Perspectives du marché de l'immobilier industriel : croissance soutenue

En 2023, malgré les difficultés économiques nationales et internationales, le marché vietnamien de l'immobilier industriel affiche toujours une croissance soutenue. Dans les mois à venir, malgré les nombreux défis auxquels il est confronté, la plupart des experts restent optimistes quant aux perspectives de ce marché à moyen et long terme.

Le marché de l'immobilier industriel au Vietnam reste en forte croissance. Photo d'illustration : VNA

Le taux d'occupation est bon

Dans son rapport intitulé « Immobilier industriel au Vietnam : une croissance soutenue », publié le 3 novembre, Savills Vietnam indique : « Après un premier semestre volatil, le Vietnam a affiché une croissance soutenue grâce à des facteurs clés. Parmi ceux-ci figurent une main-d’œuvre jeune et dynamique, des coûts de main-d’œuvre compétitifs, une économie tournée vers l’exportation, un environnement des affaires stable, une situation géographique avantageuse et la participation active du Vietnam aux accords de libre-échange (ALE). »

Selon Savills Vietnam, en 2023, 397 parcs industriels seront créés, couvrant une superficie totale de 122 900 hectares. Parmi eux, 292 sont déjà opérationnels, représentant une superficie totale de plus de 87 100 hectares. Par ailleurs, 106 autres parcs industriels sont en construction, couvrant une superficie totale de 35 700 hectares. Le taux d'occupation des parcs industriels à l'échelle nationale est élevé, supérieur à 80 %. Ce taux atteint 83 % dans les provinces clés du nord et 91 % dans celles du sud.

La zone économique clé du Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels, couvrant une superficie de 12 000 hectares loués. Les prix de location des terrains ont augmenté de 30 % sur un an, atteignant une moyenne de 138 USD/m²/durée de location. Les entreprises implantées dans cette zone opèrent principalement dans les secteurs de l’électronique et de l’informatique, de l’assemblage automobile, des machines et équipements, ainsi que des composants liés à l’énergie solaire. Parmi les grandes entreprises présentes dans le Nord figurent Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast .

La zone économique clé du Sud a enregistré 122 projets de parcs industriels, couvrant une superficie de 24 883 hectares loués. Les prix de location des terrains ont augmenté de 15 % sur un an, atteignant en moyenne 174 USD/m²/durée de location. Les locataires opèrent principalement dans les secteurs de l’agroalimentaire, des matériaux de construction, du textile et des produits en caoutchouc et en plastique. Parmi les entreprises les plus importantes figurent LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola et Kumho Tires.

Partageant le même avis, Knight Frank Vietnam Company indique dans son dernier rapport que le taux d'occupation des parcs industriels est actuellement très positif : 78 % dans la banlieue d'Hanoï et 92 % à Hô Chi Minh-Ville. Les prix de location des terrains dans les parcs industriels des deux plus grandes villes du pays ont également augmenté entre 2022 et 2023, avec une hausse plus précise de 14 % dans la banlieue d'Hanoï et de 58 % dans celle d'Hô Chi Minh-Ville.

D'après Knight Frank Vietnam, le marché des usines et entrepôts clés en main (RBF et RBW) attire d'importants investissements étrangers depuis 2018, et le nombre d'investisseurs a quintuplé à ce jour. Les défis engendrés par cet essor, notamment dans la périphérie d'Hô-Chi-Minh-Ville où l'offre d'entrepôts clés en main a atteint 2,1 millions de mètres carrés, ont contribué à créer un marché favorable aux locataires, avec des loyers moyens d'environ 4,5 USD/m²/mois dans le Sud et de 4,7 USD/m²/mois dans le Nord.

« Cette tendance était attendue et ne représente pas une menace pour le marché de l'immobilier industriel. Elle contribuera à maintenir des loyers compétitifs dans un avenir proche, tandis que le marché mûrit et se développe pour rivaliser avec les autres pays de la région, notamment la Thaïlande où l'offre d'entrepôts prêts à l'emploi a enregistré un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 6,6 % entre 2021 et 2024, contre 15 % au Vietnam », a déclaré Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam.

D'après la société de services immobiliers CBRE Vietnam, le taux d'absorption des usines et entrepôts clés en main a progressé au troisième trimestre 2023, porté par la demande des entreprises américaines, européennes et japonaises. Sur les neuf premiers mois de 2023, le marché du Sud a enregistré la construction de 450 000 mètres carrés d'usines et d'entrepôts neufs. Face à cette offre abondante, les loyers des deux types de bâtiments sont restés relativement stables dans les principales provinces et villes du Sud (Hô-Chi-Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Long An) ; le loyer moyen s'établit à 4,5 USD/m²/mois pour les entrepôts et à 4,9 USD/m²/mois pour les usines.

Parallèlement, le taux d'occupation des entrepôts prêts à l'emploi (hors entrepôts de services) s'établissait à 56 %, poursuivant la tendance à la baisse malgré l'arrivée de nouvelles surfaces. Dans le même temps, le taux d'occupation des usines prêtes à l'emploi se maintenait à un bon niveau, atteignant 91 %. Les investisseurs originaires de Chine, du Vietnam, du Japon, des États-Unis et de l'Union européenne sont très actifs sur le marché vietnamien et recherchent des terrains industriels, des entrepôts et des usines. Ils représentent environ 70 à 80 % des recherches effectuées par CBRE.

