מחירון קרקעות חדש בהו צ'י מין סיטי ונושאים שיש לקחת בחשבון

יש צורך להיצמד למחירי השוק.

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, יישובים רשאים להחיל את מחירון הקרקעות הישן עד 31 בדצמבר 2025 ולהחיל את מחירון הקרקעות החדש החל מ-1 בינואר 2026. מחירון הקרקעות החדש לא ינוהל על ידי מסגרת מחירי הקרקעות ועליו להיבנות כך שיתקרב למחיר השוק.

הו צ'י מין סיטי היא היישוב הראשון שביקש חוות דעת על טיוטת מחירי הקרקע המתוקנים. המחירים ברשימת מחירי הקרקע המתוקנים גבוהים בהרבה מרשימת המחירים הישנה, ​​כמו למשל בעיר טו דוק, המחירים עלו פי 10-15; במחוזות נה בה, בין צ'אן, קאן ג'יו וקו צ'י, המחירים עלו פי 10-20. במחוז הוק מון לבדו, ישנם כבישים רבים שבהם מחירי הקרקעות צפויים לעלות פי 15-30.

בנושא זה, אמרו מומחי Savills כי מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי לא עמדו בקצב ולעתים קרובות נמוכים משמעותית משווי השוק בפועל. הפרש מחירים ארוך שנים זה יצר מערכת של "שני מחירים", מה שהוביל לתוצאות חמורות רבות.

לדברי גב' דו טי תו ג'יאנג, מנהלת שירותי הייעוץ של סאבילס בהו צ'י מין סיטי, נושא זה מקשה ומסובך את ניהול הקרקעות של המדינה. "לדוגמה, ההפרש בין המחיר המוצהר בחוזה הנוטריוני לבין מחיר העסקה בפועל משמש לעתים קרובות להפחתת מס העברת הקרקע. או במקרים אחרים, תשלום שכר דירה שנתי על סמך מחירי קרקע נמוכים מהשוק הוביל להפסדים בתקציב המדינה", ציינה גב' ג'יאנג.

גב' דו טי תו ג'יאנג, מנהלת שירותי ייעוץ, סאבילס HCMC

מומחי Savills אמרו גם כי פיתוח פרויקטים של נדל"ן נתקל גם הוא בקשיים רבים, במיוחד בשלבי רכישת הקרקע ופינוי האתרים. רמות הפיצוי המבוססות על רשימות מחירי קרקעות שאינן קרובות למחירי השוק גרמו לעיכובים, חוסר שביעות רצון והפסדים כספיים עבור הנפגעים, מה שהוביל לסכסוכים ותביעות משפטיות ממושכות על קרקעות.

בשל סוגיות אלו, גב' ג'יאנג מאמינה כי יישום מחירי קרקעות המבוססים על עקרונות השוק הוא בלתי נמנע והכרחי. שינוי מתקדם זה יסייע להתגבר על מגבלות קודמות, ויבטיח שקיפות והגינות במערכת. בפרט, מחירי קרקעות המתקרבים למחירי השוק יקל על תהליך הפיצויים ופינוי האתרים, במיוחד בפרויקטים חשובים של פיתוח תשתיות, על ידי קידום קונצנזוס בקרב העם על רמת התמיכה והפיצויים.

בהתייחסם לרשימת מחירי הקרקעות המוצעת, אמרו מומחי Savills כי עדיין קיים הבדל משמעותי בין מחיר הקרקע המוצע למחיר העסקה בפועל. לדוגמה, ברחוב קאו טאנג (מחוז 3), מחיר העסקה בשוק הוא כ-525 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שמחיר הקרקע המוצע הוא רק 330 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. ברחוב טאן טאנג (מחוז טאן פו), מחיר העסקה הוא כ-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שהמחיר המוצע הוא 90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. באופן כללי, מחירי הקרקעות המוצעים מגיעים רק לכ-60%, באזורים אחרים מגיעים ל-70%, בהשוואה למחיר השוק, מה שמראה שעדיין קיים הבדל משמעותי.

סוגיות שיש לקחת בחשבון לפני הגשת מועמדות

גב' דו טי תו ג'יאנג אמרה כי לפי סעיף 159 לחוק הקרקעות משנת 2024, מחירי הקרקעות משמשים עבור 11 מקרים. בנוסף, סעיף 109 וסעיף 111 לחוק הקרקעות משנת 2024 בנושא תמיכה והסדר יישוב מחדש משתמשים גם במחירי הקרקעות לפי מחירי הקרקעות. לפיכך, מחירי הקרקעות המוצעים של הו צ'י מין סיטי ישפיעו ישירות על שתי קבוצות שונות של נושאים, הן מועילים והן חסרוניים.

המוטבים כוללים את אלה המקבלים תמיכה מהמדינה כאשר הקרקע מוחזרת והתיישבות מחדש מסודרת (בהתאם לסעיפים 109 ו-111 לחוק הקרקעות 2024).

הקבוצה המושפעת כוללת משקי בית ויחידים שהוכרו ושינו את ייעודי השימוש שלהם בקרקע. על פי חוק הקרקעות הקודם משנת 2014, התחייבויות כספיות הוערכו באופן שונה בין קרקע בתוך ומחוץ לגבול: עבור קרקע בתוך הגבול, היא חושבה לפי טבלת מחירי הקרקע, ועבור קרקע מחוץ לגבול, היא חושבה לפי מחיר הקרקע הספציפי.

עם זאת, חוק הקרקעות הנוכחי משנת 2024 כבר לא עושה הבחנה זו, אלא האזור כולו יחול על המחיר לפי מחירון הקרקע. לפיכך, כאשר המחיר לפי מחירון הקרקע המוצע גבוה פי כמה ממחירון הקרקע הנוכחי, הדבר יגדיל את ההתחייבויות הכספיות על השטח במסגרת המגבלה. כאשר מחירון הקרקע המוצע גבוה פי כמה ממחירון הקרקע הנוכחי, הדבר יגדיל את עלות ההתחייבויות הכספיות על שטח זה.

היישום המיידי של מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי ישפיע על קבוצות רבות של אנשים.

מחירון הקרקעות המוצע של הו צ'י מין סיטי, שצפוי להיכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, נדחה לבחינה נוספת. מומחי Savills סבורים כי דחייה זו סבירה, משום שרשימת המחירים המוצעת עלתה משמעותית בהשוואה לרשימת המחירים הישנה, ​​ומוצעת להחיל אותה תוך זמן קצר. הדבר יוצר לחץ כלכלי גדול על הקבוצות הנפגעות. לכן, יש לשקול בקפידה את בנייתו ויישומו של מחירון הקרקעות על מנת לאזן בין האינטרסים של כל הצדדים, ובמיוחד תוך מתן עדיפות להגנה על זכויות הציבור.

בנוסף, השיטות המשמשות לקביעת מחירי קרקעות עדיין אינן אחידות ופשוטות. באזורים מסוימים בעלי ערך גבוה, נראה כי שיטת בניית טבלאות מחירי קרקעות היא רק כפל מקדם קבוע עבור כל המסלולים.

לדוגמה, במחוז 1, מוחל מכפיל של 5.0 על כל המיקומים והמסלולים. כתוצאה מכך, רחוב דונג קוי מוצע לעלות 810 מיליון דונג וייט/מ"ר (בהשוואה ל-162 מיליון דונג וייט/מ"ר כיום), ורחוב האי בה טרונג (מרציף באך דאנג ועד נגוין טי מין קאי) הוא 484 מיליון דונג וייט/מ"ר (בהשוואה ל-96.8 מיליון דונג וייט/מ"ר כיום). באופן דומה, למחוז 4 יש מכפיל של 11.3 ולמחוז 5 הוא 5.58.

"גישה זו אינה שונה במהותה מיישום מחירון הקרקע הישן והכפלתו במקדם K, כך שהיא אינה משקפת באמת את שווי השוק של כל מסלול כרוח חוק הקרקעות", אמרה גב' ג'יאנג.

לסיכום, גב' דו טי טו ג'יאנג אמרה כי למרות שעדכון רשימת מחירי הקרקעות כך שישקף את ערך השוק הוא צעד חשוב קדימה, יש לשפר עוד יותר את ההצעה הנוכחית. יש צורך ללטש את השיטה וליצור גישה ספציפית יותר לכל אזור במקום להחיל רק מקדמים כלליים. מעבר הדרגתי ושקוף המבטיח את האינטרסים של כל בעלי העניין חיוני להבטחת הצלחתה ארוכת הטווח של מערכת חדשה זו.

מקור: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html