דיון במדיניות רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש

[מודעה_1]

הצעה לאכוף רכישת קרקע אם יותר מ-70% מהאנשים יסכימו

על פי נתונים סטטיסטיים, הוגשו יותר מ-12 מיליון תגובות מסוכנויות, ארגונים ויחידים על טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן). ההתייעצות הציבורית על טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) היא פעילות פוליטית וחברתית נרחבת מאוד, המושכת את תשומת ליבם של קבוצות רבות של אנשים, אינטלקטואלים, וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, ארגונים ועסקים הפועלים בווייטנאם.

אחת הסוגיות שזכו לאחרונה לתשומת לב מיוחדת מצד הציבור היא המדיניות בנושא רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש. בפרט, בכל הנוגע לרכישת קרקעות, במציאות, לא היה ולו פרויקט גדול אחד שחברות הצליחו לנהל משא ומתן עליו עם הציבור. זו גם הסיבה לכך שיעילות השימוש בקרקע נפגעת. המדינה עדיין צריכה לרכוש ולהמיר את ייעודי השימוש בקרקע, וחישוב ההפרש בדמי שכירות הקרקע קשה מאוד.

המועצה להשבת קרקעות, פיצויים, תמיכה ומדיניות יישוב מחדש, איור 1 — מדיניות רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש מעוררות עניין מיוחד בדעת הקהל.

במציאות, מפעלים המיישמים פרויקטים של פיתוח עירוני בהסכמה עם העם נתקלים לעתים קרובות בקשיים ובבעיות מסוימים. בהתאם לכך, בסדנה בנושא טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) שאורגנה על ידי לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) בתיאום עם משרד משאבי הטבע והסביבה ב-8 במרץ, אמר מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, כי ישנם פרויקטים של מפעלים שלא יושמו במשך 8 שנים עקב בעיות בהשבת קרקעות, פיצויים ותמיכה בגידולים.

לדברי מר נגוין קוק היפ, קרקעות למגורים וקרקעות לשירותים מסחריים, כאשר הן מוחזרות, חייבות לקבל פיצוי הולם בהתאם לתוכנית הפיצויים שהחליטה הממשלה עליה, כדי להבטיח שחייהם של אנשים לא ייפגעו. עם זאת, מר היפ הדגיש: "אך יש להבהיר נושא אחד: יש ליישם את מחיר הפיצויים בהתאם לתוכנית מחיר הפיצויים שאושרה, לא ניתן ליישם אותו בשיטת משא ומתן עצמי בין כל משק בית למשקיע".

גב' נגוין טי נגה, יו"ר קבוצת BRG, הציעה: "לאחר שהושגה הסכמה עם רוב הציבור, המשקיע נדרש על ידי סוכנויות המדינה להחזיר את הקרקע ולאכוף אותה אם משקי הבית הנותרים אינם מסכימים כדי למנוע בזבוז קרקע ושימוש לא יעיל בקרקע. אם רק 1% אינם מסכימים, יהיה קשה ליישם את הפרויקט. החוק אולי יאפשר את יישום הפרויקט בחלקים, אך הפרויקט הוא השלם."

בהביעו את דעתו בנושא זה, אמר המומחה הכלכלי וו וין פו כי על מנת ששיקום קרקעות יהיה לטובה, המדינה צריכה להיות בעלת מנגנונים ומדיניות ספציפיים מאוד ליצירת מסדרון משפטי, שממנו יוכלו סוכנויות, אנשים ועסקים רלוונטיים ליישם.

מומחה כלכלי זה תומך גם בדעה שאם קיים מסדרון משפטי, כאשר היזם המבצע את הפרויקט הגיע להסכם עם יותר מ-70% מהאנשים, אזי סוכנויות המדינה יבצעו השבת קרקעות ואכיפה אם משקי הבית הנותרים יסרבו למסור את האתר, כדי למנוע מקרה של התארכות הפרויקט, גרימת נזק ליזם, מבלי לקדם באופן מיידי את יעילות הקרקע.

הוועדה להשבת קרקעות, פיצויים, תמיכה ומדיניות יישוב מחדש, תמונה 2 — הכלכלן וו וין פו.

שכר דירה דיפרנציאלי, איך לחשב?

ניתן לומר שבתקופה האחרונה, המדינה התקשתה בהחזרת קרקעות ובהמרת ייעודי קרקע, ובחישוב הפרשי שכר דירה עקב קביעת מחירי הקרקע. בעוד שדעות רבות טוענות שהמדינה החזרת קרקעות מאנשים במחירים "זולים", ואז מעבירה אותן לעסקים כדי שישקיעו במכירת מוצרים במחירים גבוהים כדי להרוויח. האם זה באמת המצב?

לדברי נציג של חברת נדל"ן, הפיצוי עבור פינוי קרקע מגיע בעיקרו מהמדינה, אך במציאות, החברה משלמת מראש ומנכתה אותו מאוחר יותר מדמי השימוש בקרקע וממס הקרקע. גם אם הקרקע נרכשת תמורת מיליון וונד רנד למ"ר, לא ניתן למכור אותה באופן מיידי במחיר גבוה פי כמה.

בינתיים, בנוסף לדמי שימוש בקרקע ומיסי מקרקעין שיש לשלם למדינה, עסקים חייבים לשלם גם עלויות נוספות עבור בניית תשתיות, מכירות דרך הרצפה, הנחות לסוחרים, תשלומי ריבית וכו'.

בשיחה איתנו, עורך הדין נגוין הואי נאם - מנהל משרד עורכי הדין Bamboo Star Law Firm LLC ניתח את סוגיית השבת הקרקעות של המדינה למטרות פיתוח חברתי-כלכלי, כולל בניית אזורים עירוניים חדשים.

עורך הדין נגוין הואי נאם אמר כי אזורים עירוניים חדשים שאושרו על ידי ראש הממשלה, החלטות השקעה הדורשות רכישת קרקע, או פרויקטים חדשים של בנייה באזור עירוני שאושרו על ידי מועצות העם המחוזיות הדורשים רכישת קרקע הם מקרים בהם המדינה רוכשת קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים כפי שנקבע בסעיף 62 לחוק הקרקעות משנת 2013.

"כאשר המדינה משיבה קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים, יהיה הבדל בין סכום הכסף שהמדינה מפצה את האדם שאדמתו מוחזרת לבין הסכום שהמדינה גובה באמצעות הקצאת קרקע למיזם שהוא המשקיע בפרויקט", הדגיש עורך הדין נאם.

לדברי עורך הדין נגוין הואי נאם, אנשים שאדמתם הוחזרה ועומדים בתנאים המפורטים בסעיף 75 יקבלו פיצוי על אדמות כאשר המדינה תחזיר אדמות למטרות הגנה וביטחון לאומי; פיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים.

הוועדה להשבת קרקעות, פיצויים, תמיכה ומדיניות יישוב מחדש, איור 3 — אזור עירוני נאם תאנג לונג (אזור עירוני ציפוטרה). צילום: אינטרנט

בהתייחסו לפרויקט האזור העירוני נאם טאנג לונג (אזור עירוני צ'יפוטרה) במחוז טאי הו, העיר האנוי, אמר עורך הדין נגוין הואי נאם כי פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת קרקעות מיושמים בהתאם להחלטה מס' 10/2017/QD-UBND של ועדת העם של האנוי, ובהתאם לכך, סעיף 5 קובע את עקרונות הפיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת קרקעות: משתמשי קרקע כאשר המדינה תובעת קרקעות, אם הם עומדים בתנאים לפיצוי לפי הוראות סעיף 75 לחוק הקרקעות, יקבלו פיצוי במזומן בהתאם למחיר הקרקע הספציפי של סוג הקרקע המוחזרת שנקבע על ידי ועדת העם של העיר. במקרה של תנאי קרן קרקע, הפיצוי ייבחן על ידי הקצאת קרקע לאותה מטרת שימוש כמו סוג הקרקע המוחזרת. על פי טבלה מס' 1 שפורסמה עם החלטה מס' 30/2019 של ועדת העם של האנוי, מחיר אדמה חקלאית לגידול אורז וגידולים שנתיים במחוזות טאי הו הוא 252,000 דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור משקיעים, לאחר השלמת רכישת קרקע, פיצוי ופינוי אתר, המדינה מחליטה להקצות ולהחכיר קרקע למשקיע בפרויקט. באותו זמן, המדינה מחשבת את דמי השימוש בקרקע עבור חכירת קרקע והקצאה בהתאם למטרה הנכונה של שימוש בכל סוג קרקע חדש במדיניות התכנון וההשקעה בפרויקט שאושרה בהתאם להוראות צו 45/2014/ND-CP המסדיר את גביית דמי השימוש בקרקע ויישום ההנחיות.

"ההבדל מתרחש כאן כאשר סכום הפיצויים והתמיכה שהמדינה מספקת לאנשים שאדמתם מוחזרת נמוך בהרבה מסכום דמי השימוש בקרקע שגובה המדינה ממפעלים באמצעות הקצאת קרקע וחכירת קרקע. זה ברור גם משום שמטרות השימוש בקרקע כאשר המדינה מוחזרת מאנשים וכאשר המדינה מקצה למשקיעים שונות והמיקום והתשתיות מבוססים על התכנון הכללי של האזור העירוני", הצהיר עורך הדין נגוין הואי נאם בבירור ואמר כי ההבדל בחישוב ייכלל בתקציב המדינה.

ג'יה פאט

[מודעה_2]
מָקוֹר