האם ביטול שיטת השאריות יאט את הערכת שווי הקרקע?

[מודעה_1]

קשיים בהערכת שווי קרקע "גררו" את התקדמות הפרויקט.

על פי סקר של משרד הבינוי , יותר מ-50% מפרויקטי הנדל"ן מתמודדים עם קשיים, מכשולים ויישום איטי עקב הקושי בקביעת שיטות הערכת שווי קרקע כדי לדעת את מחיר השוק. בנוסף, קיימים קשיים הקשורים לחוקיות, תכנון, השקעה וכו'. בפרט, הזמן לקביעת דמי שימוש בקרקע בלבד אורך 1-2 שנים. אלו הן הסיבות לכך שההיצע בשנת 2022 מראה סימנים של ירידה חדה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ראוי לציין כי לאחר שנבדקו פרויקטים רבים, תהליך הערכת שווי הקרקע בפרויקטים רבים היה איטי אף יותר מבעבר. היו פרויקטים שעוכבו במשך 2-3 שנים או אפילו 10 שנים מבלי שמחיר הקרקע נקבע. בשנים האחרונות, פרויקטים רבים של השקעה לא אושרו עקב בעיות אלו.

דעות רבות ושונות בקביעת מחירי קרקעות מקשות עוד יותר על קביעת מחיר ה"שוק". בינתיים, פרויקטים עדיין ממתינים לתשלום כספים לרשויות כדי להתחיל במסירת קרקעות. הערכת שווי קרקע זו היא גם בעיה שעסקים ורשויות מקומיות רבות התלוננו עליה משום שהיא "גוררת" את התקדמות ניצול פרויקטים להשקעה, ובמיוחד פרויקטים של נדל"ן.

האם השיטה המונחית על ידי נתונים באמת מאטה את הערכת שווי הקרקע? — עיכובים בהערכת שווי קרקעות גרמו לעיכוב של פרויקטים רבים של השקעה בנדל"ן במשך שנים רבות.

חוסר הקונצנזוס בדעות בנוגע להערכת שווי קרקעות משתקף גם בחוות דעת רבות שהתפרסמו לאחרונה, במיוחד בנוגע לדעה האם לנטוש או לשמר את שיטת העודפים בהערכת שווי קרקעות כאשר שיטה זו אינה מוזכרת עוד בטיוטת הצו המתקן ומשלים את צו 44/2014/ND-CP המסדיר את מחירי הקרקעות.

בהתאם לכך, דעות רבות סבורות כי שיטות ההשוואה הישירה, הניכוי וההכנסה קשות להחלפה מלאה של שיטת העודף, במיוחד עבור פרויקטים של נדל"ן. לכן, הסרת שיטה זו בטיוטה עלולה לגרום לקשיים בנוסף לקשיים הקשורים להערכת שווי, מה שיוביל לעיכובים ביישום הפרויקטים. בנוסף, שינוי שיטת ההערכה מראה עוד יותר על חוסר היציבות של המדיניות, ומשפיע על פרויקטים של השקעה המוערכים בשיטת העודף, ובכך משפיע על התוצאות העסקיות של המפעלים.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, שחולק דעה זו, אמר כי הו צ'י מין סיטי יישמה בעיקר את שיטת העודפים ב-8 השנים האחרונות לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור פרויקטים. 280 מתוך 320 פרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים באזור מיישמים שיטה זו, המהווים 87.5%. לכן, יש צורך להמשיך ולשמור על שיטת העודפים, בשילוב עם תיקון חוזר 36/2014/TT-BTNMT המפרט את שיטת הערכת הקרקע כדי להנחות את חישוב הערכות העלויות הכוללות וההכנסות הכוללות המשוערות של הפרויקט כדי שיהיה מדויק יותר ויותר.

