Perspectives du marché immobilier industriel : croissance soutenue

En 2023, malgré les difficultés économiques nationales et internationales, le marché immobilier industriel vietnamien a continué de croître à un rythme soutenu. Malgré les nombreux défis auxquels il est confronté, la plupart des experts sont optimistes quant à ses perspectives à moyen et long terme.

Le marché immobilier industriel vietnamien continue de connaître une forte croissance. Illustration : VNA

Le taux d'occupation est bon

Dans le rapport « Points forts de l'immobilier industriel au Vietnam : Croissance soutenue » publié le 3 novembre, Savills Vietnam a déclaré : « Après un premier semestre volatil, le Vietnam a affiché une croissance soutenue grâce à des moteurs de marché clés. Parmi ceux-ci, une main-d'œuvre jeune et dynamique, des coûts de main-d'œuvre compétitifs, une économie tournée vers l'exportation, un environnement commercial stable, une situation géographique favorable et la participation active du Vietnam aux accords de libre-échange (ALE) sont des facteurs clés. »

Selon Savills Vietnam, en 2023, 397 parcs industriels seront créés pour une superficie totale de 122 900 hectares, dont 292 parcs industriels sont en exploitation pour une superficie totale de plus de 87 100 hectares. De plus, 106 autres parcs industriels sont en construction pour une superficie totale de 35 700 hectares. Les parcs industriels à l'échelle nationale affichent un taux d'occupation élevé de plus de 80 %, dont 83 % dans les principales provinces du nord et 91 % dans les principales provinces du sud.

La zone économique clé du Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels, couvrant une superficie de 12 000 hectares. Les loyers fonciers ont augmenté de 30 % sur un an, atteignant une moyenne de 138 USD/m²/période de location. Les locataires de cette zone opèrent principalement dans les secteurs de l'électronique et de l'informatique, de l'assemblage automobile, des machines et équipements, ainsi que des composants liés à l'énergie solaire. Parmi les entreprises importantes implantées dans le Nord figurent Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast .

La zone économique de Southern Key a enregistré 122 projets de parcs industriels, pour une superficie louée de 24 883 hectares. Les loyers fonciers ont augmenté de 15 % sur un an, atteignant une moyenne de 174 USD/m²/période de location. Les locataires opèrent principalement dans les secteurs de la transformation des aliments et des boissons, des matériaux de construction, du textile et des produits en caoutchouc et en plastique. Parmi les locataires notables figurent LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola et Kumho Tires.

Partageant le même point de vue, Knight Frank Vietnam Company a indiqué dans son dernier rapport que le taux d'occupation des parcs industriels est actuellement très positif, atteignant 78 % dans la banlieue de Hanoi et 92 % à Hô-Chi-Minh-Ville. Les prix de location des terrains des parcs industriels dans les deux plus grandes villes du pays ont également augmenté au cours de la période 2022-2023, augmentant notamment de 14 % dans la banlieue de Hanoi et de 58 % dans la banlieue de Hô-Chi-Minh-Ville.

Selon Knight Frank Vietnam, le marché des usines et entrepôts préfabriqués (RBF et RBW) attire d'importants capitaux d'investissement étrangers depuis 2018, et le nombre d'investisseurs a quintuplé à ce jour. Les défis liés à cet essor, notamment dans les zones périphériques de Hô-Chi-Minh-Ville, où l'offre d'entrepôts préfabriqués a atteint 2,1 millions de mètres carrés, ont contribué à créer un marché favorable aux locataires, avec des loyers moyens d'environ 4,5 USD/m²/mois dans le Sud et 4,7 USD/m²/mois dans le Nord.

« Cette tendance était anticipée et ne représente pas une menace pour le marché de l'immobilier industriel. Cela contribuera à maintenir des loyers compétitifs dans un avenir proche, tandis que le marché mûrit et se développe pour concurrencer d'autres pays de la région, notamment la Thaïlande, où l'offre d'entrepôts prêts à construire affiche un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 6,6 % entre 2021 et 2024, contre 15 % au Vietnam », a déclaré Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam.

Parallèlement, selon la société de services immobiliers CBRE Vietnam, les usines et entrepôts préfabriqués ont connu une augmentation du taux d'absorption au troisième trimestre 2023 grâce à la demande des entreprises américaines, européennes et japonaises. Au cours des neuf premiers mois de 2023, le marché du Sud a enregistré 450 000 mètres carrés de nouvelles usines et entrepôts. Grâce à une offre neuve abondante, les prix de location des deux types de bâtiments sont relativement stables dans les provinces et villes de premier plan (Hô-Chi-Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Long An) du Sud ; le prix moyen de location d'un entrepôt est de 4,5 USD/m²/mois et celui d'une usine de 4,9 USD/m²/mois.

Parallèlement, le taux d'occupation des entrepôts prêts à construire (hors entrepôts de services) s'est établi à 56 %, poursuivant sa tendance à la baisse grâce à l'ajout de nouvelles offres. Parallèlement, le taux d'occupation des usines prêtes à construire s'est maintenu à un bon niveau, atteignant 91 %. Les locataires de Chine, du Vietnam, du Japon, des États-Unis et de l'Union européenne sont des investisseurs actifs à la recherche de terrains industriels, d'entrepôts et d'usines sur le marché vietnamien, représentant environ 70 à 80 % des recherches de CBRE.

« Alors que le Vietnam continue de renforcer sa coopération avec des partenaires stratégiques globaux tels que les États-Unis, la Corée du Sud et la Chine ces derniers temps, les locataires de ces pays devraient continuer à dominer la demande sur le marché immobilier industriel vietnamien à l'avenir », a déclaré un représentant de CBRE Vietnam.

Perspectives à long terme

Selon Savills Vietnam, la hausse de l'indice PMI manufacturier et de l'indice de production industrielle témoigne du potentiel prometteur du marché immobilier industriel vietnamien. Par ailleurs, des cabinets de conseil comme Savills ont également enregistré une augmentation des demandes de renseignements et des études de site de la part de multinationales des secteurs de la fabrication, de la logistique et du e-commerce, témoignant de la demande croissante de produits industriels.

Parc industriel du district de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Photo : Hong Dat - VNA

Cependant, M. John Campbell, directeur adjoint, responsable des services industriels de Savills Vietnam, a également souligné certains défis auxquels le marché immobilier industriel vietnamien sera confronté dans les temps à venir.

Plus précisément, selon M. Campbell, le bon fonctionnement des infrastructures de transport au Vietnam demeure inférieur à celui des autres pays de la région. Malgré une expansion rapide des infrastructures de transport, leur développement n'a pas encore suivi le rythme de la croissance économique et sociale. La croissance rapide de la population urbaine et du transport de marchandises est le principal moteur de la demande en infrastructures, tandis que la capacité des ports et des installations portuaires n'a pas encore atteint son plein potentiel.

D'autre part, M. Campbell a déclaré qu'à mesure que le Vietnam se concentre sur l'attraction d'industries à forte valeur ajoutée et l'amélioration de sa productivité pour rivaliser avec ses concurrents régionaux, la demande de main-d'œuvre qualifiée augmentera. Bien que les coûts de main-d'œuvre au Vietnam ne représentent qu'un tiers de ceux de la Chine, la productivité y est également inférieure.

De plus, la nouvelle réglementation stricte en matière d'incendie, qui entrera en vigueur d'ici fin 2022, a créé des obstacles pour les promoteurs industriels, les fabricants et les entreprises de logistique. Les grands investisseurs étrangers peinent à obtenir les certificats nécessaires, et certains projets ont été retardés à cause de ce problème.

Pour relever les défis actuels, M. Campbell a déclaré que le gouvernement vietnamien devait continuer d'investir dans les infrastructures et de perfectionner la main-d'œuvre vietnamienne afin d'accroître la productivité et l'efficacité. Par ailleurs, la promotion des industries auxiliaires, le renforcement de la chaîne d'approvisionnement, la simplification des procédures d'investissement et d'aménagement du territoire, ainsi que la numérisation, sont autant d'axes clés pour l'industrie vietnamienne.

Pour sa part, soulignant certaines tendances divergentes dans le secteur de l'immobilier industriel, M. Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam, a déclaré que le taux de capitalisation des actifs d'exploitation subit une pression déflationniste en raison des coûts financiers élevés, de la réduction des durées d'utilisation des terres et de la concurrence d'autres marchés asiatiques aux loyers nettement plus bas. Au Vietnam, les taux de capitalisation augmentent actuellement de 9 à 12 % grâce à l'offre accrue d'usines et d'entrepôts préfabriqués de haute qualité (RBF et RBW) dans tout le pays.

Concernant le secteur de l'immobilier industriel à l'horizon 2024, M. Alex Crane a souligné que les droits de douane minimaux mondiaux et les coûts logistiques élevés freineront l'investissement des fabricants au Vietnam. Bien que le Vietnam ait signé de nombreux accords de libre-échange bilatéraux et multilatéraux, la hausse des coûts de main-d'œuvre et de construction affecte également en partie l'avantage concurrentiel du pays.

Selon Knight Frank Vietnam, cela se reflète clairement dans les prix des terrains. Par exemple, les loyers des terrains industriels dans la banlieue de Bangkok (Thaïlande) se situent actuellement entre 82 et 164 USD/m² et par durée de bail, bien inférieurs à ceux des banlieues de Hanoï (80 à 250 USD/m² et de Hô-Chi-Minh-Ville) (95 à 280 USD/m² et par durée de bail). M. Alex Crane a souligné que l'immobilier industriel et de transformation demeure un marché clé au Vietnam, mais qu'il devra relever de nombreux défis pour attirer les investissements et occuper les espaces déjà construits en 2024.

Toutefois, le représentant de Knight Frank Vietnam a exprimé son optimisme quant aux perspectives de développement à long terme, car le Fonds monétaire international (FMI) et la Banque HSBC prévoient tous deux que le Vietnam atteindra un taux de croissance du PIB d'environ 4,7% à 5% en 2023. Selon M. Alex Crane, l'engagement du Vietnam à dépenser et à investir dans les infrastructures est parmi les plus forts de la région et le marché des centres de données est également prêt à être transformé, en fonction de l'assouplissement des barrières juridiques et de l'accent mis sur les infrastructures.

Qinghai