De « l'achat pour posséder » à « la location pour y vivre »

Le rêve d'accéder à la propriété devient de plus en plus inaccessible aux travailleurs urbains, car les prix de l'immobilier continuent de grimper, dépassant les moyens de la plupart des gens.

Dans ce contexte, l'orientation du développement du logement locatif est perçue comme un changement significatif dans la réflexion politique, passant de la conception du logement comme un actif à accumuler à sa conception comme un besoin essentiel de protection sociale.

Le développement du logement locatif est perçu comme un moyen d'aider le marché à retrouver sa véritable vocation, celle de répondre aux besoins en logement. (Photo d'illustration : VNA)

La directive du secrétaire général et président To Lam désignant le logement locatif comme « pilier stratégique » suscite l'intérêt des experts et des acteurs du secteur immobilier. Selon nombre d'entre eux, il ne s'agit pas simplement d'une solution pour le logement social, mais aussi du reflet d'une évolution de l'approche du marché du logement au Vietnam.

Depuis de nombreuses années, le marché immobilier s'est développé selon le principe de l'acquisition à long terme. Le logement n'est plus seulement un lieu d'habitation, mais est progressivement devenu un outil de spéculation et d'accumulation de patrimoine. De ce fait, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter, tandis que ceux qui en ont réellement besoin peinent de plus en plus à y accéder.

Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les prix des appartements ont fortement augmenté ces dernières années. De nombreux programmes immobiliers commerciaux affichent des prix de plusieurs dizaines de millions de dongs le mètre carré, dépassant largement les revenus de la majorité des travailleurs. Même le segment dit « abordable » est devenu rare.

Dans ce contexte, le développement du logement locatif est perçu comme un moyen de redonner au marché sa vocation première de répondre aux besoins en logement. Selon les experts, lorsque les gens auront davantage d'options de location à long terme à des prix abordables, la pression pour devenir propriétaire à tout prix diminuera.

Du point de vue du marché, le modèle du logement locatif contribue également à freiner la spéculation. Un marché dominé par la mentalité d'accumulation de biens risque de faire grimper les prix de l'immobilier au-delà de leur valeur réelle, engendrant une pression financière prolongée sur les ménages et faussant l'offre et la demande. À l'inverse, si le marché locatif se développe de manière stable, le logement retrouvera sa vocation première de lieu de vie plutôt que d'outil de profit.

L'orientation du développement vers le logement locatif témoigne d'un changement de paradigme politique, passant de l'objectif de « l'accès à la propriété à tout prix » à la garantie du droit à des conditions de vie stables et abordables pour la population.

Dans de nombreux pays développés, la location est une pratique courante. En Europe et dans certaines économies asiatiques, le taux de location est élevé, notamment dans les grandes villes. De nombreux modèles de logements sociaux sont conçus principalement pour la location longue durée plutôt que pour la vente directe, comme au Vietnam. Cela permet de maintenir un fonds de logements sociaux pérenne tout en limitant la spéculation et les hausses de prix excessives.

Au Vietnam, les politiques de logement social se sont principalement concentrées ces dernières années sur l'aide à l'accession à la propriété. Cependant, ce modèle présente de nombreuses lacunes.

Les personnes à faibles revenus – le groupe qui a le plus besoin d'aide – n'ont souvent pas les moyens financiers d'acheter un logement, même avec des prêts à taux préférentiels. À l'inverse, une partie de la population, bénéficiant d'une meilleure situation économique, trouve des moyens de contourner les politiques d'accès au logement abordable et de le revendre ensuite à profit.

L'avocat Nguyen Van Dinh soutient qu'il s'agit d'une « inadéquation » typique des politiques de logement social. Ceux qui y ont droit ne peuvent pas se permettre d'acheter, tandis que ceux qui en ont les moyens ne peuvent pas y prétendre.

Selon M. Dinh, dans de nombreuses localités, des personnes à faibles revenus s'inscrivent pour acheter des logements sociaux au nom d'autrui afin de profiter de la différence de prix. Cette pratique fausse les politiques de protection sociale et entraîne une perte de ressources publiques. Par conséquent, il est nécessaire de privilégier l'accès au logement plutôt que la vente, notamment en développant fortement le modèle de location de logements sociaux.

« Cette approche est conforme à l’esprit de la Constitution de 2013, qui met l’accent sur le droit au logement légal et sur la responsabilité de l’État de créer les conditions permettant à chacun d’avoir un logement, pas nécessairement d’en être propriétaire », a commenté l’avocat Nguyen Van Dinh.

Au-delà de son importance en matière de protection sociale, le développement du logement locatif est également perçu comme un outil de régulation du marché immobilier. Lorsque l'État crée de manière proactive un fonds de logements locatifs à des prix raisonnables, la pression sur le secteur du logement commercial s'en trouve allégée. Ceci est particulièrement important dans un contexte où, dans de nombreuses grandes villes, les prix de l'immobilier augmentent beaucoup plus vite que les revenus des ménages.

Cependant, développer le modèle du logement locatif à grande échelle n'est pas chose aisée. M. Nguyen Anh Que, membre du conseil d'administration de l'Association vietnamienne de l'immobilier, estime que les entreprises privées ne s'intéresseront véritablement au logement social locatif que si des mécanismes d'incitation suffisamment efficaces sont mis en place.

D'après M. Que, en raison des faibles marges bénéficiaires et des longs délais de récupération des fonds, les entreprises peinent à atteindre une rentabilité financière optimale si elles continuent d'emprunter aux taux d'intérêt commerciaux. Même avec un taux d'intérêt d'environ 3 % par an, elles ont du mal à équilibrer leur trésorerie, car les loyers ne suffisent pas à couvrir les coûts d'investissement.

Face à ce constat, de nombreux experts estiment qu'un simple appel à la participation des entreprises, motivé par un sens aigu des responsabilités sociales, ne suffira guère à engendrer de changements significatifs. Pour développer le marché du logement locatif, l'État doit jouer un rôle de facilitateur.

Cela signifie que le secteur public doit s'impliquer davantage, de la planification de l'aménagement du territoire et des investissements dans les infrastructures à la conception de mécanismes financiers et de crédit préférentiels. Il s'agit d'un secteur à faible profit mais à fort impact social, qui ne peut donc pas dépendre entièrement du marché.

L'adoption par l'Assemblée nationale de la résolution 201/2025/QH15 et l'autorisation par le gouvernement de la création du Fonds national du logement constituent des étapes importantes vers la réalisation de cet objectif. Les experts prévoient que, s'il est géré efficacement, ce fonds deviendra un outil financier essentiel pour le développement de logements locatifs à long terme et à prix abordables pour les ménages à revenus moyens et faibles.

Face à des prix du logement toujours élevés, passer d'une mentalité d'« achat pour posséder » à une mentalité de « location pour y vivre » constitue non seulement une solution à court terme au problème du logement, mais aussi un pas vers une restructuration du marché immobilier dans une direction plus durable.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm