יש צורך במדיניות נוספת עבור עסקים.
ד"ר נגוין קים דוק, סגן מנהל המכון למחקר וייעוץ לפיתוח אזורי באוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה , טוען כי עסקים הפועלים בתחום הנדל"ן הם גם ישויות כלכליות וגם ישויות בעלות אחריות חברתית. לכן, מדיניות חייבת להיות אטרקטיבית מספיק כדי לעודד אותם "לרצות לעשות" ו"להיות מסוגלים לעשות", ולא רק "להיות מעודדים לעשות".
לדברי ד"ר דוק, בהתחשב באופיים של מחירי מכירה מבוקרים, מדיניות צריכה להתמקד בהפחתת עלויות תשומות ועלויות אלטרנטיביות עבור עסקים. בנוגע לעלויות תשומות, הו צ'י מין סיטי יכולה להקים קרן פיתוח דיור חברתי מרכזית או סוכנות ייעודית בדומה למודל HDB (סינגפור), שתהיה אחראית על הכנה וניהול של קרקע נקייה כך שעסקים יוכלו פשוט להמשיך בבנייה.
יש ללוות זאת בתמריצי מס, פטורים והפחתות מאגרות שימוש בקרקע, ומדיניות אשראי מועדפת יציבה הן למשקיעים והן לקונים. בנוגע לעלויות אלטרנטיביות, יש צורך לבחון מחדש את ההליכים, לזהות את "צווארי הבקבוק" במקום לחתוך אותם באופן שטחי, ולהתחייב למועדי עיבוד ברורים ולקבוע מנגנוני אחריות ספציפיים.
יתר על כן, מר נגוין קים דוק הציע הקמת צוות משימה מיוחד בהו צ'י מין סיטי כדי לפתור במהירות ובצורה סופית סוגיות משפטיות, ולסייע לעסקים להשקיע בראש שקט. רק כאשר עסקים פועלים בסביבה יציבה, שקופה ויעילה, דיור ציבורי יוכל להתפתח באופן בר-קיימא ולענות על הצרכים האמיתיים של האנשים.
מצד עסקי הנדל"ן, מר נגוין ואן טאן הוי, סגן המנכ"ל של תאגיד Becamex IDC, הציע כי המדינה צריכה לתעדף כספים לקרקע נקייה ולהקצות אותם לעסקים מוקדם כדי להפחית את הסיכונים בפינוי קרקעות; ובמקביל לקצר את שלב הכנת ההשקעה.
יתר על כן, מר הוי הציע גם להקים "ערוץ ירוק" להליכים מנהליים ספציפיים לפרויקטים של דיור ציבורי, עם מועדי עיבוד ברורים בכל שלב כדי למנוע חפיפה בין מחלקות וסוכנויות. "במקביל, אנו מקווים גם להרחיב את הגישה למקורות אשראי מועדפים לטווח ארוך, משום שגם כתאגיד גדול, פרויקטים של דיור ציבורי עדיין זקוקים להון בריבית נמוכה כדי להבטיח רווחיות", הצהיר מר הוי.
בנוגע למנגנונים פיננסיים, הצהיר מר הוי: "המדינה צריכה לתמוך ולפצות על ההפרש, לחלוק חלק בין העלויות בפועל לבין מחיר המכירה התקרתי המפוקח, ולסייע לעסקים לשמור על שולי רווח מינימליים. יחד עם זאת, צריכים להיות מנגנונים מועדפים בנוגע למסים, דמי שימוש בקרקע, עמלות עסקה בשלב הראשוני, ומודל שקוף של שותפות ציבורית-פרטית לחלוקת סיכונים ולעודד עסקים להשתתף בפיתוח דיור ציבורי."
יצירת מנגנונים שקופים למניעת ספקולציות.
כדי לרסן ספקולציות ולהבטיח שמדיניות הדיור הציבורי תגיע באמת לאנשים הזקוקים לכך, עורך הדין טראן אן טואן מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי הצהיר כי צו 192 חיזק משמעותית את אמצעי הבקרה לאחר ההשקעה, במטרה למנוע ניצול לרעה של המדיניות וספקולציות במגזר הדיור הציבורי.
לדברי מר טואן, הצו מחייב את המשקיע להיות אחראי לאיכות ולהתקדמות הפרויקט, ומגדיר בבירור את תפקידי הפיקוח של משרד ההגנה הלאומי, משרד הביטחון הציבורי וועדות העם המחוזיות.
"מנגנון זה מאלץ עסקים ליישם פרויקטים באופן אמיתי, ומגביל את הנוהג של 'אגירת קרקעות', עיכובים או המתנה לעליות מחירים כדי להרוויח. משקיעים, חברות ביקורת וחברות ייעוץ אחראים מבחינה משפטית לדיוק המסמכים ומחירי המכירה, מה שתורם לשקיפות מוגברת ומרתיע את הנוהג של ניפוח עלויות", ניתח מר טואן.
מר טואן הוסיף כי נקודה חדשה בולטת היא הארכת תקופת הגבלת ההעברה מ-5 שנים ל-8-10 שנים ממועד תשלום מלוא מחיר הבית על ידי הקונה. במהלך תקופה זו, מחירי המכירה החוזרת יהיו תחת פיקוח קפדני, ואף יוגבל שולי הרווח המרביים כדי לבטל את התמריץ לספקולציות ולקנייה ומכירה למטרות רווח.
לדברי עורך הדין טואן, הצווים וההחלטות החדשים לא רק הופכים את השוק לשקוף יותר, אלא גם מביאים תועלת ישירה לאנשים. עם עידוד חזק יותר, למגזר הדיור הציבורי יהיו פרויקטים מגוונים יותר מבחינת מיקום וסוג, מה שיפתח הזדמנויות לגישה לדיור מתאים לקבוצות הכנסה שונות.
כדי להבטיח שהמדיניות תיושם ביעילות, מר טואן הציע כי רשויות מקומיות צריכות לשלב מנגנוני בקרת מחירים עם אמצעים אדמיניסטרטיביים וטכניים ספציפיים, במיוחד בתהליך סקירת זכאים. באופן ספציפי, רשימת המועמדים, התיקים, קריטריוני הניקוד ותוצאות הסקירה צריכים להיות זמינים לציבור בפורטל המידע האלקטרוני, ולא רק יפורסמו באופן מקומי. גישה זו מסייעת להגביר את השקיפות ולמנוע מתן עדיפות לאנשים שאינם זכאים.
במקביל, יש צורך לשלב מאגרי מידע לאומיים על אוכלוסייה, מיסים וביטוח לאומי כדי לאמת באופן אוטומטי את הכנסתו, מצב הדיור ומשך המגורים של כל אדם. זה יסייע במניעת הצהרות הונאה ויבטיח שהאנשים הנבחנים באמת זקוקים לסיוע.
ראוי לציין, שבמקרים בהם מספר הבקשות הזכאיות עולה על מספר הדירות הזמינות, מר טואן הציע גם הגרלה ציבורית, בפיקוח סוכנות הניהול, המשקיע ונציגי הדיירים; וכי התוצאות יצולמו ויתועדו לצורך ארכיון וגילוי לציבור. גישה זו מבטיחה הוגנות, אובייקטיביות ומבטלת התערבות סובייקטיבית.
בינתיים, לדברי מומחה הפיננסים והנדל"ן נגוין דוי צ'וין, פיתוח דיור ציבורי דורש דיגיטציה של כל תהליך רישום רכישת הבית כדי למנוע מאנשים לעמוד בתור מוקדם כדי להגיש בקשות כפי שקורה כיום. בעידן הדיגיטלי, רישום מקוון אפשרי לחלוטין. אנשים צריכים רק להיכנס למערכת, למלא את המידע שלהם ולעקוב אחר תוצאות האישור. אם מספר הבקשות עולה על הביקוש, ניתן לארגן הגרלה אקראית וציבורית.
"כאשר וייטנאם תשלים את מערכת זיהוי הנדל"ן המקושרת לזיהוי אישי, סוכנות הניהול תדע בדיוק למי שייכים כמה בתים, מה שיסייע לשלוט ביעילות בקנייה, מכירה וספקולציות. בפרט, אנשים צריכים קודם כל שיהיה להם דיור, ואז לשפר בהדרגה את איכותו; במקביל, יש ליישם מדיניות פיתוח דיור חברתי בצורה מקצועית, שקופה ועם מפת דרכים מובנית היטב", הדגיש מר צ'וין.
נכון לעכשיו, בהו צ'י מין סיטי יש כ-120 פרויקטים עם כמעט 60,000 יחידות בפיתוח, כולל 24 פרויקטים שהחלו בנייתם בשנת 2025, 23 פרויקטים שקיבלו אישור השקעה, ושטחי קרקע רבים שהוקצו לכוחות המזוינים ומנוהלים על ידי המדינה.
בתקופה הקרובה, העיר תבחן את התכנון, תקבע צרכים, תקצה כספי קרקע, תתקן את ההליכים המנהליים ותקצר את זמן הטיפול ב-30%. במקביל, הו צ'י מין סיטי תגבש החלטה לתמיכה במשקיעים, לחזק את קרן פיתוח הדיור ולהבטיח שקיפות במקורות ההלוואה לפקידים, עובדים ועובדים. הו צ'י מין סיטי תפרסם גם מודלים של עיצוב, תפתור מכשולים הקשורים לבחירת משקיעים, הגשת הצעות מחיר, מחירי מכירה והסכמי חכירה-רכישה; ותזרז את ההתקדמות ותספק הנחיות משפטיות כדי להבטיח שפרויקטים של דיור חברתי ומסחרי ייושמו בהתאם לתקנות.
מקור: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm
תגובה (0)