10 פתרונות להסרת מכשולים ולקידום התאוששות שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן הגיע לתחתית.

בשם עסקי הנדל"ן, אנו מודים לעיתון.   עובדים   ארגון הסמינר "הסרת מכשולים משפטיים בתחום הנדל"ן" בשלב זה הוא עתידי מאוד, כאשר יש צורך לפתור את הסוגיות באופן דרסטי ולכלול אותן בחוק המוכן לאישור.

כל המנהיגים, סוכנויות המחקר וקהילות העסקים מבינים בבירור שבעיות משפטיות הן חשובות מאוד בשוק הנדל"ן. דיווחנו לממשלה שהקושי הגדול ביותר הוא משפטי, והוא מהווה 70% מהבעיות בפרויקטים.

ישנן 3 רמות של בעיות. הבעיה הגדולה ביותר היא שחלק מהתקנות חסרות עקביות, הן סותרות ומתנגשות עם החוק. חלק מהתקנות במסמכי משנה הקשורים לקרקעות בתחום הנדל"ן הן גם בעייתיות. בפרט, ישנן בעיות באכיפת החוק על ידי עובדי מדינה במחלקות ובענפים. בעזרת אותו מסמך, חלק מהרשויות המקומיות פתרו את הבעיה בצורה טובה יחסית, בעוד שחלק מהרשויות המקומיות לא הצליחו לפתור אותה, מה שגרם לעומס על פרויקטים מקומיים.

הבעיה השנייה בגודלה היא גישה להון. בנוסף להון עצמי, חברות נדל"ן הסתמכו לאחרונה על ארבעה מקורות הון נוספים. הראשון הוא הון משוק המניות, נכון לעכשיו ישנם יותר מ-1,600 חברות רשומות, מתוכן רק יותר מ-169 הן חברות הקשורות לנדל"ן. מספר זה קטן מאוד, אינו מספיק כדי לנצל הון בשוק המניות.

שנית, הון מאג"ח, אך מאז הרבעון השלישי של 2022, הוא נחסם. עד כה, שוק האג"ח עדיין תקוע למרות החלטה 08 להתאמה.

הבעיה העיקרית השלישית היא אשראי מבנקים מסחריים. זהו מקור להון ראשוני, הפועל כ"מיילדת", תמיכה נהדרת לעסקים, אך לא נוצל.

השאר הוא הון מלקוחות ושותפים, אך כאשר הבעיות הראשוניות אינן נפתרות, גם בעיות אלו נחסמות. במיוחד הון משותפים והון זר (FDI) מאלץ חברות מקומיות "למכור" פרויקטים בזול, או לתת הנחות גבוהות להשקעה. במילים פשוטות, הן כמו "מסורבלות" שמחכות "לצוד" אחר פרויקטים "מתים". זהו חיסרון עצום עבור חברות מקומיות.

נכון לעכשיו, הסגמנט המועדף ביותר הוא כנראה נדל"ן תעשייתי. המגפה בת 3 השנים לא השפיעה הרבה על מגזר זה, מה שיוצר גם תנאים לקידום תעשיות אחרות.

לגבי השוק, אני חושב שכדאי להשתמש במונח "אזור תחתון" כעת. אנשים רבים חושבים שתחתית השוק נמצאת איפשהו באפריל או מאי השנה. אבל בהתבסס על נתונים ממחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, אני חושב שאזור התחתון הוא מהרבעון הראשון של 2023, כאשר הצמיחה של מגזר הנדל"ן היא שלילה של 16.1% אך משתפרת בהדרגה מאז.

בסוף הרבעון השני של 2023, הצמיחה עדיין הייתה שלילית ועמדה על מעל 11%. אך מהרבעון השלישי היא הייתה שלילית בלבד ועמדה על מעל 8%.

בנוגע לבעיות משפטיות, ישנן כיום שלוש סוגיות: תקנות משפטיות; תקנות משנה כגון צווים וחוזרים; והחלטות פרובינציאליות. בעיות אלו גורמות לקשיים עבור פקידים ועובדי מדינה בטיפול במסמכים הקשורים לתחום הנדל"ן, כגון חשש מאחריות, התחמקות מאחריות וחוסר רצון להציע הצעות.

הוצאת תקנות על ידי הממשלה המרכזית להגנה על זכויותיהם של פקידים שמעזים לחשוב ומעזים לעשות תתרום להחייאת רוחם של עובדי המדינה. יחד עם זאת, החלטה 18 של הוועדה המרכזית של המפלגה ה-13 בנושא "המשך לחדש ולשכלל מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת עם הכנסה גבוהה" הדגישה את הצורך לתקן את חוק הקרקעות משנת 2013 ואת החוקים הנלווים כדי להבטיח עקביות ואחדות.

לדעתי, חוק הקרקעות (המתוקן) הנמצא כעת בבחינה ומוכן לאישור האסיפה הלאומית, המשתרע על פני יותר מ-200 עמודים, הוא עבודה אדירה, אך מקריאת הטיוטה האחרונה, עדיין קיימות כמה בעיות, כולל סוגיית הגישה לקרקע עבור מפעלים הקבועה בסעיף 128.

בהתאם לכך, הטיוטה קובעת שתי אפשרויות: חברות יקבלו רק העברת קרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקע אחרת כדי שיוכלו לאפשר להן לבצע פרויקטים גדולים של דיור מסחרי. אז איך יכול להיות קרקע לביצוע פרויקטים גדולים של דיור מסחרי, באזורים עירוניים בקנה מידה גדול? במרכז הו צ'י מין סיטי, אם מדובר בקרקע למגורים, הגדולה ביותר היא רק כמה אלפי מטרים רבועים.

במקרה של קניית 10 דונם של אדמה חקלאית או 2 דונם של אדמה למפעלים, עדיין בלתי אפשרי לבצע את הפרויקט מכיוון שאין קרקע למגורים. לדעתי, זה לא סביר ויש להתאים זאת כראוי כדי להקל על פיתוח פרויקטים מסחריים.

בנוסף, אני מקווה שיהיו תקנות מתאימות שיאפשרו פיתוח של דיור ציבורי, דיור לעובדים ושיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים. אני מקווה שחוק הקרקעות המתוקן ייבחן ויאושר בזמן המתאים.

בנוסף, חשוב מאוד לתקן חוקים קשורים כגון חוק הדיור (מתוקן), חוק עסקי המקרקעין (מתוקן) כדי להבטיח עקביות ועקביות עם חוק המקרקעין, יחד עם חוק מוסדות אשראי וחוק מכירות פומביות של נכסים.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm