לחץ על מועד פירעון אג"ח נדל"ן בשנת 2025

למרות ששוק הנדל"ן מראה שינויים חיוביים, ישנם מומחים עדיין מודאגים מהסיכון של איחור בתשלום אג"ח על ידי עסקי נדל"ן בשנה הבאה.

למרות ששוק הנדל"ן מראה שינויים חיוביים, ישנם מומחים עדיין מודאגים מהסיכון של איחור בתשלום אג"ח על ידי עסקי נדל"ן בשנה הבאה.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV , במהלך התקופה הקשה ביותר של שוק הנדל"ן (מיוני עד אוגוסט 2023), פורסם צו 08/2023/ND-CP על ידי הממשלה, המאפשר לעסקים ולמשקיעים לנהל משא ומתן ולדחות חוב אג"ח. בעזרת "קו חיים" זה, 60% מהעסקים קיבלו ארכה של שנתיים, ובכך הביאו את תאריך פירעון החוב ליוני 2025.

סטטיסטיקות של סוכנות דירוג אשראי מראות כי יתרת אגרות החוב הקונצרניות (הן קרן והן ריבית) לתשלום בשנת 2025 מוערכת בכ-334,000 מיליארד דונג וייט. עבור ענף הנדל"ן לבדו, היתרה לתשלום צפויה להיות כ-135,000 מיליארד דונג וייט.

בהתייחסו לנתונים הנ"ל, אמר המומחה מ-BIDV כי הלחץ על אג"ח בשנת 2025 אינו מדאיג. חדלות פירעון פחותה, שכן שוק הנדל"ן הופך בהדרגה חיובי יותר. עסקים רבים צריכים לקבוע הנחת מוצר של כ-10% בלבד כדי למכור את מוצריהם, במקום 40-50% כמו בתקופה הקודמת.

לא רק זאת, מר לוק אמר בביטחון ששוק הנדל"ן נהנה מגורמים מקרו-כלכליים. בהתאם, האינפלציה עולה תחת שליטה; שיעורי הריבית בווייטנאם נותרים נמוכים; שערי החליפין מתמתנים בהדרגה; הגירעון התקציבי, החוב הציבורי, החוב החיצוני, התחייבויות החזר החוב של הממשלה... נמצאים במסגרת הסף המותר על ידי האסיפה הלאומית . בנוסף, המוסדות והמערכות המשפטיות משתפרים בהדרגה הודות לנוכחותם של שלושה חוקי נדל"ן חדשים.

התאוששות השוק באה לידי ביטוי בבירור בדוח הרבעון השלישי של משרד הבינוי לשנת 2024. באופן ספציפי, המספר הכולל של עסקאות מוצלחות במגזר הדירות והדיור הפרטי הגיע ל-38,398 עסקאות. נתון זה גדל ב-48.3% בהשוואה לרבעון השני של 2024 וב-29% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. עם השיפור בסנטימנט השוק, ההנחה לחזרתם של עסקי הנדל"ן מתבהרת.

מר נגוין קוואנג תואן, מנכ"ל FiinRatings, שותף לאותה דעה, אמר כי מקור ההון הגדול ביותר לעסקי נדל"ן אינו מגיע מהלוואות בנקאיות או אג"ח, אלא מתשלומים מלקוחות. כל עוד הממשלה תפתור סוגיות משפטיות בפרויקטים ותיצור תנאים למשקיעים להשיק מוצרים בקרוב, טיפול בחוב אג"ח לא יהיה עוד "בעיה" קשה.

למעשה, התקדמות ההסדר המשפטי מואצת. מאז הרבעון השלישי של 2024, פרויקטים רבים ש"נדחו" במשך שנים רבות נפתחו מחדש למכירה. בהאנוי, מדובר ב-Hanoi Melody Residences (מחוז הואנג מאי) ו-QMS Top Tower (מחוז נאם טו ליאם). בהו צ'י מין סיטי, הפרויקטים ה"מתחדשים" הם Dat Xanh Homes Riverside (עיר ת'ו דוק), Metro Star (עיר ת'ו דוק), D-Homme (מחוז 6), Lavida Plus (מחוז 7)...

עם זאת, מנקודת מבטו של ד"ר וו דין אן, מומחה כלכלי, מספר האג"ח שיפרע בשנת 2025 עדיין מהווה לחץ גדול על עסקים. בפרט, לאג"ח של עסקי נדל"ן יש סיכון גבוה יותר לחובות באיחור ולחובות אבודים פוטנציאליים מהרמה הממוצעת בשוק.

מסקנת המומחה מבוססת היטב, במיוחד בהשוואה לדו"ח עדכני. בהתאם לכך, ב-10 החודשים האחרונים, קבוצת עסקי הנדל"ן למגורים היוותה 60% מכלל האג"ח הפגויות. אפילו 56% מהמנפיקים בעלי אשראי חלש היו בענף הנדל"ן למגורים והבנייה.

"ב-12 החודשים הקרובים, אג"ח בשווי של כ-109 טריליון וונד יפרענו במגזר הנדל"ן למגורים, המהוות כמעט מחצית מהשווי הכולל של אג"ח שפרענן. מתוך זה, אנו מעריכים שכ-30 טריליון וונד יפרענו אג"ח נמצאות בסיכון לפיגור בהחזר הקרן", נכתב בדו"ח.

לדברי מר דונג דוק הייאו, מנהל ניתוח ודירוג אשראי, מגזר העסקים הלא-פיננסיים ב-VIS Rating, יכולת החזר החוב של עסקי נדל"ן נותרה חלשה ורמת ההבדל ביכולת החזר החוב הולכת ומתרחבת.

המומחה מחברת VIS Rating העריך כי עבור עסקים עם פרויקטים המתמקדים במגזר הנדל"ן, המרוכזים בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, פעילות המכירות טובה למדי ותתאושש בשנת 2024. לעסקים אלו יהיו משאבים טובים יותר ויכולת החזר חוב גבוהה.

"להיפך, עסקים מסוימים יישארו במצב קשה, משום שבעבר התמקדו בפרויקטים ספקולטיביים ביותר. הביקוש למגזר זה נותר נמוך, ולכן יכולתם להחזיר חובות חלשה", העיר מר הייאו.

VIS Rating הדגישה כי עד שני שלישים מהמשקיעים הרשומים בבורסה מחזיקים בתזרים מזומנים לפירעון חובות מרמות חלשות עד חלשות ביותר, ובפרט בתזרים מזומנים תפעולי מתחת ל-5% מסך החוב. זה חמור במיוחד עבור משקיעים שנפגעו מבעיות משפטיות בפרויקט.

לאור המצב הנ"ל, התחזית היא ש-50% מהאג"ח שפגנן בסוף 2024 ו-2025 עשויות להיות בסיכון לתשלומי קרן וריבית באיחור, שרובן מיועדות לעסקים המאחרים באופן קבוע בתשלומים.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html