Déçu par l'investissement dans des maisons de ville dans le bloc de base

Une maison de commerce dans un immeuble d'appartements du quartier de Go Vap est vacante depuis longtemps.

Autrefois recherchées sur le marché et considérées comme une véritable mine d'or pour les investisseurs, les maisons-boutiques, situées dans de nombreux immeubles d'habitation, stagnent aujourd'hui, louées à bas prix ou mises en vente. Cette situation a mis en difficulté de nombreux propriétaires de maisons-boutiques, obligeant les investisseurs à investir leur capital, car les loyers actuellement bas ne représentent qu'un maigre investissement initial de plusieurs milliards, voire plusieurs dizaines de milliards de dongs. Cette situation se produit à Hô-Chi-Minh-Ville, où la densité de population est élevée et la consommation de biens de consommation parmi les plus élevées du pays.

Depuis plus de trois mois, M. Dung, propriétaire d'une maison-boutique dans le district de Go Vap, à Hô-Chi-Minh-Ville, vend une maison-boutique de 50 m² avec une perte de plus de 500 millions de VND, mais personne ne l'a encore demandée. Cette maison-boutique a été achetée par M. Dung en 2019 pour près de 3,8 milliards de VND, initialement louée 15 millions de VND par mois. Cependant, en raison de la mauvaise performance de l'activité, le locataire a restitué la maison après six mois de loyer. Par la suite, M. Dung a continué d'afficher une annonce de location, mais peu de personnes ont demandé, ce qui l'a amené à réduire le prix à 13 millions de VND par mois. Jusqu'à présent, après de nombreux locataires, le prix a été réduit à 10 millions de VND par mois, mais les locaux sont toujours vacants.

« Chaque mois, je dois encore payer à la banque plus de 20 millions de VND d'intérêts et le capital d'un prêt de 2 milliards de VND. Le loyer est bas et la pression des taux d'intérêt est forte, j'ai donc dû vendre la maison à perte, mais après plus de trois mois de publicité, je n'ai toujours pas trouvé d'acheteur », a déclaré M. Dung.

Dans la même situation, M. Hien, investisseur immobilier, a partagé : « En 2018, j'ai investi dans une maison-boutique dans un projet de l'ancien arrondissement 2 (aujourd'hui Thu Duc City) pour plus de 5 milliards de VND. Elle était située sur la rue principale, très fréquentée. À l'époque, j'étais donc certain qu'avec le temps, ma maison prendrait de la valeur ou serait louée à un prix élevé. Comme prévu, je l'ai d'abord louée à des clients pour ouvrir un café au prix de 30 millions de VND par mois. Cependant, depuis fin 2020, en raison de difficultés commerciales, ma maison-boutique et plusieurs maisons adjacentes dans le même quartier sont fermées, sans locataires. »

« Une fois la pandémie terminée, je pensais que le marché se stabiliserait rapidement, mais après deux ans, mon appartement est toujours vacant. Récemment, un client voulait le louer pour ouvrir une supérette et payer 15 millions par mois, mais je n'ai pas accepté, prévoyant de le vendre car l'investissement n'était pas rentable », a déclaré M. Hien.

Selon de nombreux experts immobiliers, ces derniers temps, le commerce électronique s'est développé de plus en plus, de nombreuses entreprises n'ont désormais besoin que d'entrepôts, pas de magasins, et les entrepôts sont désormais également des entrepôts de services intelligents, la gestion et l'exploitation en ligne sont à la fois bon marché et sûres, tandis que la location d'un shophouse comme entrepôt est à la fois coûteuse et dangereuse.

Selon les experts, le modèle des shophouses a connu un véritable succès lors de son apparition au Vietnam dans les années 2000. Dans les quartiers centraux de Hô-Chi-Minh-Ville, une série de shophouses constituait autrefois la « poule aux œufs d'or » qui attirait les investisseurs. Fort de ce succès, les agences immobilières ont continuellement mis de nouvelles offres sur le marché, générant ainsi des excédents.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'un projet de maison-boutique doit prendre en compte de nombreux facteurs, notamment la démographie, l'analyse détaillée du comportement des utilisateurs et du nombre de personnes fréquentant les commerces et les activités commerciales afin de générer des flux de trésorerie quotidiens. Ce n'est qu'à cette condition que la maison-boutique peut accroître l'efficacité commerciale. De plus, il est nécessaire d'étudier attentivement l'évolution des modes d'achat et de divertissement. Actuellement, les consommateurs ont davantage recours aux achats en ligne et, avec la migration vers les zones urbaines satellites, la concentration des activités commerciales n'est plus aussi efficace qu'auparavant, ce qui réduit considérablement la valeur de la maison-boutique.

Partageant le même point de vue, les experts de CBRE Vietnam ont indiqué que, bien que ce segment soit considéré comme rentable par les experts, si la demande potentielle du centre-ville et des résidents environnants n'est pas soigneusement évaluée, l'investissement dans des maisons-boutiques pour ouvrir des commerces peut facilement être déçu. Face à la tendance inévitable du marché immobilier actuel, tout projet d'appartements doit réserver des espaces commerciaux. Cependant, chaque projet aura des besoins différents selon son emplacement. Par conséquent, le développement et l'amélioration des maisons-boutiques dépendront de l'emplacement et de la taille du projet.

Dans une récente étude de marché réalisée par JLL Vietnam, cette unité a également formulé des recommandations aux investisseurs souhaitant investir dans ce segment de maisons-boutiques. En l'absence de flux de trésorerie disponibles, il est conseillé d'envisager un investissement dans ce type de logement, car il est très facile de s'y imposer. Pour fidéliser leurs locataires actuels, les propriétaires de maisons-boutiques doivent réduire les loyers. Parallèlement, les locaux étant proposés à la location, les propriétaires sont tenus de réduire le loyer actuel de 20 à 40 %. La durée du contrat reste maintenue entre 3 et 5 ans, mais les locataires proposent de ne pas augmenter le loyer pendant toute la durée du bail.

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