עם זאת, מומחה זה אמר כי יישום שיטת העודפים יוצר גם סיכונים משפטיים עבור עובדי מדינה ואנשים קשורים. לדוגמה, בעיית השגיאות הגדולות משום ששיטת העודפים היא אומדן שבו עלות ההשקעה הכוללת וההכנסה הכוללת של הפרויקט הן הנחות, בעוד שהבסיס החשוב ביותר הוא שמסד הנתונים של הקלט אינו מדויק, אינו מתעדכן בזמן אמת... כך שלא נמצא מדד המחירים הממוצע.

מסיבה זו, דעות רבות מציעות שבמקום לבטל את שיטת העודפים, יש לנקוט באמצעים להסרת ושיפור הדיוק באיסוף המידע בעת שימוש בשיטה זו.

מדוע שיטת העודפים עדיין איטית כיום?

בתגובה לחוות הדעת הנ"ל, בסדנה שנערכה לאחרונה בנושא הערכת שווי קרקעות מתאימה לפתיחת חסימות בפרויקטים, הדגיש מר דאו טרונג צ'ין - מנהל מחלקת התכנון ופיתוח משאבי קרקע, משרד משאבי הטבע והסביבה , ראש צוות העריכה של חוק הקרקעות (מתוקן) כי טיוטת החוק אינה מציינת לבטלה, אך לעת עתה, שיטת העודפים לא תיושם.

האם השיטה המונחית על ידי נתונים באמת מאטה את הערכת שווי הקרקע? איור 2 — הסרת שיטת העודפים מהטיוטה החדשה הובילה לחילוקי דעות רבים.

על פי ההסבר, בהחלטה 18-NQ/TW של הוועדה המרכזית לניהול שימושי קרקע, נדרש כי בעת קביעת מחירי קרקעות, יש לעקוב מקרוב אחר השוק. בינתיים, שיטת העודפים קובעת קביעת מחירים על סמך עלויות והכנסות משוערות. בעבר, מידע על מחירי קרקע בחוזי העברה היה נמוך מהמחיר בפועל. אם ייקבע לפי מחיר זה, הדבר יבטיח את שמאי השווי אך לא ישקף במדויק את השוק.

בנוסף, לשיטת העודפים, כאשר היא מיושמת בפועל, יש גורמים היפותטיים רבים. אם רק אינדיקטור אחד משתנה, מחיר הקרקע שייקבע על ידי שיטת העודפים יהיה שגוי מאוד. שלא לדבר על כך שבשיטה זו, אם אנשים שונים עושים זאת, אנשים שונים אוספים מידע, פרמטרים שונים גם יניבו מחירים שונים.

בפרט, מר צ'ין העלה גם את הנושא: "רשויות מקומיות ומשקיעים מודאגים מכך שנטישת שיטת העודפים תעכב את הערכת השווי של הקרקע. השאלה היא מדוע שיטת העודפים עדיין איטית?"

לדבריו, מסד הנתונים הנוכחי של השוק אינו שלם, אינו סטנדרטי ואינו משקף במדויק את שווי השוק, ולכן בעתיד הקרוב לא ייושם שווי קרקע בשיטת העודפים. לכן, בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), בעת הערכת שווי מגרש, ייעשה שימוש בשתי שיטות לפחות. במקרה שלשתי השיטות הללו יש ערכים שונים, ייעשה שימוש בשווי הגבוה יותר.

החוק הנוכחי קובע 5 שיטות להערכת שווי קרקע, ביניהן שיטת ההשוואה הישירה; שיטת הניכוי; שיטת ההכנסה; שיטת העודפים; ושיטת מקדם ההתאמה. טיוטת התיקון לצו מס' 44/2014/ND-CP ולחוזר מס' 36/2014/TT-BTNMT, הנמצאת כעת לדיון על ידי משרד משאבי הטבע והסביבה, קובעת רק 3 שיטות: שיטת ההשוואה, שיטת ההכנסה ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע.
עם אפשרות זו, הטיוטה קיבלה חוות דעת רבות סביב שיטות הערכת השווי הנוכחיות שהציעה הסוכנות המנסחת לתקן, שבהן ביטול שיטת העודפים מעורר את הוויכוח הרב ביותר.

[מודעה_2]
מָקוֹר