Déçu par l'investissement dans des maisons de ville dans le bloc de base

Une maison de commerce dans un immeuble d'appartements du quartier de Go Vap est vacante depuis longtemps.

Autrefois recherchés sur le marché et considérés comme une « poule aux œufs d'or » pour les investisseurs, les shophouses de nombreux immeubles d'habitation sont tombés en désuétude, loués à bas prix ou mis en vente. Cette situation a mis en difficulté de nombreux propriétaires de maisons de ville, les investisseurs étant obligés d'enterrer leur capital car le prix de location bon marché actuel n'est qu'un grain de sable par rapport à l'investissement initial de plusieurs milliards à plusieurs dizaines de milliards de VND. Cette situation se produit à Ho Chi Minh-Ville, où la densité de population est élevée et la consommation de biens de consommation est la plus élevée du pays.

Depuis plus de 3 mois, M. Dung, propriétaire d'une maison de commerce dans le district de Go Vap, à Ho Chi Minh-Ville, vend une maison de commerce de 50 m2 avec une perte de plus de 500 millions de VND, mais personne ne l'a encore demandé. Cette maison de commerce a été achetée par M. Dung en 2019 pour près de 3,8 milliards de VND, initialement louée pour 15 millions de VND/mois. Cependant, en raison de mauvaises affaires, le locataire a rendu la maison après 6 mois de loyer. Après cela, M. Dung a continué à accrocher le panneau de location, mais peu de gens ont demandé, alors il l'a proactivement réduit à 13 millions de VND/mois. Jusqu'à présent, après de nombreux locataires, le prix est tombé à 10 millions de VND/mois, mais les locaux sont toujours vacants.

« Chaque mois, je dois encore payer à la banque plus de 20 millions de VND d'intérêts et le capital d'un prêt de 2 milliards de VND. Le loyer est bas et la pression des taux d'intérêt est forte, j'ai donc dû vendre la maison à perte, mais après plus de trois mois de publicité, je n'ai toujours pas trouvé d'acheteur », a déclaré M. Dung.

Dans la même situation, M. Hien, investisseur immobilier, a partagé : « En 2018, j'ai investi dans une maison-boutique dans un projet de l'ancien arrondissement 2 (aujourd'hui Thu Duc City) pour plus de 5 milliards de VND. Elle était située sur la rue principale, très fréquentée. À l'époque, j'étais donc certain qu'avec le temps, ma maison prendrait de la valeur ou serait louée à un prix élevé. Comme prévu, je l'ai d'abord louée à des clients pour ouvrir un café au prix de 30 millions de VND par mois. Cependant, depuis fin 2020, en raison de difficultés commerciales, ma maison-boutique et plusieurs maisons adjacentes dans le même quartier sont fermées, sans locataires. »

« Une fois la pandémie terminée, je pensais que le marché se stabiliserait rapidement, mais après deux ans, mon appartement est toujours vacant. Récemment, un client voulait le louer pour ouvrir une supérette et payer 15 millions par mois, mais je n'ai pas accepté, prévoyant de le vendre car l'investissement n'était pas rentable », a déclaré M. Hien.

Selon de nombreux experts immobiliers, ces derniers temps, le commerce électronique s'est développé de plus en plus, de nombreuses entreprises n'ont désormais besoin que d'entrepôts, pas de magasins, et les entrepôts sont désormais également des entrepôts de services intelligents, la gestion et l'exploitation en ligne sont à la fois bon marché et sûres, tandis que la location d'un shophouse comme entrepôt est à la fois coûteuse et dangereuse.

Selon les experts, le type shophouse était très précieux lorsqu'il est apparu pour la première fois au Vietnam dans les années 2000. Dans les quartiers centraux de Hô-Chi-Minh-Ville, une série de maisons de commerce étaient autrefois la « poule aux œufs d'or » qui attirait les investisseurs. En raison de leur succès, les entreprises immobilières lancent continuellement de nouvelles offres sur le marché, ce qui entraîne des excédents.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'un projet de maison de ville doit faire converger de nombreux facteurs, notamment en tenant compte des questions démographiques, en calculant en détail le comportement des utilisateurs et le nombre de personnes qui passent afin que les activités commerciales et commerciales puissent créer un flux de trésorerie quotidien pour le projet. Ce n’est qu’à ce moment-là que les maisons de commerce peuvent apporter une efficacité commerciale. En outre, il est nécessaire d’étudier attentivement les changements majeurs dans les méthodes d’achat et de divertissement des gens. Actuellement, les consommateurs ont davantage recours aux achats en ligne, et la migration vers les zones urbaines satellites rend le commerce concentré moins efficace qu'auparavant, réduisant ainsi considérablement la valeur des magasins.

Partageant le même point de vue, les experts de CBRE Vietnam ont commenté que même si ce segment est considéré par les experts comme rentable, si la demande potentielle de la zone urbaine intérieure et des résidents environnants n'est pas soigneusement calculée, investir dans une maison de ville pour ouvrir un magasin peut facilement conduire à la déception. Dans la tendance de développement inévitable du marché immobilier actuel, chaque projet d'appartement doit réserver de l'espace aux zones commerciales. Mais selon l’emplacement, chaque projet aura des besoins différents. Par conséquent, le développement et l’amélioration des maisons de commerce dépendront de l’emplacement et de l’échelle du projet.

Dans un récent rapport de marché de JLL Vietnam, cette unité a également donné des recommandations aux investisseurs lors du choix de ce segment de shophouse. S'ils ne disposent pas de liquidités inutilisées, les investisseurs doivent réfléchir attentivement avant d'investir dans des maisons de ville, car il sera très facile de « faire faillite ». Pour conserver leurs locataires actuels, les propriétaires de maisons de commerce doivent réduire les loyers. Pendant ce temps, alors que des locaux sont proposés à la location, les propriétaires sont obligés de réduire le loyer demandé actuel de 20 à 40 %. La durée du contrat reste de 3 à 5 ans, cependant, le locataire propose de ne pas augmenter le loyer pendant toute la durée du bail...

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