אירועים בולטים בשוק הנדל"ן של וייטנאם בשנת 2024

נקודת המפנה בתעשיית הנדל"ן של וייטנאם מסומנת על ידי נוכחותם של שלושה חוקים חדשים בנושא נדל"ן. בנוסף, השוק חווה גם תנודות חסרות תקדים בתחומי הדירות והקרקעות למכירה פומבית...

האסיפה הלאומית אישרה שלושה חוקים בנושא נדל"ן

אישור חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן על ידי האסיפה הלאומית היה אירוע הנדל"ן הבולט ביותר בשנה האחרונה. זוהי נקודת מוצא חשובה לשוק לקראת "עידן הצמיחה".

שלושת חוקי הנדל"ן החדשים יהוו בסיס איתן לקידום פיתוח שוק הנדל"ן. צילום: האסיפה הלאומית

עם סך של 420 סעיפים לבדיקה, הסוכנויות נאלצו לעבוד במלוא יכולתן כדי שיוכלו להכניס את החוקים החשובים הללו לתוקף כבר ב-1 באוגוסט 2024, 5 חודשים מוקדם יותר מהתוכנית המקורית.

בפרט, קיומו של חוק הקרקעות משנת 2024 צפוי לפתור צווארי בקבוק הקשורים להליכי הקצאת קרקעות, הערכת שווי קרקעות, פינוי אתרים וכו'. מסגרת משפטית איתנה תהווה נקודת זינוק שתסייע לפרויקטים להאיץ את היישום, ובכך לפנות היצע לשוק.

עם חוק הדיור המתוקן, גולת הכותרת מגיעה מתקנות פתוחות, היוצרות תנאים לקידום מגזר הדיור הציבורי, ותורמות לפתרון בעיית הביטחון הסוציאלי. בנוגע לחוק עסקי הנדל"ן, התקנות החדשות מהוות מכה קשה לחלוקת קרקעות ומכירתן, מגבילות ספקולציות ואינפלציה במחירים, ומבטיחות התפתחות בריאה של השוק...

באופן כללי, נוכחותם של שלושת חוקי הנדל"ן המתוקנים אינה רק צעד חשוב בשכלול המערכת המשפטית, אלא גם פותחת הזדמנויות חדשות רבות לשוק הנדל"ן הווייטנאמי, תוך תרומה לפיתוח הכלכלה הכללית.

רשימת מחירי קרקעות חדשה "הושק", המחירים עלו עשרות מונים

הרבעון הרביעי של 2024 הוא הזמן בו יישובים רבים מעדכנים את מחירי הקרקעות החדשים. בפרט, מוקד תשומת הלב הוא על הו צ'י מין סיטי והאנוי , כאשר מחירי הקרקעות לאחר התאמה עלו פי עשרות.

עם מחירי הקרקע החדשים בהו צ'י מין סיטי, המחיר הגבוה ביותר שנרשם הוא 687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, שהוחל ברחובות נגוין הואה, דונג קוי ולה לוי (מחוז 1). לפיכך, אם לא כוללים את מקדם K, מחיר זה גבוה פי 4.2 ממחירי הקרקע הישנים.

עם זאת, עלייה זו עדיין אינה דומה לזו שבפרברים. באופן ספציפי, המחיר הגבוה ביותר עבור כביש סונג האן 22 (מחוז הוק מון) הוא 32 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של פי 23. עבור רחוב דאנג קונג בין (מחוז הוק מון), המחיר החדש הוא 18.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של כפי 12.

נכון לעכשיו, רחוב האנג דאו הוא אחד המקומות עם מחירי הקרקע הגבוהים ביותר בהאנוי. צילום: ת'אן וו

גם שוק הנדל"ן בהאנוי סגר את שנת 2024 הסוערת עם "שינוי" מחירי הקרקעות. ברובע דונג דה, רחוב קאט לין רשם עלייה פי 3.45 במחירי הקרקעות, ל-264.13 מיליון דונג וייט למ"ר. לא הרחק מאחור, הרחוב המקושר לאקדמיה לבנקאות - צ'ואה בוק - גם הוא רשם מחיר של עד 240.12 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 3.45 מהמחיר הקודם.

ברובע האי בה טרונג, מחיר הקרקע ברחוב נגוין קווין עומד על 206.31 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של פי 8. באופן דומה, מחיר הקרקע ברחוב ג'יאי פונג - הכביש המוביל לאוניברסיטאות גדולות רבות - עלה פי 7.8, והגיע ל-188.09 מיליון דונג וייט למ"ר.

המספרים המפורטים לעיל, למרות היותם גבוהים יחסית, עדיין לא ניתנים להשוואה למחירי הקרקעות ברובע הואן קיאם. ברחוב טראן הונג דאו (מטראן טאן טונג ועד לה דואן), מחיר הקרקע הגבוה ביותר היה רק 114 מיליון וינדיש דונג למ"ר. עם זאת, כעת המחיר זינק ל-695.3 מיליון וינדיש דונג למ"ר, עלייה פי 6. באופן דומה, רחוב נה טו עלה גם הוא פי 5.5, מ-125.4 מיליון וינדיש דונג למ"ר ל-695.3 מיליון וינדיש דונג למ"ר.

נדל"ן תעשייתי שומר על האטרקטיביות שלו

שוק הנדל"ן התעשייתי באזורים הכלכליים המרכזיים בצפון ובדרום נותר נקודת אור המושכת השקעות. על פי נתונים שנאספו מדוחות, עד הרבעון השלישי של 2024, שיעור התפוסה בפארקים תעשייתיים הגיע ל-77%.

יישובים כמו הו צ'י מין סיטי, דונג נאי, בין דואנג... ממהרים להקים פארקי תעשייה חדשים. צילום: לה טואן

מתוכם, מחירי השכירות של נדל"ן תעשייתי בצפון רשמו עלייה שנתית של 5.7%, והגיעו לממוצע של 130 דולר למ"ר למחזור שכירות. בדרום, מחיר השכירות הממוצע הגיע ל-176 דולר למ"ר למחזור שכירות, עלייה של 5.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ראוי לציין כי בתקופה שבין 2020 לספטמבר 2024, נדל"ן תעשייתי הוא הסוג המוביל בשווי הכולל של עסקאות מיזוגים ורכישות (M&A) בתחום הנדל"ן, עם שיעור של עד 40%.

הביצועים היציבים של מגזר הנדל"ן התעשייתי נתמכים על ידי הגידול בהשקעות זרות ישירות. ארגונים גדולים רבים, במיוחד במגזר ההיי-טק, מעריכים מחדש את פוטנציאל הפיתוח של וייטנאם, בהקשר של אסטרטגיית "סין + 1" הנפוצה יותר ויותר.

לא רק בכך, אלא שמגזר זה נהנה גם מגישה נוחה למקורות אשראי בנקאיים, כאשר מקדם הסיכון מסוג זה ירד מ-200% ל-160%. ההתאמה הנ"ל של בנק המדינה תעודד בנקים מסחריים להלוות הון באופן פעיל ליישום פרויקטים של נדל"ן בפארקים תעשייתיים, ובכך ימשוך יותר "חברים גדולים" להשתתף בשוק.

ההתקדמות בפיתוח דיור ציבורי עדיין איטית.

בפרויקט לפיתוח של יותר ממיליון יחידות דיור ציבוריות, המדינה שואפת להשלים 130,000 יחידות עד 2024. עם זאת, על פי דו"ח של משרד הבינוי, המחוזות והערים השלימו רק כ-21,000 יחידות, השווה ערך ליותר מ-16% מהתוכנית.

המספר הנוכחי של יחידות דיור ציבוריות עדיין אינו מספיק כדי לענות על צורכי הדיור של האוכלוסייה. צילום: ת'אן וו

הו צ'י מין סיטי והאנוי, שתי הערים המובילות ביעדי הבנייה, השיגו רק 21% ו-37% מהתוכנית, בהתאמה. מצב זה דומה ליישובים אחרים כמו בין דואנג (37%), דונג נאי (16%). במקומות מסוימים אפילו לא הושלמו פרויקטים כמו תאי נגוין, נין בין, נאם דין, ת'ואה טיין הואה, וין לונג, בן טרה, בק ליו, קא מאו.

משנת 2021 ועד היום, בכל המדינה יושמו 644 פרויקטים של דיור ציבורי בהיקף של 580,109 יחידות דיור. מתוכם, רק 96 פרויקטים הושלמו בהיקף של יותר מ-57,620 יחידות דיור. 133 פרויקטים החלו להיבנות עם למעלה מ-110,200 יחידות דיור. 415 הפרויקטים הנותרים אושרו להשקעה, שיספקו יותר מ-412,200 יחידות דיור אם יושלמו.

גם התקדמות התשלום של חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייט אינה אופטימית יותר. על פי משרד הבינוי, עד סוף אוקטובר 2024, שיעור התשלום עמד על 1.5% בלבד, שווה ערך לכ-1,783 מיליארד דונג וייט. מתוכם, עבור קבוצת רוכשי הדירות, חבילה זו הלוותה רק כ-150 מיליארד דונג וייט.

מחירי הדירות בהאנוי עולים "במהירות"

בשנת 2024, מחירי הדירות בהאנוי עלו בקצב מסחרר. לדברי ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, נכון לרבעון השלישי של 2024, מדד מחירי הדירות בהאנוי עלה ב-64% בהשוואה לרבעון השני של 2019, בעוד שהעלייה בהו צ'י מין סיטי הייתה רק מחצית מנתון זה.

מחירי הדירות בהאנוי עלו בו זמנית הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. צילום: ת'אן וו

על פי מידע שנאסף מחברות מחקרי שוק, מחיר המכירה הממוצע של דירות חדשות בהאנוי עומד כיום על 70 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של כ-28% בהשוואה לשנה שעברה. ה"חום" מהשוק הראשוני גרם גם למחיר הדירות הישנות להרקיע שחקים. נכון לעכשיו, המחיר הממוצע של דירות משניות עומד על כ-50 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של יותר מ-40% בהשוואה לשנה שעברה.

הסיבה לעלייה החדה במחירי הדירות בהאנוי בשנה האחרונה נובעת ממחסור בהיצע הדיור בפלח השוק הבינוני והנמוך. למרות שמספר הפרויקטים החדשים למכירה השתפר, 75% מהמוצרים החדשים נמצאים בפלח השוק היוקרתי. בנוסף, גם עלויות הקרקע, חומרי הבנייה והעבודה עלו, מה שמשפיע באופן משמעותי על מחיר התפוקה של המוצרים.

הפרעה במכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי

מאז תחילת 2024, משקיעי נדל"ן נאלצו להעריך מחדש את שוק הקרקעות למכירות פומביות בפרברי האנוי. רשויות מחוזיות כמו פוק טו, הואי דוק, ת'ונג טין, קווק אואי, דונג אן, מה לינה וכו' "זכו בגדול" באופן רציף, הודות למכירות פומביות שמשכו מאות עד אלפי משתתפים, והשיגו הכנסות של עד מאות מיליארדי וונד.

שוק הקרקעות למכירה פומבית בפרברי האנוי "סוער" על ידי קבוצות רבות. צילום: ת'אן וו

לא נפסיק בכך, לחלקות אדמה רבות יש גם מחירי זכייה גבוהים "חסרי תקדים". לדוגמה, במחוז הואי דוק, מגרש פינתי LK03-12 באזור לונג קהוק נמכר במחיר זכייה של עד 133.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. במחוז טאנה אואי, מגרש LK03-10 באזור נגו בה נמכר במחיר זכייה של יותר מ-100.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בהא דונג, מגרש "מלכת היופי" 1A-03 רשם מחיר זכייה של 262 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר...

על פי משרד הבינוי, המספרים השיאים הנ"ל נובעים מניהול ויישום לקויים של המכרז. במקומות מסוימים, משקיעים יצרו קבוצות וחברו יחד כדי לשלם מחירים גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה. לאחר מכן, הם "נטשו את הפיקדון" לאחר שזכו במכרז, במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית כדי להרוויח.

עם זאת, "קדחת" זו לא נמשכה זמן רב. החל מהרבעון הרביעי של 2024, מחירן של מגרשים רבים ירד ב-20-50% בהשוואה לתחילת השנה. לא רק זאת, גם תדמיתן של קרקעות המוצעות למכירה פומבית בפרברים נפגעה קשות, בגלל מחיר "הצועק" של 30 מיליארד וונד/מ"ר בקומונה של קוואנג טיין, במחוז סוק סון. רק 4 ימים לאחר האירוע, סוכנות החקירות של משטרת העיר האנוי חקרה 5 חשודים בגין הפרת תקנות בנוגע לפעילות מכירות פומביות של נכסים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html