נדל"ן יפני מאבד את המשיכה שלו

[מודעה_1]

ספקולציות לפיהן יפן תעלה את הריבית בפעם הראשונה מזה 17 שנים באביב הקרוב גורמות להשקעות זרות בנדל"ן מקומי לרדת לשפל של חמש שנים.

מדיניות הריבית השלילית עומדת לסיומה

קרנות השקעה זרות מכרו נכסי נדל"ן גדולים ביפן ברבעון האחרון של 2023. חברת Mapletree Investments הסינגפורית מכרה בניין מסחרי באוסקה תמורת 54 מיליארד ין לקמעונאית האלקטרוניקה Edion. חברת Fortress Investment Group האמריקאית מכרה מלון נופש באוקינאווה לקרן השקעות נדל"ן תחת חסותה תמורת כ-40 מיליארד ין.

לפי CBRE, חברת ההשקעות והשירותים הגדולה בעולם בנדל"ן מסחרי, השקעות חדשות של חברות זרות ירדו ב-80% ברבעון הרביעי של 2023 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022. בתשעת החודשים הראשונים של 2023, מכירות הנדל"ן של משקיעים זרים הוכפלו ביותר מפי שניים לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-1.05 טריליון ין (7.1 מיליארד דולר), בעוד שרכישותיהם ירדו בכ-20% ל-830 מיליארד ין.

במשך שנת 2023 כולה, ההשקעות הזרות בנדל"ן יפני ירדו בכ-30% לטריליון ין (6.7 מיליארד דולר), בעוד שמכירות הנכסים הוכפלו לכ-1.37 טריליון ין, וסימנו את השנה המלאה הראשונה של מכירות נטו מאז 2018.

בעוד נכסי נדל"ן רבים נמכרים, פרויקטים רבים של בנייה ביפן גם הם תקועים עקב מחסור בעובדים. צילום: NIKKEI ASIA

מכירת הנכסים נובעת בחלקה מיכולתו של בנק יפן (BOJ) להתאים את המדיניות המוניטרית. נגיד הבנק המרכזי של יפן, קאזו אואדה, חיזק לאחרונה את האפשרות שהבנק המרכזי של יפן יעלה את הריבית באביב הקרוב. לדברי מומחים, הבנק המרכזי של יפן מתקרב להחלטה לסיים את מדיניות הריבית השלילית שלו באפריל 2024. משקיעים מודאגים שברגע שהריביות יתחילו לעלות בחדות, עלויות ההלוואה יגדלו ויפחיתו את התשואות על השקעות נדל"ן.

מכירת בניין

שווקי נדל"ן איטיים בחו"ל מילאו גם הם תפקיד במכירת הנכסים. ריביות גבוהות יותר ומגמה קבועה של עבודה מהבית דחפו את מחירי המשרדים כלפי מטה בארה"ב ובאירופה. חלק מהמשקיעים צמצמו את הפסדיהם על ידי מכירה מוקדמת, תוך ניצול רווחים מנכסים ביפן, שם המחירים נותרו גבוהים יחסית בהשוואה לשווקים אחרים.

המשקיעים הבינלאומיים שבעבר הזינו את שוק המשרדים ביפן הם כעת הראשונים למכור, כאשר שכר הדירה יורד עקב היצע יתר ועליית ריביות. אנליסטים צופים שמשקיעים זרים ימשיכו למכור נדל"ן יפני עד 2024.

קרן ההשקעות הריבונית של סינגפור, GIC, החלה בתהליך מכירת רוב מניותיה בגורד השחקים שיודומה סיטי סנטר בטוקיו הקיץ, אך עדיין לא ברור עד כמה זה ילך. התשואה הנומינלית השנתית של GIC בחמש השנים עד מרץ 2023 הייתה 3.7%, הנמוכה ביותר מאז 2016. ככל שמחירי המשרדים ירדו בארה"ב ובאירופה, GIC מכרה נכסים ביפן, שם המחירים גבוהים יותר, כדי לקזז את ההפסדים הללו.

על פי איגוד ניירות הערך של הנדל"ן, בנייני משרדים נמצאים בלב שוק השקעות הנדל"ן ביפן, ומהווים כ-40% מתיקי השקעות של קרנות השקעות נדל"ן יפניות. למרות שהביקוש לסוגים אחרים של נכסים כמו מגורים ומלונות נותר חזק, שוק המשרדים החלש מקשה על חלק ממשקיעי הנדל"ן.

נפח העסקאות של בנייני משרדים נפגע קשות במיוחד, וירד ב-40% ל-1.08 טריליון ין, הנמוך ביותר מאז 2012. על פי ניקיי אסיה, שיעור הריקנות של משרדים בטוקיו הגיע לשיא של 11 שנים, למרות שמחירי השכירות ירדו ב-30% לעומת לפני ארבע שנים.

משקיעים זרים נמשכו לנדל"ן ביפן בעיקר בגלל עלויות הלוואה נמוכות במסגרת המדיניות המוניטרית הרחבה במיוחד של הבנק המרכזי של יפן. אך הסיכוי לריביות גבוהות יותר באביב הקרוב מטיל צל על השוק. בשנת 2019, 89% מהמשקיעים הזרים אמרו שהם אופטימיים או אופטימיים במידה מסוימת לגבי נדל"ן ביפן, אך כעת נתון זה ירד ל-28%, על פי סקר של Mitsubishi UFJ Trust and Banking.

שִׂמְחָה

[מודעה_2]
מָקוֹר