Autrefois très prisés et considérés comme une véritable mine d'or pour les investisseurs, les commerces situés au rez-de-chaussée de nombreux immeubles d'appartements font désormais face à une demande atone, des loyers dérisoires, voire à leur mise en vente. Cette situation plonge de nombreux propriétaires de commerces dans une situation désespérée et immobilise les capitaux des investisseurs, les loyers actuels étant négligeables au regard des investissements initiaux, qui se chiffraient en milliards, voire en dizaines de milliards de dongs. Ce phénomène se produit à Hô Chi Minh-Ville, métropole densément peuplée et affichant les dépenses de consommation les plus élevées du pays.
Depuis plus de trois mois, M. Dung, propriétaire d'un local commercial dans le district de Go Vap à Hô Chi Minh-Ville, tente de vendre son bien de 50 m², accusant une perte de plus de 500 millions de dongs. Pourtant, personne ne s'est encore manifesté. M. Dung avait acquis ce local en 2019 pour près de 3,8 milliards de dongs et l'avait initialement loué 15 millions de dongs par mois. Cependant, faute de succès commercial, le locataire a quitté les lieux au bout de six mois. M. Dung a alors remis le local à louer, mais face au peu de demandes, il a revu son ambition de baisser le loyer à 13 millions de dongs par mois. Après plusieurs tentatives infructueuses, le loyer a été réduit à 10 millions de dongs par mois, mais le local reste vacant.
« Chaque mois, je dois encore rembourser plus de 20 millions de VND d'intérêts et de capital sur mon prêt de 2 milliards de VND. Les revenus locatifs sont maigres et la pression des intérêts est insupportable. J'ai donc dû vendre le local commercial à perte, mais cela fait plus de trois mois que je le mets en vente et je n'ai toujours pas trouvé d'acheteur », a déclaré M. Dung.
Partageant une expérience similaire, M. Hien, investisseur immobilier, a déclaré : « En 2018, j’ai investi plus de 5 milliards de VND dans un immeuble commercial situé dans un projet immobilier de l’ancien district 2 (aujourd’hui ville de Thu Duc). Situé sur un axe routier très fréquenté, j’étais convaincu qu’avec le temps, mon bien prendrait de la valeur ou se louerait à un prix élevé. Comme prévu, je l’ai d’abord loué à un locataire qui y a ouvert un café pour 30 millions de VND par mois. Cependant, depuis fin 2020, en raison de difficultés financières, mon immeuble commercial, ainsi que plusieurs propriétés voisines dans le même quartier, est fermé et inoccupé. »
« Après la pandémie, je pensais que le marché se stabiliserait rapidement, mais deux ans ont passé et mon appartement est toujours vacant. Récemment, un locataire potentiel m'a proposé 15 millions de dongs par mois pour y installer une supérette, mais je n'ai pas encore donné mon accord. Je compte le vendre car ce n'est pas un investissement rentable », a déclaré M. Hien.
D'après de nombreux experts immobiliers, le commerce électronique a connu une croissance significative ces dernières années. De nombreuses entreprises n'ont plus besoin que d'entrepôts physiques, et ces entrepôts sont désormais des plateformes de services intelligentes, gérées et exploitées en ligne, ce qui est à la fois plus économique et plus sûr. Louer des locaux commerciaux pour y entreposer des marchandises est en revanche coûteux et risqué.
D'après les experts, les maisons-boutiques étaient particulièrement prisées lors de leur apparition au Vietnam dans les années 2000. Dans les quartiers centraux d'Hô-Chi-Minh-Ville, certaines d'entre elles ont constitué une véritable mine d'or pour les investisseurs. Forts de ce succès, les promoteurs immobiliers ont continuellement inondé le marché de nouveaux biens, entraînant une offre excédentaire.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), estime qu'un projet de maison-boutique doit prendre en compte de nombreux facteurs, notamment les données démographiques, une analyse détaillée du comportement des usagers et le volume de passage, afin de garantir que les activités commerciales et de shopping génèrent un flux de trésorerie quotidien. Ce n'est qu'à cette condition qu'une maison-boutique peut être rentable. Par ailleurs, il est essentiel d'étudier attentivement l'évolution significative des habitudes de consommation et de loisirs. Actuellement, les consommateurs privilégient de plus en plus les achats en ligne, et l'exode rural vers les zones périurbaines rend le commerce de proximité moins efficace qu'auparavant, ce qui réduit considérablement la valeur des maisons-boutiques.
Partageant cet avis, les experts de CBRE Vietnam estiment que, bien que les maisons-boutiques soient considérées comme un segment lucratif par les professionnels, investir dans ce type de commerce peut s'avérer décevant si la demande potentielle des habitants du centre-ville et des environs n'est pas soigneusement étudiée. Dans le contexte actuel d'évolution inévitable du marché immobilier, chaque projet de complexe résidentiel doit prévoir des espaces commerciaux. Cependant, les besoins varient selon l'emplacement. Par conséquent, le développement et l'amélioration des maisons-boutiques dépendent de l'emplacement et de l'envergure du projet.
Dans un récent rapport de marché de JLL Vietnam, la société a également conseillé aux investisseurs intéressés par ce segment de maisons-boutiques de bien réfléchir avant d'investir s'ils ne disposent pas de liquidités immédiates, car un effondrement du marché est très probable. Pour conserver leurs locataires actuels, les propriétaires de maisons-boutiques sont contraints de baisser les loyers. Parallèlement, pour les biens actuellement proposés à la location, les bailleurs sont confrontés à des demandes de réduction des loyers de 20 à 40 %. La durée des baux reste de 3 à 5 ans ; toutefois, les locataires proposent de ne pas augmenter les loyers pendant toute la durée du bail.
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