« Le Vietnam ayant continué à renforcer sa coopération avec des partenaires stratégiques globaux tels que les États-Unis, la Corée du Sud et la Chine ces derniers temps, les locataires de ces pays devraient continuer à stimuler la demande sur le marché immobilier industriel vietnamien à l'avenir », a déclaré un représentant de CBRE Vietnam.

perspectives à long terme

Selon Savills Vietnam, la hausse de l'indice PMI manufacturier et de l'indice de production industrielle témoigne du potentiel du marché immobilier industriel vietnamien. Par ailleurs, des cabinets de conseil comme Savills ont également constaté une augmentation des demandes de renseignements et des visites de sites émanant de multinationales des secteurs de la production, de la logistique et du commerce électronique, reflétant la demande croissante de produits industriels.

Parc industriel du district de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Photo : Hong Dat - VNA

Cependant, M. John Campbell, directeur adjoint et responsable des services industriels chez Savills Vietnam, a également souligné certains défis pour le marché immobilier industriel vietnamien dans les prochains mois.

D'après M. Campbell, la qualité du fonctionnement des infrastructures de transport au Vietnam reste inférieure à celle des autres pays de la région. Malgré une expansion rapide de ces infrastructures, leur développement n'a pas encore suivi le rythme de la croissance économique et sociale. La forte croissance de la population urbaine et du transport de marchandises est le principal moteur de la demande en infrastructures, tandis que les ports maritimes et terrestres n'ont pas encore atteint leur plein potentiel.

En revanche, M. Campbell a indiqué que, le Vietnam s'orientant vers l'attraction d'industries à forte valeur ajoutée et l'augmentation de sa productivité pour rivaliser avec ses concurrents régionaux, la demande de main-d'œuvre qualifiée augmentera. Bien que le coût du travail au Vietnam ne représente qu'un tiers de celui de la Chine, la productivité y est également plus faible.

Par ailleurs, de nouvelles réglementations strictes en matière d'incendie, qui entreront en vigueur fin 2022, constituent un obstacle pour les promoteurs industriels, les fabricants et les entreprises de logistique. Les principaux investisseurs étrangers éprouvent des difficultés à obtenir les certifications requises, ce qui a entraîné des retards dans certains projets.

Pour relever les défis actuels, M. Campbell a déclaré que le gouvernement vietnamien devait poursuivre ses investissements dans les infrastructures et le perfectionnement des compétences de la main-d'œuvre vietnamienne afin d'accroître la productivité et l'efficacité. Par ailleurs, la promotion des industries de soutien, le renforcement de la chaîne d'approvisionnement, la simplification des procédures d'investissement et d'aménagement du territoire, ainsi que la numérisation, constituent des axes prioritaires pour l'industrie vietnamienne.

Pour sa part, M. Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam, a souligné certaines tendances divergentes dans le secteur de l'immobilier industriel. Il a indiqué que le taux de capitalisation des actifs opérationnels subit des pressions déflationnistes en raison des coûts de financement élevés, des durées d'utilisation des terrains plus courtes et de la concurrence d'autres marchés proposant des loyers nettement inférieurs en Asie. Au Vietnam, les taux de capitalisation sont actuellement en hausse, oscillant entre 9 et 12 %, grâce à l'augmentation de l'offre d'usines et d'entrepôts clés en main (RBF et RBW) de haute qualité sur l'ensemble du territoire.

Concernant le secteur de l'immobilier industriel à l'horizon 2024, M. Alex Crane a souligné que les droits de douane minimaux internationaux et les coûts logistiques élevés constitueraient des freins à l'investissement des fabricants au Vietnam. Bien que le Vietnam ait signé de nombreux accords de libre-échange bilatéraux et multilatéraux, la hausse des coûts de main-d'œuvre et de construction affecte également son avantage concurrentiel.

D'après Knight Frank Vietnam, cela se reflète clairement dans les prix du foncier. Par exemple, les loyers des terrains industriels en périphérie de Bangkok (Thaïlande) se situent actuellement entre 82 et 164 USD/m²/durée du bail, bien inférieurs à ceux pratiqués en périphérie d'Hanoï (80 à 250 USD/m²/durée du bail) et d'Hô Chi Minh-Ville (95 à 280 USD/m²/durée du bail). M. Alex Crane a souligné que l'immobilier industriel et de transformation demeure un marché clé au Vietnam, mais qu'il devra relever de nombreux défis pour attirer les investissements et optimiser l'utilisation des espaces disponibles d'ici 2024.

Toutefois, le représentant de Knight Frank Vietnam s'est montré optimiste quant aux perspectives de développement à long terme, le Fonds monétaire international (FMI) et la banque HSBC prévoyant tous deux une croissance du PIB vietnamien d'environ 4,7 % à 5 % en 2023. Selon M. Alex Crane, l'engagement du Vietnam en matière de dépenses et d'investissements dans les infrastructures est parmi les plus forts de la région et le marché des centres de données est également prêt pour une transformation, sous réserve de l'assouplissement des obstacles juridiques et d'une attention particulière portée aux infrastructures.

Qinghai