מיליארדר שבנה את עצמו בונה אימפריה של 1.2 מיליארד דולר מאדמה נשכחת, תוך התעלמות מוול סטריט

(דן טרי) - בלי מניה או אג"ח אחת, המיליארדר פאט ניל עדיין בנה אימפריה של 1.2 מיליארד דולר מאדמות נשכחות. הסוד שלו הוא אסטרטגיה פשוטה באופן מפתיע.

בכל בוקר בשעה 5 בבוקר, כשהוא מתכונן ליום, הקבלן המיליארדר פאט ניל מהרהר בשווקים הפיננסיים. "תהליך החשיבה מתחיל בדרך כלל במקלחת ומסתיים עד 8 בבוקר", הוא אומר. השאלה שהוא שואל את עצמו היא: "מה תעשה תשואת אג"ח ממשלתיות ל-10 שנים היום?"

אבל הנה הדבר המוזר: ניל אינו מחזיק אפילו אג"ח ממשלתיות אחת. למעשה, שוויו הנקי המוערך של 1.2 מיליארד דולר אינו כולל מניות או אג"ח הנסחרות בבורסה. הוא עוקב אחר השווקים הללו למטרה אחת: לחזות את הסנטימנט והרגלי ההוצאות של רוכשי הבתים שלו.

באשר לו, כמעט כל הונו מוזג למקום אחד, חברת הבנייה Neal Communities, אותה בנה מאז 1970, עם יותר מ-25,000 בתים שנבנו ברחבי פלורידה.

"אני אוהב לשלוט בעתיד שלי", מסביר ניל, בן 76. פילוסופיה זו מסבירה מדוע הוא משקיע מחדש באופן מתמיד בעסק שלו. "אני לא חי בפאר. ותוכנית הפנסיה שלי היא העסק. אנחנו לא צריכים קרן פנסיה כי אנחנו לא מתכננים לפרוש." כשהוא זקוק למזומן נוסף, הוא מוכר מגרשים לא מפותחים מבנק הקרקעות העצום שלו.

הדרך לפילוסופיה זו של "שליטה עצמית" לא הייתה חלקה. היא עוצבה על ידי ירידות כואבות בשוק המניות, מקום בו האמין בעבר.

נפילה מוול סטריט ונשבע לעזוב את השוק

לפני שהפך לאיל נדל"ן, פאט ניל היה איש עסקים מבריק. הוא גדל באיווה בשנות ה-50 ולמד מוקדם איך להרוויח כסף: מילוי אבקת כביסה בבקבוק, כיסוח דשא, חלוקת עיתונים והקמת שירות ניקיון. בתיכון הוא הרוויח אלפי דולרים בשנה, לפעמים יותר מאמו, שהייתה מורה.

ההשקעה הראשונה שלו הגיעה בגיל 16: 100 מניות של חברת Iowa Beef Packers תמורת 1,500 דולר. הוא מכר אותן בקולג' תמורת 3,000 דולר, והכפיל את ההון ההתחלתי שלו. ההצלחה המוקדמת שכנעה אותו ששוק המניות הוא מגרש משחקים פורה.

המזל הטוב לא נמשך, עם זאת. בתחילת 1970, הברוקר הראשון של ניל יעץ לו לקנות 100 מניות של חברת דלתא, חברת הלוואות לקרוואנים, במחיר של 28 דולר למניה. לאחר עלייה קצרה, המניה צנחה בעקבות דוח רווחים גרוע. הברוקר יעץ לו "לרדת בממוצע" ל-14 דולר. ניל עשה זאת, רק כדי לצפות בחוסר אונים כיצד כל השקעתו מתאדה כאשר החברה פשטה את הרגל והמניה צנחה לאפס.

באופן אירוני, המתווך עזב מאוחר יותר את התעשייה והפך לקצב.

לאחר ש"לא השתפר" עם הברוקר השני שלו, ניל קיבל החלטה ששינתה את הקריירה שלו, והפסיק לחלוטין לקנות מניות לאחר 1972. הוא הבין שעל ידי השקעה במניות, הוא שם את גורלו הכלכלי בידי זרים. מאפר החוויות הללו נולדה פילוסופיית השקעה חדשה, אסטרטגיה שהוא יכול היה לכוון ולשלוט בה בעצמו.

לאחר שתי השקעות כושלות במניות, ניל עזב את שוק המניות והתמקד כולו בנדל"ן (צילום: דונלד גרגורי).

פילוסופיית ציד ה"נשרים": קנה אדמה לפני שנוצרת הדרך

פאט ניל עזב את וול סטריט ומיקד את האנרגיה, התודעה והכספים שלו במה שידע הכי טוב: בניית בתים. האסטרטגיה שלו, למרות שנראתה פשוטה, הייתה של מיומנות וראיית הנולד: איתור הזדמנויות לפני שההמונים עשו זאת.

"בני ואני יודעים יותר על הזדמנויות קרקע מכל אחד אחר", הוא אומר. זו לא התרברבות, אלא עדות לעבודה הבלתי פוסקת. הוא לא יושב במשרד ומנתח תרשימים. במקום זאת, הוא ובניו מבלים את ימיהם בחיפוש אחר אדמות, מתקשרים לאנשי קשר מקומיים, קוראים מודעות אבל כדי למצוא יורשים שרוצים למכור, ועוקבים מקרוב אחר כל החלטה תכנונית קטנה.

"האסטרטגיה שלי היא לקנות קרקע לפני שהיא מפותחת", הוא טען. "השקעה היא עסק מבוסס ידע. ידע ייחודי יעזור לכם להשיג תשואות גבוהות מהממוצע."

טקטיקה זו הביאה לו כמה עסקאות יוצאות דופן. דוגמה קלאסית לכך היא רכישת אחוזת הציד לה-במבי, המשתרפת על פני 1,087 דונם, על ידי ניל בסוף שנות ה-80 תמורת כ-10 סנט למטר מרובע. מה שהמוכר לא ידע, אבל ניל ידע, היה שכביש בין-מדינתי עומד להיבנות ממש לידו. "כאשר הכבישים המחברים הושלמו", הוא נזכר, "הצלחתי למכור חלק מהקרקע תמורת 57 דולר למטר מרובע".

עסקה גדולה נוספת הייתה בשנת 2014, כאשר הוא ובנו קנו מגרש שעוקל על ידי הבנק תמורת 6,000 דולר בלבד לדונם. הם ראו פוטנציאל שהבנק לא ראה. לאחר שפיתחו אותו, הם מכרו חלק בשנה שעברה תמורת 250,000 דולר לדונם. התגובה של ניל מדגישה שוב את החשיבות של הבנה מעמיקה: "הם לא יודעים את הערך האמיתי של הקרקע שלהם".

מאסטרטגיית מיליארדר למדריך למשקיעים מודרניים

כמובן, לא לכולם יש את ההון, הזמן והרשת לבצע עסקאות "ציד קרקעות" בקנה מידה גדול כמו של פאט ניל. אבל הסיפור שלו אינו נועד לנו להעריץ מרחוק, אלא ללמוד מהחשיבה הבסיסית. למרבה המזל, בעידן הטכנולוגיה, יישום עקרונותיו של ניל הפך לקל מאי פעם, אפילו עם הון צנוע.

הכלל הראשון של ניל הוא גישה. הוא מקבל גישה לנדל"ן יוקרתי עם הרבה הון. כיום, משקיעים קטנים יכולים לגשת לנדל"ן פוטנציאלי באמצעות פלטפורמות מימון המונים. בשווקים מפותחים כמו ארה"ב, פלטפורמות כמו Arrived (המגובה על ידי ג'ף בזוס) מאפשרות לך לקנות נתח מנכסים להשכרה תמורת כמה מאות דולרים בלבד. אתה הופך ל"בעלים משותף", שנהנה מעליית ערך והכנסות משכירות מבלי שתצטרך לנהל את הנכס ישירות.

העיקרון השני של ניל הוא ליצור ערך יציב. הוא בונה קהילות מגורים המייצרות תזרימי מזומנים בני קיימא. עבור משקיעים פרטיים, מציאת יציבות דומה יכולה להגיע מנדל"ן מסחרי עם "דיירים זהובים" - מותגים גדולים ובעלי מוניטין.

דמיינו שאתם בעלי חלק משטח המושכר לרשת קמעונאית מובילה כמו WinMart+, Circle K או בנק גדול לטווח ארוך. זוהי המהות של השקעה בנדל"ן מסחרי עם שוכרים של מותגים לאומיים. פלטפורמות כמו First National Realty Partners (FNRP) בארה"ב מתמחות במודל זה, ומאפשרות למשקיעים להחזיק בחלקים ממרכזי קניות עם סופרמרקטים גדולים כשוכר עוגן.

היתרון של מודל זה, במיוחד בחוזי חכירה משולשים (NNN), הוא שכמעט כל עלויות התפעול, התחזוקה, המסים... משולמות על ידי השוכר. המשקיעים פשוט "יושבים בשקט" ומקבלים תזרים מזומנים יציב משכירות. זוהי אסטרטגיית הכנסה פסיבית יעילה ביותר, הממזערת סיכונים משוכרים לא אמינים.

משקיעים פרטיים יכולים ליישם במלואם את עקרונות הליבה של ניל הודות לתמיכה של כלים ופלטפורמות מודרניים (צילום: גארין בלאסק).

העיקרון האחרון והחשוב ביותר של ניל הוא ניהול אסטרטגי. הוא לא רק קונה ומחזיק. הוא מתכנן, מפתח ומייעל כל דבר, החל מאסטרטגיות משפטיות, מס ועד אסטרטגיות מימון. המשקיע המודרני זקוק ל"מוח" מקיף שכזה לניהול נכסים.

פלטפורמות ניהול עושר דיגיטליות כמו Range בארה"ב נועדו לשלב כל היבט: החל מהשקעות, דרך תכנון מס, דרך תכנון עיזבון ועד ייעוץ פרישה. עבור משקיעי נדל"ן, כלים אלה עוזרים לענות על שאלות קשות: איזה מבנה משפטי עליי להשתמש עבור עסקה זו? כיצד קניית נכס נוסף תשפיע על תזרים המזומנים והמיסים שלי? מתי עליי למחזר את ההלוואה שלי?

גם אם אינכם זקוקים לפלטפורמה מורכבת, גישה זו היא קריטית. לפני כל החלטה, צרו תוכנית מפורטת, התייעצו עם מומחי מס, משפט ופיננסים. הביטו מעבר למחיר הרכישה ולעליית הערך הפוטנציאלית, וחשבו על התמונה המלאה של תזרים מזומנים, עלויות וסיכונים.

השליטה בידיים שלך

סיפורו של פאט ניל הוא תזכורת רבת עוצמה לכך שהדרך לעושר אינה כוללת רק דרך שנקראת "מניות". נדל"ן, כאשר ניגשים אליו עם חשיבה נכונה, מציע משהו שנכסים מודפסים אינם יכולים לשלוט בו: שליטה.

פאט ניל השיג שליטה באמצעות הון עצום ומסעות שטח בלתי נלאים. כיום, ניתן להשיג שליטה באמצעות כלים אחרים: ידע, טכנולוגיה וחשיבה אסטרטגית. דרכם של "נשרים" בתחום הנדל"ן אינה עוד נחלתם הבלעדית של מיליארדרים.

על ידי למידה מאלה שהלכו לפניכם וניצול כלים מודרניים, תוכלו בהחלט להתחיל לבנות אימפריה פיננסית משלכם, מוצקה ועמידה, מה"לבנים" שתבחרו ובנו בעצמכם.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm