Giá tăng theo đợt, không có dấu hiệu hạ
Vợ chồng chị Thu (trú Q.Hà Đông, Hà Nội) đã quyết định bán mảnh đất ở H.Thanh Trì (Hà Nội) để mua một căn hộ ở khu vực trung tâm nhằm đầu tư cho thuê. Tìm hiểu một loạt căn hộ chung cư ở các quận thuộc Hà Nội như: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa…, chị Thu cho biết giá khá cao.
Phân khúc chung cư trung cấp, bình dân ở nội đô Hà Nội đang tăng giá khá mạnh do nhu cầu ở thật cũng như đầu tư cho thuê nhiều
“Tôi bán mảnh đất ở H.Thanh Trì được khoảng hơn 3 tỉ đồng, nếu mua một căn hộ khoảng 100 m2 tại Q.Cầu Giấy hay Q.Thanh Xuân thì tôi phải bỏ ra khoảng 5 – 6 tỉ đồng, tùy dự án”, chị Thu chia sẻ.
Dù thế, nếu mua được chung cư tại các quận nội thành như trên, chị Thu sẽ cho thuê được ngay với giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/tháng. Chị đang chờ “xuống tiền” cho một căn chung cư tại Q.Thanh Xuân và đã có khách hỏi thuê luôn với giá 20 triệu đồng/tháng.
Theo khảo sát của Thanh Niên, giá chung cư phân khúc trung cấp, bình dân tại một số quận nội thành Hà Nội đang có xu hướng tăng. Chẳng hạn, một số dự án tại khu vực đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Thiêm, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng, Lê Văn Lương… của Q.Thanh Xuân đang có mức giá khoảng 40 – 60 triệu đồng/m2.
Còn tại các quận: Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng…, mức giá cũng tương đương Q.Thanh Xuân, thậm chí những tòa đã đủ pháp lý có giá vượt 60 triệu đồng/m2. Đắt đỏ bậc nhất phải kể tới các chung cư ở khu vực Tây Hồ (Q.Tây Hồ). Mặt bằng giá tại đây có thể gấp rưỡi, gấp đôi các khu vực khác, đặc biệt là dự án gần hồ hoặc gần đường lớn. Khảo sát cũng cho thấy, giá thường tăng theo các đợt và gần như không có dấu hiệu hạ.
Giá căn hộ chung cư ở khu vực các quận: Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai… tăng khá mạnh trong thời gian qua
Về giá cho thuê chung cư, các dự án ở Q.Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện tại dao động từ trên dưới 10 triệu đồng đến hơn 20 triệu đồng/tháng cho căn hộ lớn khoảng 90 m2 trở lên. Giá chung cư cho thuê tại Q.Tây Hồ đắt hơn các khu vực khác, tùy diện tích, trang thiết bị trong nhà mà dao động từ 10 triệu đồng đến khoảng 30 triệu đồng/tháng. Những căn trên 130 m2, đủ tiện nghi, thậm chí có giá thuê lên tới 35 – 40 triệu đồng/tháng.
Báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho thấy trong những tháng đầu năm nay, nhu cầu tìm mua chung cư trung cấp tăng 45%, chung cư bình dân tăng 65%.
Còn theo khảo sát của Batdongsan.com, tại Hà Nội, chỉ riêng tháng 5, phân khúc chung cư có mức độ quan tâm tăng 8%.
Trong khi đó, giai đoạn 2018 – 2022, nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong thống kê của Savills Việt Nam lại giảm 14%, còn giá bán trung bình thì tăng 13%.
Nhu cầu ở thực tăng, thị trường thiếu sản phẩm mới
Anh Hoàng Văn Nam (35 tuổi, trú Q.Cầu Giấy), một môi giới bất động sản chuyên bán chung cư nội đô, cho biết giai đoạn dịch Covid-19, giá chung cư có xu hướng đi ngang và giảm khá mạnh ở nhiều dự án do nhu cầu ở thực không cao, cho thuê cũng không hiệu quả.
