Contraintes d'approvisionnement dues à de nombreux facteurs
Dans son rapport sur le marché de la location de bureaux pour le premier semestre, publié précédemment, Savills Vietnam constatait que le taux d'occupation était resté stable et avait atteint un niveau élevé de 91 %. Il n'avait diminué que de 1 % par rapport au trimestre précédent, suite au retour de plusieurs PME dans des immeubles de catégorie B et C.
Savills Research a également souligné que les immeubles de bureaux de catégorie A affichaient les meilleures performances par rapport aux autres segments, avec un taux d'occupation atteignant 94 % et des loyers s'élevant à 1,4 million de VND/m²/mois. Comparé aux autres grandes villes de la région, au deuxième trimestre 2023, les bureaux de catégorie A à Hô Chi Minh-Ville présentaient de faibles taux de vacance et des loyers plus élevés que ceux de Jakarta, Kuala Lumpur et Bangkok.
Toutefois, si l'on compare le potentiel de développement du marché locatif de bureaux, il apparaît clairement que l'offre à Hô Chi Minh-Ville est relativement faible. Cela crée un déséquilibre entre l'offre et la demande sur ce marché à l'heure actuelle.
Pour expliquer ce problème, Mme Tu Thi Hong An, directrice principale des services immobiliers commerciaux chez Savills Vietnam, a déclaré que la pénurie de nouveaux logements était en partie due aux difficultés de mobilisation des capitaux, notamment en matière d'emprunt.
Mme Tu Thi Hong An - Directrice principale des services immobiliers commerciaux, Savills Vietnam.
De plus, des contraintes objectives, telles que les réglementations en matière de prévention et de lutte contre les incendies ou d'autres problèmes juridiques, entravent l'absorption des nouvelles offres, ce qui engendre un déséquilibre entre l'offre et la demande.
« Le marché est également fortement influencé par la demande des secteurs à forte part locative, tels que les technologies de l'information, la logistique, la finance et l'assurance, l'industrie manufacturière et l'immobilier. Ce sont aussi des secteurs volatils et sensibles à la conjoncture économique générale. Par conséquent, on peut dire que les tendances observées dans ces secteurs reflètent souvent les tendances générales du marché des bureaux », a déclaré Mme An.
Cependant, si l'on considère la situation dans son ensemble, le marché des bureaux au Vietnam est un marché potentiel à forte croissance, avec de nombreuses nouvelles tendances de développement dans le secteur.
Les nouvelles tendances transforment le marché
À travers de nombreuses études et enquêtes, Savills Vietnam a recensé 4 tendances majeures dans le secteur des bureaux en 2023 et dans les années à venir.
Tout d'abord, la tendance au travail flexible (hybride) se généralise sous l'effet de la COVID-19 et des progrès des technologies de l'information. Ce modèle offre une plus grande flexibilité aux travailleurs et remodèle le marché des bureaux. Il contribue à réduire les coûts de location, permet d'adapter les espaces à la demande et préserve les ressources.
Deuxièmement, les entreprises tendent à délocaliser leurs bureaux hors du quartier financier afin de réduire leurs coûts de location et d'améliorer leurs espaces de travail. Parallèlement, l'offre de bureaux de catégorie A à louer se développe davantage en périphérie du centre-ville, comme en témoignent des immeubles tels que la tour Phu My Hung (district 7), la tour CII (Binh Thanh) ou The Hallmark (ville de Thu Duc).
À Hô-Chi-Minh-Ville, plus de 75 % des espaces de bureaux prévus entre le troisième trimestre 2023 et la fin de l'année 2025 devraient obtenir une certification environnementale. Cela signifie que ces espaces de bureaux accorderont une plus grande importance à la création d'environnements de travail sains pour leurs occupants.
Troisièmement, les offres de location de bureaux mettent désormais l'accent sur la fourniture de services et d'aménagements adaptés aux besoins variés des ressources humaines. Un bureau peut ainsi devoir accueillir jusqu'à quatre ou cinq générations travaillant ensemble, chacune ayant des besoins spécifiques.
D'après une étude de Savills, les quatre générations de travailleurs ont des attentes différentes. Moderniser l'aménagement des bureaux traditionnels permet non seulement d'accroître l'efficacité du travail, mais aussi de favoriser les échanges et de renforcer l'attachement des différentes générations d'employés à l'entreprise.
Enfin, le marché des bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville a démontré sa capacité d'adaptation rapide aux fluctuations de l'offre et de la demande. Savills constate une légère baisse des loyers sur la période 2022-2023, les propriétaires ayant ajusté leurs prix avec souplesse afin de fidéliser leurs locataires et d'en attirer de nouveaux. Cette flexibilité dans l'ajustement des prix témoigne de leur capacité d'adaptation aux variations du marché.
« Les entreprises modifient progressivement leur utilisation des bureaux, en privilégiant la réduction des coûts et la satisfaction de leurs besoins. L’optimisation des espaces de travail, le développement du télétravail et la recherche d’autres solutions flexibles constituent des approches efficaces », a déclaré Mme Tu Thi Hong An.
Les produits de location de bureaux ne se limitent plus à fournir des postes de travail comme auparavant.
Cet expert a également souligné que le marché des bureaux flexibles est en pleine croissance et se structure rapidement. Des acteurs majeurs du secteur, tels que Circo, Dreamplex et Toong, ouvrent de nouveaux espaces, affichant des taux d'occupation supérieurs à 80 %. Ceci témoigne de la demande croissante d'espaces de travail flexibles, répondant aux besoins d'un marché en quête de praticité et de flexibilité, notamment face à l'évolution rapide des modes de travail.
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