Exiger que les projets de logements commerciaux réservent 20 % de leur terrain au logement social est déraisonnable.
Selon le Département de planification et d'architecture de Ho Chi Minh-Ville, après avoir examiné le processus de mise en œuvre des projets de logements sociaux au cours de la période 2016-2021, la plupart des plans de zonage à Ho Chi Minh-Ville qui ont été approuvés jusqu'à présent n'ont pas déterminé l'emplacement et la superficie des terrains de logements sociaux ou n'ont pas mis à jour les projets de logements sociaux.
Exiger que tous les projets d’investissement dans la construction de logements commerciaux dans les zones urbaines de type III ou supérieur réservent 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux n’est pas adapté à la réalité.
La raison est que le fait d’exiger que tous les projets réservent des terrains pour le logement social sans se baser sur les programmes et plans locaux de développement du logement, l’aménagement du territoire et les plans d’urbanisme, la planification urbaine, les conditions économiques et géographiques de chaque localité… peut conduire à ce que ces terrains ne soient pas investis, soient gaspillés et augmentent les prix de l’immobilier.
De plus, pour les projets de logements commerciaux dont l'utilisation du sol est inférieure à 2 hectares dans les zones urbaines spéciales et de type I, la réglementation prévoyant de réserver 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux n'est pas applicable. En effet, ce fonds foncier ne dispose pas d'une superficie minimale suffisante pour investir dans un ensemble de logements sociaux indépendant.
Cette superficie n'est pas non plus envisageable en cas de conversion en logements sociaux de faible hauteur, car les zones urbaines spéciales et de type I ne favorisent pas le développement de ce type de logements. En revanche, la construction de logements sociaux sous forme de maisons de ville dans des ensembles immobiliers commerciaux en zone urbaine (généralement situés dans des zones privilégiées) peut comporter des aspects négatifs et inéquitables.
Dans le cas des personnes à faibles revenus vivant dans des logements sociaux dans des projets de logements commerciaux haut de gamme et très haut de gamme, le coût de la gestion et de l’exploitation du bâtiment, ainsi que d’autres services essentiels dans ces projets, ne sont pas adaptés à leurs revenus.
Le développement du logement social à Ho Chi Minh-Ville n’a pas encore répondu aux attentes.
Les lacunes susmentionnées s'expliquent par le fait que la plupart des plans d'urbanisme de Hô-Chi-Minh-Ville n'ont pas déterminé l'emplacement et l'échelle des terrains destinés aux logements sociaux (ou n'ont pas été mis à jour en fonction des projets de logements sociaux), et ce pour de nombreuses raisons. Premièrement, la plupart des plans d'urbanisme du 1/2000 ont été approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi sur le logement et du décret n° 100 de 2015 relatif au développement et à la gestion des logements sociaux.
Les nouveaux projets de logements sociaux approuvés après l’approbation des ajustements aux plans de zonage à l’échelle 1/2000 en 2013 n’ont pas été mis à jour dans les plans de zonage.
Certains projets n'ont pas encore été mis en œuvre avec indemnisation pour le déblaiement des sites, les plans de zonage (planification à l'échelle 1/2000) n'ont pas été approuvés, il n'existe aucune solution pour le raccordement des infrastructures techniques et le traitement des eaux usées, et il n'existe aucun plan d'investissement dans les infrastructures sociales. Le logement social n'a pas attiré d'investisseurs. Certains projets investis par des entreprises pour construire des logements commerciaux ont converti 20 % du fonds foncier en logements sociaux en versant de l'argent au budget de l'État. Cependant, le capital d'investissement annuel provenant du budget de l'État reste limité et insuffisant pour mettre en œuvre des projets et programmes de développement du logement.
Permettre aux investisseurs d'échanger pour construire des logements sociaux concentrés
Au vu des lacunes susmentionnées, le Département de l'urbanisme et de l'architecture de Ho Chi Minh-Ville recommande au ministère de la Construction de réviser, de modifier et de compléter rapidement les documents guidant la mise en œuvre des lois relatives à l'urbanisme conformément aux dispositions de la loi sur l'urbanisme.
Concernant les lois, décrets, circulaires existants guidant la mise en œuvre, les normes et les nouvelles réglementations d'urbanisme, le Département de l'urbanisme et de l'architecture de Ho Chi Minh-Ville a proposé que le ministère de la Construction élabore des réglementations spécifiques pour Ho Chi Minh-Ville en tant que zone urbaine spéciale avec des exigences de gestion différentes par rapport à de nombreuses provinces et villes à faible densité d'urbanisation.
Le Département de la planification et de l'architecture a également proposé que le ministère de la Construction étudie et construise un système national d'information et une base de données sur la planification afin de fournir des informations synchrones, unifiées, complètes, précises et opportunes pour le travail d'établissement, d'évaluation, d'approbation, d'ajustement et de mise en œuvre de la planification...
Permettre à un investisseur ayant de nombreux projets mis en œuvre dans le même district d'échanger des terres pour construire des logements sociaux concentrés dans un seul projet afin de créer des conditions favorables pour que les investisseurs puissent faire des affaires, exploiter et exploiter ou avoir d'autres réglementations et solutions sur les politiques et mécanismes pour attirer les investissements dans le logement social pour servir les travailleurs et les personnes à faible revenu.
Le Département de la planification et de l'architecture a également recommandé que le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville charge les Comités populaires des districts et de la ville de Thu Duc, en fonction des conditions réelles, des besoins et des progrès de la révision et de l'ajustement des projets de planification 1/2000 dans la localité, de préparer des documents pour ajuster les projets de planification 1/2000 afin de mettre à jour les projets de logements sociaux et les projets de développement de logements commerciaux avec des dispositions de logement social qui ont été approuvées par les autorités compétentes pour une planification détaillée dans les projets de planification de zonage et d'organiser les fonds fonciers pour la construction de logements sociaux de manière appropriée.
On sait qu'entre 2014 et 2020, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé des investissements dans 243 projets d'une superficie totale d'environ 537 hectares, représentant 155 202 logements. Il est à noter que les investisseurs de ces projets de logements commerciaux ont tous honoré leurs obligations en matière de logement social sous forme de paiements en espèces.
Ce montant est versé par l'investisseur en même temps que l'obligation financière au titre des frais d'utilisation du sol de l'ensemble du projet, versée au budget. Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a chargé le Département des finances de Hô-Chi-Minh-Ville de conseiller et de compléter le montant versé par l'investisseur pour s'acquitter de ses obligations en matière de logement social au fonds de développement du logement de la ville afin d'investir dans le développement du logement social.
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