Les capitaux d’investissement se déplacent vers les marchés secondaires

Immobilier industriel : les capitaux d'investissement se déplacent vers le marché de niveau 2

Les capitaux d’investissement se déplacent vers le marché secondaire et le développement de parcs industriels verts est une tendance importante qui va remodeler le marché de l’immobilier industriel dans les temps à venir.

Les parcs industriels qui respectent les normes ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) ont un avantage pour attirer les investissements. Photo : Huy Dung

Le marché secondaire attire les capitaux IDE

Bien que l' économie vietnamienne soit confrontée à de nombreux défis en 2023, selon Mme Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, l'immobilier industriel obtient toujours des résultats positifs.

Plus précisément, le taux d'occupation des parcs industriels dans les marchés de niveau 1 (grands marchés tels que Hanoi, Hô-Chi-Minh-Ville, Dong Nai, Binh Duong , Long An) est positif. Les fabricants de nombreux pays continuent de développer fortement leurs activités dans le Nord et le Sud, le taux d'occupation moyen des parcs industriels dans les deux régions étant respectivement de 81 % et 92 %.

L'absorption des terrains industriels sur le marché du Nord a atteint son plus haut niveau en cinq ans, avec plus de 800 hectares, soit une hausse de 37 % par rapport à 2022. En raison d'un fonds foncier industriel relativement limité, la surface absorbée sur le marché du Sud a diminué de 32 % par rapport à 2022, atteignant environ 500 hectares. Outre les fabricants d'électronique, d'automobiles et d'accessoires, les locataires des nouvelles industries de haute technologie, telles que la fabrication de véhicules électriques, les semi-conducteurs et les matériaux verts, sont également très intéressés par le marché vietnamien.

Il est à noter que, bien que le marché primaire soit toujours dominant, dans un récent rapport d’évaluation, MB Securities Company (MBS) a reconnu que les capitaux d’investissement se déplacent vers le marché secondaire (provinces voisines des principaux marchés).

La stratégie de développement de parcs industriels plus verts et intelligents contribuera à la croissance durable du Vietnam, garantissant une attraction stable des IDE.

Dans le Nord, les flux d'investissements directs étrangers (IDE) tendent à se diriger vers des marchés secondaires comme Quang Ninh, Bac Giang et Thai Nguyen. Ces dernières années, ces provinces ont enregistré des résultats très positifs en matière d'attraction d'IDE. Par exemple, à Quang Ninh, le complexe technologique de cellules photovoltaïques solaires de Jinko, doté d'un capital d'investissement de 1,5 milliard USD, est un projet emblématique ; à Bac Giang, le projet d'usine de fabrication de semi-conducteurs Hana Micron Vina 2 se distingue ; et à Thai Nguyen, le groupe Samsung continue d'accroître son capital d'investissement de 1,2 milliard USD.

La proportion des entrées de capitaux d'IDE sur le marché secondaire du Nord est passée de 20 % en 2018 à 53 % en 2023. La raison en est que le prix de location des terrains industriels sur le marché secondaire est inférieur de 20 % à celui du marché primaire, et il reste encore beaucoup de terrains industriels à louer (le taux d'occupation moyen des terrains industriels sur le marché secondaire n'est que de 64 %).

Dans le Sud, la proportion des entrées de capitaux IDE sur le marché secondaire a également augmenté, passant de 21,6 % en 2022 à 23,2 % en 2023. Parmi celles-ci, la province de Ba Ria - Vung Tau a attiré plus d'un milliard USD de capitaux IDE, notamment le projet de production de fibres de carbone et de matériaux Hyosung Vietnam, avec un capital d'investissement de 540 millions USD ; Binh Phuoc a attiré plus de 40 projets IDE avec un capital total de 758 millions USD...

Les marchés de niveau 2 du Sud attirent de nombreux projets d'IDE grâce à l'avantage de vastes superficies de terrains industriels locatifs. Le taux d'occupation des marchés de niveau 2 n'est que de 63 %, tandis que les marchés de niveau 1 ont atteint 90 % (HCMC, Binh Duong ont atteint 95 % ; Dong Nai, Long An ont dépassé 80 %). De plus, les prix de location des terrains sur les marchés de niveau 2 ne représentent que la moitié de ceux des marchés de niveau 1.

Vers des zones industrielles vertes

Parallèlement au déplacement des capitaux d’investissement vers le marché secondaire, le développement de parcs industriels verts pour accueillir de nouveaux flux de capitaux devrait être la tendance qui façonnera le marché de l’immobilier industriel dans les temps à venir.

M. Andy Han Suk Jung, PDG de Filmore Real Estate Development Joint Stock Company, s'attend à ce que les IDE au Vietnam restent élevés. Selon lui, le Vietnam est confronté à une nouvelle vague d'investissements suite au renforcement des relations entre le Vietnam et les États-Unis l'année dernière. Par conséquent, la stratégie de développement de parcs industriels plus écologiques et plus intelligents contribuera à la croissance durable du Vietnam et garantira l'attraction de flux stables d'IDE.

Selon les experts de MBS, les parcs industriels traditionnels perdent leur avantage concurrentiel. La tendance au développement de parcs industriels verts attire désormais de nombreux investisseurs vers le développement durable. Cette tendance est également répandue dans le monde.

Conformément à la tendance générale, les pays d'Asie du Sud-Est s'attachent à attirer les investissements dans les industries vertes. En 2021 et 2022, le nombre de projets verts a augmenté respectivement de 12 % et 21 %. L'Indonésie attire les investissements dans la chaîne de production de véhicules électriques, Singapour se concentre sur l'industrie des semi-conducteurs et la technologie 4.0, la Thaïlande développe l'industrie électronique, tandis que le Vietnam n'en est qu'aux prémices de son attractivité pour les investissements verts », a commenté MBS.

En réalité, bien que le nombre de parcs industriels verts n'ait pas encore explosé, la tendance à leur création se précise progressivement. Certains investisseurs développent activement des parcs industriels verts pour attirer des capitaux. Récemment, le projet de parc industriel VSIP et de centre logistique écologique à Binh Duong, réalisé par Frasers Property Vietnam, vient d'obtenir la certification LEED (Green Building Certification) du Conseil américain du bâtiment durable.

D'autres projets de parcs industriels ont également obtenu la certification LEED, notamment le projet Core5 Hai Phong au parc industriel Deep C2 (Hai Phong), le projet Logos au VSIP Bac Ninh, le projet RBW au parc industriel de Phu Tan (Binh Duong) et le parc industriel Xuyen A (Long An)...

M. Paul Tonkers, directeur adjoint de l'immobilier industriel de Core5 Vietnam Company, a reconnu que les investisseurs ciblent les industries à forte valeur ajoutée telles que l'électronique, les semi-conducteurs, etc. Les développeurs de parcs industriels doivent donc restructurer les services et les produits pour mieux répondre aux besoins des locataires, doivent s'adapter et répondre aux exigences des normes ESG (environnement, société et gouvernance), s'intégrer dans des stratégies de développement durable à long terme telles que la neutralité carbone, les économies d'électricité, d'eau, etc.

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