10 פתרונות להסרת מכשולים ולהאצת התאוששות הנדל"ן.

שוק הנדל"ן עבר את שפלתו.

בשם עסקי הנדל"ן, אנו רוצים להודות לעיתון.   עובדים   ארגון הסמינר "הסרת מכשולים משפטיים לנדל"ן" דווקא עכשיו הוא אקטואלי מאוד, שכן נושאים הדורשים פעולה החלטית והכללתם בחוק נמצאים בהכנה לאישור.

כל המנהיגים, מוסדות המחקר וקהילת העסקים מודעים היטב למכשולים המשפטיים המשמעותיים בשוק הנדל"ן. דיווחנו לממשלה שהקושי הגדול ביותר הוא משפטי, והוא מהווה עד 70% מהמכשולים העומדים בפני פרויקטים.

ישנן שלוש רמות של מכשולים. המכשול הגדול ביותר הוא חוסר עקביות, סתירות וסכסוכים בחלק מהתקנות. חלק מהתקנות במסמכים משפטיים הקשורים לקרקעות ונדל"ן גם מציגות בעיות. בפרט, ישנם קשיים באכיפת החוק על ידי פקידים ועובדי מדינה במחלקות וסוכנויות שונות. ניתן לפתור את אותו מסמך בצורה טובה יחסית ביישובים מסוימים, בעוד שאחרים לא, מה שגורם לצווארי בקבוק בפרויקטים מקומיים.

המכשול העיקרי השני הוא גישה להון. מלבד הון עצמי, עסקי נדל"ן הסתמכו לאחרונה על ארבעה מקורות מימון נוספים. ראשית, הון משוק המניות; נכון לעכשיו, יש מעל 1,600 חברות רשומות בבורסה, מתוכן רק מעל 169 קשורות לנדל"ן. מספר זה קטן מאוד ואינו מספיק כדי לנצל באופן מלא את ההון משוק המניות.

שנית, בעוד שהון מאג"ח נותר על שמריו מאז הרבעון השלישי של 2022, שוק האג"ח נותר בעייתי למרות החלטה 08 שמטרתה רגולציה.

המכשול השלישי העיקרי, וחשוב לא פחות, הוא גישה לאשראי מבנקים מסחריים. זהו הון ראשוני, הפועל כ"מיילדת" ומספק תמיכה משמעותית לעסקים, אך הוא עדיין לא נוצל במלואו.

ההון הנותר מגיע מלקוחות ושותפים, אך אם המכשולים הראשוניים לא ייפתרו, גם מכשולים אלה הופכים לבלתי עבירים. בפרט, הון משותפים והשקעות זרות ישירות (FDI) לוחץ על עסקים מקומיים "למכור" פרויקטים בזול, או לדרוש הנחות גבוהות לפני שהם מסכימים להשקיע. במילים פשוטות, הם מתנהגים כמו נשרים המחכים "לצוד" פרויקטים כושלים. זהו חיסרון משמעותי עבור עסקים מקומיים.

נכון לעכשיו, הסגמנט המועדף ביותר הוא כנראה נדל"ן תעשייתי. שלוש שנות המגפה לא השפיעו באופן משמעותי על מגזר זה, מה שיצר גם תנאים נוחים לצמיחה של תעשיות אחרות.

בנוגע לשוק, אני מאמין שכעת עלינו להשתמש במונח "תחתית". אנשים רבים מאמינים שהשוק הגיע לתחתית איפשהו באפריל או מאי השנה. עם זאת, בהתבסס על נתונים ממחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, אני מאמין שהתחתית התרחשה ברבעון הראשון של 2023, כאשר מגזר הנדל"ן חווה צמיחה שלילית של 16.1%, אך השתפר בהדרגה מאז.

בסוף הרבעון השני של 2023, הצמיחה עדיין הייתה שלילית ביותר מ-11%. אך מהרבעון השלישי ואילך, היא ירדה לקצת יותר מ-8%.

בכל הנוגע למכשולים משפטיים, קיימות כיום שלוש סוגיות עיקריות: תקנות משפטיות; תקנות הנמצאות מתחת לחוק, כגון צווים וחוזרים; והחלטות ברמה המחוזית. מכשולים אלה יוצרים קשיים עבור פקידים ועובדי מדינה בטיפול בתיקים הקשורים לנדל"ן, מה שמוביל לפחד מאחריות, העברת אחריות וחוסר רצון להגיש הצעות.

פרסום התקנות על ידי הוועד המרכזי המגנות על זכויותיהם של פקידים המעזים לחשוב ולפעול יתרום להחייאת רוחם של עובדי המדינה. יחד עם זאת, החלטה 18 של הוועד המרכזי ה-13 של המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם בנושא "המשך לחדש ולשפר מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, ויצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה", הדגישה את הצורך לתקן את חוק הקרקעות משנת 2013 ואת החוקים הקשורים כדי להבטיח עקביות ואחידות.

לדעתי, חוק הקרקעות הנוכחי (מתוקן), שהאסיפה הלאומית שוקלת ומתכוננת לאישורו, הוא משימה אדירה המשתרעת על פני למעלה מ-200 עמודים. עם זאת, בקריאת הטיוטה האחרונה, אני עדיין מוצא כמה נקודות בעייתיות, כולל סוגיית הגישה לקרקע עבור עסקים כפי שנקבע בסעיף 128.

בהתאם לכך, טיוטת התקנות מציעה שתי אפשרויות: עסקים יכולים לפתח פרויקטים מסחריים של דיור רק אם הם רוכשים קרקע למגורים באמצעות העברה, או אם הם רוכשים גם קרקע למגורים וגם קרקע אחרת. אז איך יכולה להיות קרקע לפרויקטים מסחריים גדולים של דיור או לאזורים עירוניים גדולים? בלב הו צ'י מין סיטי, אפילו קרקע למגורים משתרעת בדרך כלל על פני כמה אלפי מטרים רבועים לכל היותר.

אפילו אם מישהו רוכש מגרש חקלאי של 10 דונם או מגרש של 2 דונם למפעל, הוא לא יכול להמשיך בפרויקט מכיוון שאין קרקע למגורים זמינה. לדעתי, זה לא סביר ויש צורך להתאים את זה כדי להקל על פיתוח פרויקטים מסחריים.

יתר על כן, אני מקווה גם לתקנות מתאימות שיאפשרו פיתוח של דיור ציבורי, דיור לעובדים, ושיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים. אני מצפה שחוק הקרקעות המתוקן ייבחן ויאושר בזמן המתאים.

בנוסף, חיוני להבטיח עקביות ואחידות עם חוק המקרקעין, כמו גם עם חוק מוסדות אשראי וחוק מכירת נכסים במכרז, בחוקים רלוונטיים כגון חוק הדיור (מתוקן) וחוק עסקי נדל"ן (מתוקן).

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm