartements haut de gamme représentaient 53 %, soit une hausse de 29 points de pourcentage ; et les appartements de gamme moyenne représentaient 27 %, principalement situés en périphérie d’ Hô-Chi-Minh -Ville.

Il convient de noter que le segment des appartements commerciaux dont le prix se situe entre 2 et 3 milliards de VND reste particulièrement restreint. Parallèlement, le logement social se distingue par un nombre important de logements disponibles à la vente, avec plus de 7 000 unités éligibles, contribuant ainsi à répondre aux besoins réels en matière de logement et à stabiliser le marché.

Concernant l'évolution des prix, sur le marché primaire, les prix sont restés élevés et ont légèrement augmenté en raison de la hausse des coûts des intrants. À l'inverse, le marché secondaire a commencé à afficher des ajustements localisés, avec des prix de négociation plus flexibles et des heures de clôture plus longues. À Hanoï , les prix sur le marché secondaire ont légèrement baissé, reflétant l'ajustement des anticipations des investisseurs face à une faible liquidité et des coûts de capital élevés. Parallèlement, Hô Chi Minh-Ville et Da Nang ont continué d'enregistrer des hausses de prix d'environ 2 % et 4 % respectivement d'un trimestre à l'autre, grâce aux perspectives offertes par l'aménagement urbain et le développement des infrastructures.

En termes de liquidité, le marché a enregistré environ 24 000 transactions, soit un taux d’absorption de l’offre primaire de 47 %. L’offre nouvelle a, à elle seule, atteint un taux d’absorption de 58 %, soit plus de 22 000 transactions. Bien qu’en légère baisse par rapport au trimestre précédent en raison de facteurs saisonniers, la liquidité est restée favorable grâce à une demande réelle et à des politiques de vente flexibles.

Les appartements ont continué de stimuler la liquidité, représentant 69 % du total des transactions, avec un taux d'absorption d'environ 60 % pour les nouvelles constructions (près de 15 000 transactions). Les projets bénéficiant d'une documentation juridique complète et de prix compétitifs ont enregistré des taux d'absorption élevés, frôlant même les 100 %. À l'inverse, les produits dépourvus d'infrastructures, notamment les terrains à bâtir dans de nombreuses régions, sont restés peu dynamiques.

Le marché se restructure selon 6 grandes tendances.

VARS estime que le marché immobilier entre dans une phase de consolidation parmi les plus intenses de ces dernières années. C’est au cours de ce processus que la structure du marché se remodèle progressivement pour privilégier la qualité, la sécurité et la durabilité.

VARS prévoit une restructuration du marché immobilier selon six grandes tendances. L'offre se concentrera et exigera des standards plus élevés, en privilégiant les projets écologiques, durables et de haute qualité. L'espace constructible s'orientera davantage vers les infrastructures, formant ainsi des zones urbaines intégrées et multifonctionnelles.

D'un point de vue financier, lorsque les flux de capitaux se raréfient et que les coûts sont faibles, les entreprises sont contraintes d'adopter des structures financières plus sûres et plus durables. Le comportement des acheteurs évolue également : ils privilégient la valeur d'usage réelle et l'efficacité d'exploitation à long terme plutôt que les hausses de prix à court terme.

Parallèlement, la demande se redéfinit, la demande de logements et d'investissements à long terme demeurant fondamentale. En conséquence, le fonctionnement du marché évolue vers une différenciation plus marquée, se rapprochant progressivement des normes du développement durable.

Bien que le processus de sélection engendre une pression importante à court terme, il constitue une condition nécessaire à un marché plus transparent, professionnel et durable. À long terme, VARS souligne que la perspective d'un développement durable du marché immobilier est tout à fait plausible, à condition que l'économie continue d'être gérée dans une optique de croissance positive et que les infrastructures fassent l'objet d'investissements et d'un développement constants, créant ainsi des bases solides pour ce développement.

Source : https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-sang-loc-manh-me-10414355.html