Dịch Covid-19 được kiểm soát, nhu cầu ở thực tại vùng trung tâm thành phố tăng lên trong khi nguồn cung mới rất hiếm nên giá căn hộ chung cư tăng
Theo anh Nam, thời điểm có dịch Covid-19, giá một căn chung cư phân khúc trung cấp 2 phòng ngủ có diện tích 80 – 90 m2 quanh khu vực Q.Thanh Xuân chỉ khoảng hơn 3 tỉ đồng, tương đương trên dưới 30 triệu đồng/m2. Nhưng mức giá “mềm” này không duy trì lâu dài. Khi dịch Covid-19 có dấu hiệu được kiểm soát, giá những căn hộ chung cư trung cấp ở Q.Thanh Xuân tăng khá mạnh, lên mức trên dưới 40 triệu đồng/m2 và vẫn đang nhích lên. Với những khu chung cư có hạ tầng, tiện ích bên dưới đầy đủ, giá còn tăng mạnh lên trên 50 triệu đồng/m2.
Lý giải về làn sóng chung cư nội đô Hà Nội tăng giá, anh Nguyễn Văn Thành (40 tuổi, trú Q.Ba Đình), một môi giới khác, cho biết giá tăng là do nhu cầu ở thực đối với loại hình căn hộ chung cư vẫn luôn lớn nhưng thị trường lại hiếm sản phẩm mới, chủ yếu là hàng thứ cấp mua đi, bán lại.
Cũng theo anh Thành, bên cạnh đó, sau trào lưu bỏ phố về rừng, đầu tư đất nền vùng ven ăn theo dự án, đất trang trại, homestay…, không ít người lại quay trở về đầu tư chung cư do tính thanh khoản của loại hình này tốt hơn đất nền.
“Một căn chung cư ở các quận nội thành bây giờ tùy diện tích mà có giá thuê dao động 10 – 30 triệu đồng/tháng, cho thấy dòng tiền ổn định hơn rất nhiều so với các loại hình khác”, anh Thành phân tích.
Do đó, thay vì đổ tiền vào đất nền hay các sản phẩm căn hộ du lịch vốn đang tranh cãi về pháp lý, người có tiền nhàn rỗi lại trở về đầu tư chung cư. “Có người dùng đòn bẩy tài chính để mua chung cư rồi cho thuê, lấy chính dòng tiền cho thuê này để trả lãi ngân hàng”, anh Thành hé lộ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá giá chung cư nội đô tăng vì một số nguyên nhân. Đầu tiên là nguồn cung. Thời gian vừa qua, tại Hà Nội hầu như không có nhiều dự án chung cư mới trong nội đô được triển khai nên phân khúc sôi động nhất với loại hình căn hộ chung cư vẫn là hàng cũ, mua đi, bán lại ở thị trường thứ cấp. Một số dự án mới đang triển khai thì chủ đầu tư còn chưa mở bán, một số dự án thì ngưng trệ.
Thứ hai, yếu tố đẩy giá chung cư, đặc biệt chung cư nội đô tăng mạnh, theo ông Đính, nằm ở nguồn cầu. “Cầu lúc nào cũng lớn, nhất là đối với chung cư diện tích vừa phải 2 – 3 phòng ngủ, giá dao động khoảng 4 – 5 tỉ đồng/căn. Lực cầu lớn nên vừa rồi mới có câu chuyện chỉ một dự án nhà ở xã hội mở bán ở Q.Nam Từ Liêm thôi mà đã gây xôn xao dư luận mất vài tháng, nói gì tới chung cư nội đô. Nhà ở xã hội ở phân khúc bình dân tăng giá mạnh cũng tạo áp lực đẩy giá phân khúc chung cư trung cấp tăng”, ông Đính nhận định.
Ngoài ra, theo ông Đính, tâm lý, hành vi của khách hàng về sản phẩm đầu tư phần nào đã có sự thay đổi. “Mấy năm trước rộ trào lưu đầu tư condotel, đầu tư homestay, đất nền vùng ven, đất rừng, trang trại, tâm lý đầu tư vào căn hộ nội đô như chung cư, tập thể có phần chững lại. Nhưng sau hàng loạt các phát sinh liên quan đến những sản phẩm mới kể trên, những “mặt hàng truyền thống” lại quay trở về có sức hút”, ông Đính chia sẻ.
