פיתוח דיור ציבורי בהו צ'י מין סיטי - מאמר אחרון: יצירת מנגנון שקוף למניעת ספקולציות

כדי ליישם את מדיניות הדיור החברתי, הו צ'י מין סיטי צריכה להסיר חסמים משפטיים, להגביר את השקיפות ולייצב אינטרסים בין עסקים לאנשים.

צריך יותר מדיניות לעסקים

פרויקט הדיור הציבורי Thu Thiem Green House ברובע קאט לאי ( הו צ'י מין סיטי). הפרויקט כולל 1,040 דירות בשטחים שונים, החל מחדר שינה אחד ועד שניים, במחיר מכירה של כ-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, והוא נכנס לשימוש בסוף שנת 2024.

ד"ר נגוין קים דוק, סגן מנהל המכון למחקר וייעוץ לפיתוח אזורי, אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה , אמר כי עסקי נדל"ן הם גם ישויות כלכליות וגם בעלי אחריות חברתית, ולכן מדיניות חייבת להיות אטרקטיבית מספיק כדי שהם "ירצו לעשות" ו"יוכלו לעשות", במקום רק "לעודד אותם לעשות".

לדברי ד"ר דוק, לאור המאפיינים של מחירי מכירה מבוקרים, מדיניות צריכה להתמקד בהפחתת עלויות תשומות ועלויות אלטרנטיביות עבור עסקים. בנוגע לעלויות תשומות, הו צ'י מין סיטי יכולה להקים קרן פיתוח דיור חברתי מרכזית או סוכנות ייעודית בדומה למודל HDB (סינגפור), שתהיה אחראית על הכנה וניהול של קרנות קרקע נקייה, כך שעסקים יוכלו לבצע רק בנייה.

לצד זאת, ישנם תמריצי מס, פטורים מאגרות שימוש בקרקע ומדיניות אשראי מועדפת יציבה הן למשקיעים והן לקונים. בנוגע לעלויות אלטרנטיביות, יש צורך לבחון מחדש את ההליכים, לזהות את "צווארי הבקבוק" הנכונים במקום לצמצם את הפורמליות, ובמקביל להתחייב למגבלת זמן ברורה לעיבוד ולקבוע מנגנון אחריות ספציפי.

בנוסף, מר נגוין קים דוק הציע להקים קבוצת עבודה מיוחדת בהו צ'י מין סיטי כדי לפתור במהירות ובמלואו מסמכים משפטיים, ולסייע לעסקים להרגיש בטוחים בהשקעותיהם. רק כאשר עסקים פועלים בסביבה יציבה, שקופה ויעילה, דיור חברתי יכול להתפתח באופן בר-קיימא, תוך מענה לצרכים האמיתיים של האנשים.

בצד עסקי הנדל"ן, מר נגוין ואן טאן הוי, סגן המנכ"ל של תאגיד Becamex IDC, הציע כי המדינה צריכה לתעדף כספים לקרקע נקייה ולהעביר אותם לעסקים מוקדם כדי להפחית את הסיכונים בפינוי אתרים; ובמקביל, לקצר את תקופת הכנת ההשקעה.

בנוסף, מר הוי הציע גם להקים "ערוץ ירוק" של הליכים אדמיניסטרטיביים ספציפיים לפרויקטים של דיור ציבורי, עם זמני עיבוד ברורים לכל שלב, תוך הימנעות מחפיפה בין מחלקות וסניפים. "במקביל, אנו רוצים גם להרחיב את הגישה למקורות אשראי מועדפים לטווח ארוך, משום שלמרות שמדובר בתאגידים גדולים, פרויקטים של דיור ציבורי עדיין זקוקים להון בריבית נמוכה כדי להבטיח את היכולת לעבור רוטציה", הביע מר הוי.

בנוגע למנגנון הפיננסי, אמר מר הוי: "המדינה צריכה לתמוך בהפרש, לחלוק חלק בין העלות בפועל למחיר התקרה בהתאם לתקנות, ולסייע לעסקים לשמור על רמת רווח מינימלית. יחד עם זאת, קיים מנגנון מועדף על מס, דמי שימוש בקרקע, עמלות עסקה בשלב הראשוני, ומודל שקוף של שותפות ציבורית-פרטית, כדי לחלוק סיכונים ולעודד עסקים להשתתף בפיתוח דיור ציבורי".

יצירת מנגנונים שקופים למניעת ספקולציות

כדי להגביל את הספקולציות ולהבטיח שמדיניות הדיור הציבורי תגיע באמת לנזקקים, אמר עורך הדין טראן אן טואן מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי כי צו 192 חיזק משמעותית את אמצעי הבקרה לאחר ההשקעה, במטרה למנוע רווחיות וספקולציות במדיניות בתחום הדיור הציבורי.

לדברי מר טואן, הצו דורש מהמשקיעים להיות אחראים לאיכות ולהתקדמות הפרויקט, וקובע בבירור את תפקיד הפיקוח של משרד ההגנה הלאומי, משרד הביטחון הציבורי וועדת העם המחוזית.

"מנגנון זה מאלץ עסקים ליישם פרויקטים אמיתיים, ומגביל את המצב של 'החזקת קרקע', עיכוב התקדמות או המתנה לעליות מחירים כדי להועיל. משקיעים, רואי חשבון ויועצי שמאות חייבים להיות אחראים בפני החוק לדיוק המסמכים ומחירי המכירה, ובכך לתרום להגברת השקיפות וההרתעה, ולמנוע מעשי הגזמה בעלויות", ניתח מר טואן.

מר טואן הוסיף כי נקודה חדשה בולטת היא הארכת תקופת הגבלת ההעברה מ-5 שנים ל-8-10 שנים מרגע שהקונה שילם את הבית. במהלך תקופה זו, מחיר המכירה החוזרת יהיה תחת פיקוח קפדני, ואף יוגבל הרווח המקסימלי כדי לבטל את המניע של ספקולציות וקנייה ומכירה למטרות רווח.

לדברי עורך הדין טואן, הצווים וההחלטות החדשים לא רק עוזרים לשוק להיות שקוף יותר, אלא גם מביאים תועלת ישירה לאנשים. כאשר יעודדו אותם ביתר שאת, למגזר הדיור הציבורי יהיו יותר פרויקטים עם מיקומים וסוגים מגוונים, מה שיפתח הזדמנויות לגישה לדיור מתאים לאנשים מקבוצות הכנסה שונות.

כדי ליישם את המדיניות הלכה למעשה, מר טואן הציע כי רשויות מקומיות צריכות לשלב מנגנוני בקרת מחירים עם אמצעים אדמיניסטרטיביים וטכניים ספציפיים, במיוחד בתהליך אישור המוטבים. באופן ספציפי, יש לפרסם את רשימת הנרשמים, הרשומות, קריטריוני הניקוד ותוצאות האישור בפורטל המידע האלקטרוני, ולא רק באופן מקומי. גישה זו מסייעת להגביר את השקיפות ולהגביל סדרי עדיפויות שגויים.

במקביל, יש צורך לחבר את מסד הנתונים הלאומי בנושא אוכלוסייה, מס וביטוח לאומי כדי לאמת באופן אוטומטי את ההכנסה, מצב הדיור ומשך השהייה של כל אדם. זה עוזר למנוע הצהרות כוזבות ומבטיח שהאדם הנבדק הוא באמת האדם הזקוק לתמיכה.

ראוי לציין, שבמקרה שמספר הבקשות התקפות יעלה על מספר הדירות, מר טואן הציע גם כי הגרלת המגרש תיערך בפומבי, בפיקוח סוכנות הניהול, המשקיע ונציגי העם; במקביל, צילום והקלטה לארכיון ולפרסום התוצאות. שיטה זו מבטיחה הוגנות, אובייקטיביות ומונעת התערבות סובייקטיבית.

בינתיים, לדברי מומחה הפיננסים והנדל"ן נגוין דוי צ'וין, כדי לפתח דיור ציבורי, יש צורך לדיגיטציה של כל תהליך רישום הבתים כדי למנוע מאנשים לעמוד בתור מוקדם כדי להגיש את בקשותיהם כפי שהם עושים כיום. בעידן הדיגיטלי, רישום מקוון אפשרי לחלוטין. אנשים צריכים רק להתחבר למערכת, למלא את פרטיהם ולעקוב אחר תוצאות האישור. אם מספר הבקשות עולה על הביקוש, ניתן לארגן הגרלה אקראית וציבורית.

"כאשר וייטנאם תשלים את מערכת זיהוי הנדל"ן המקושרת לזיהוי אישי, סוכנות הניהול תדע למי שייכים כמה בתים, מה שיסייע לשלוט ביעילות בקנייה ומכירה ובספקולציות. בפרט, יש צורך לאפשר לאנשים מקום מגורים תחילה, ולאחר מכן לשפר בהדרגה את האיכות; במקביל, יש ליישם את מדיניות פיתוח הדיור הציבורי בצורה מקצועית, שקופה ועם מפת דרכים שיטתית", הדגיש מר צ'וין.

מנהיגי העיר הו צ'י מין אמרו כי על פי פרויקט הממשלה, העיר מוטלת עליה לפתח יותר מ-220,000 יחידות דיור ציבורי עד שנת 2030, המחולקות לשני שלבים: כ-20,000 יחידות בתקופה שבין 2021 ל-2025 וכ-200,000 יחידות בתקופה שבין 2026 ל-2030. כדי להכין את ההיצע, העיר הו צ'י מין מתכננת להקצות יותר מ-1,000 דונם של אדמה, ועומדת ביעד של 200,000 יחידות לאחר 2025.

נכון לעכשיו, בהו צ'י מין סיטי יש כ-120 פרויקטים עם כמעט 60,000 דירות בבנייה, כולל 24 פרויקטים שהחלו בנייתם ​​בשנת 2025, 23 פרויקטים שאושרו להשקעה, ומגרשי קרקע רבים עבור הכוחות המזוינים ומנוהלים על ידי המדינה.

בתקופה הקרובה, העיר תבחן את התכנון, תקבע צרכים, תקצה כספי קרקע, תבצע רפורמה בניהול ותקצר 30% מזמן הטיפול בהליכים. במקביל, הו צ'י מין סיטי תגבש החלטה לתמיכה במשקיעים, לשיפור קרנות פיתוח דיור, ותפרסם ותאפשר שקופות הלוואות לפקידים, עובדים ועובדים. הו צ'י מין סיטי תכריז גם על דוגמאות לעיצובים, תסיר מכשולים בבחירת משקיעים, הגשת הצעות מחיר, מחירי מכירה והשכרה; תעודד התקדמות ותספק הנחיות משפטיות לפרויקטים של דיור חברתי ומסחרי שייושמו בהתאם לתקנות.

מקור: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm