מה אומר משרד משאבי הטבע והסביבה?

[מודעה_1]

במסמך זה, משרד משאבי הטבע והסביבה מציע לתקן ולהשלים את שיטת הערכת הקרקעות בכיוון של הסדרת 3 שיטות הערכת קרקעות, ביניהן: שיטת השוואה; שיטת הכנסה; ושיטת מקדם התאמת מחירי קרקע. לפיכך, בהשוואה לצו מס' 44/2014/ND-CP, טיוטת הצו צמצמה 2 שיטות הערכת קרקעות.

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, הסדרת שלוש שיטות הערכת שווי קרקע (השוואה, הכנסה, מקדם התאמת מחיר קרקע) הבטיחה כיסוי של כל מקרי הערכת שווי קרקע המשרתים את ניהול הקרקעות של המדינה.

שלוש שיטות מוצעות להערכת משאבי קרקע וסביבה באיור 1 — על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, הסדרת שלוש שיטות הערכת שווי קרקעות הבטיחה כיסוי של כל תיקי הערכת שווי הקרקעות המשרתים את ניהול הקרקעות של המדינה. (צילום: DM)

באופן ספציפי, שיטת הניכוי משולבת בשיטת ההשוואה משום ששיטת הניכוי היא שלב בעת יישום שיטת ההשוואה על חלקות קרקע עם נכסים המחוברים לקרקע, המיושם כדי להפריד את ערך הנכסים המחוברים לקרקע של חלקת הקרקע המושווית.

במקביל, משרד משאבי הטבע והסביבה הציע בטיוטת צו 44 לא להשתמש בשיטת העודפים להערכת קרקע.

בהסבר מדוע שיטת העודפים אינה משמשת להערכת קרקע, על פי טיוטת ההגשה לממשלה , אמר משרד משאבי הטבע והסביבה כי שיטת העודפים היא שיטה להערכת קרקע על ידי חישוב סך הכנסות הפיתוח המשוערות של הנכס פחות סך עלות הפיתוח המשוערת.

בהתאם לכך, חישוב סך הכנסות הפיתוח המשוערות של נדל"ן חייב להתבסס על הגורמים המשוערים של: מחיר העברה, מחיר שכירות, זמן מכירה, שיעור מכירות, מגמה ותנודתיות של מחיר ההעברה, מחיר שכירות עתידי, שיעור תפוסה... ויש להוות את תזרים המזומנים לזמן ההערכה בהתאם לריבית ההלוואות של הבנק.

חישוב עלות הפיתוח הכוללת המשוערת של נדל"ן, בנוסף להתבססות על הנורמות ומחירי היחידה המונפקים על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות, תלוי גם בזמן הבנייה, קצב הבנייה בכל שנה, עלויות תנאי שימוש, עלויות ריבית על הלוואות, רווחי משקיעים תוך התחשבות בגורמי סיכון, עלויות פרסום ומכירות וכו'.

חישוב הגורמים המשוערים של סך הכנסות הפיתוח וסך עלויות הפיתוח שהוזכרו לעיל הוא מסובך מאוד, תוצאות ההערכה אינן ודאיות, לא מדויקות, ויש בהן שגיאות גדולות (עבור אותה חלקת אדמה, שינוי של אינדיקטור אחד בלבד בגורמים המשוערים ישנה את תוצאות ההערכה); קל לנצל זאת וגורם לסיכונים עבור עובדי הערכת קרקעות ואנשים הקובעים מחירי קרקעות ספציפיים ביישובים.

זוהי הסיבה העיקרית לקשיים ולעיכובים בקביעה, הערכת שווי והחלטה על מחירי קרקעות ספציפיים בתקופה האחרונה.

מצד שני, בעסקי הנדל"ן, הקרקע תמיד קיימת ראשונה, ומחירה נקבע לפני תהליך יצירת הנדל"ן. בהנחה שמדובר בהערכת ערך הנדל"ן בעתיד, קביעת מחיר הקרקע אינה מתאימה, מה שגורם למחיר הקרקע להיות תלוי בשיטת עסקי הנדל"ן של המשקיע, ולא לשקף את ערך השוק האמיתי של הקרקע.

בנוסף, שיטת העודפים משמשת לעתים קרובות משקיעים כדי לחשב את התועלת המתקבלת על ידי הנחת הכנסות והערכת העלויות שנגרמו, ובכך לקבל החלטה להשקיע או לא להשקיע.

משרד משאבי הטבע והסביבה סבור כי, ברוח החלטה מס' 18-NQ/TW, שיטת קביעת מחירי הקרקעות חייבת להבטיח עמידה בעקרונות השוק. לכן, העובדה שטיוטת צו 44 אינה מיישמת את שיטת העודפים לקביעת מחירי הקרקעות לחישוב החובות הכספיות של משתמשי הקרקע והפיצויים כאשר המדינה תובעת קרקעות, עולה בקנה אחד עם מדיניות המפלגה.

כדי להתגבר על המגבלות של אי יישום שיטת העודפים, טיוטת צו 44 תיקנה והשלימה את תוכן שיטת ההשוואה.

בהן, ההנחיות בנוגע להערכת מגרשים ושטחי קרקע שלא הושקעו בתשתית טכנית מבוססות על שילוב של טכניקות ניכוי לצורך ניכוי עלות ההשקעה בתשתית טכנית. במקביל, הן מתווספות לתקנה לפיה בעת קביעת מחירי קרקעות, יש ליישם את שיטת מקדם ההתאמה השנתי לצורך השוואה והתאמה על מנת להבטיח את דיוק תוצאות הערכת הקרקע.

[מודעה_2]
מָקוֹר