הסרת מכשולים מוסדיים, פתיחת חסימות משאבים - פרק אחרון: צמצום צווארי בקבוק פרוצדורליים ועלויות בנדל"ן

עסקי נדל"ן ממשיכים להתלונן על קשיים שכן מגזר זה עדיין תקוע באינספור הליכים ואטימות, שלבים רבים אף חסומים.

משקיעים בוחנים פרויקט בדונג נאי - צילום: קוואנג דין

חוק הקרקעות משנת 2024 פתר ליקויים רבים מגרסאות קודמות, אך תהליך היישום עדיין סובל מבעיות רבות ואינו מתאים למודל השלטון המקומי הדו-מפלסי.

כמה ימים עדיף להגיב?

בשיחה עם טואי טרה, אמר מר פאם דוק טואן - מנכ"ל EZ Real Estate - כי עסקים מתמודדים כעת עם קשיים במעבר של רכישת קרקעות והקצאתן. העברת משימות פינוי אתרים מרמת המחוז לרמת הקהילה יצרה אתגרים רבים עקב יכולתם המקצועית של פקידי השטח שאינה עומדת בדרישות. להיפך, אם מתמקדים יותר מדי ברמה המחוזית, הדבר יוביל לעומס יתר ולהאטה בתהליכים. בנוסף, שלב קביעת מקור הקרקע גם מאריך את התקדמות פינוי האתר.

מר טואן אמר שאם תהליך הביזור לא ילווה בהנחיות ובהתאמות מדיניות בזמן, הכנה ואישור של תוכניות תגמול ימשיכו להיתקל בקשיים. הוא הציע לקצר את תקופת הערכת ההצעות, שנמשכת כיום עד 60 יום מכיוון ש"ארגונים צריכים לעתים קרובות לכתוב בקשה להארכה, תוך הגדלת עלות אבטחת ההצעות".

בנוסף, גם הליך היתר הבנייה מהווה צוואר בקבוק משמעותי. לאחר שהפרויקט כולל השקעה ותכנון בסיסי, דרישות מניעת וכיבוי האש הן המורכבות ביותר.

בשיחה עם טואי טרה, אמר מר לה הוא נגיה - מנכ"ל חברת לה טאן - כי הנקודה המרכזית בפרויקטים של נדל"ן בכלל ובפרויקטים של דיור ציבורי בפרט היא ההליכים המשפטיים הארוכים. לדברי מר נגיה, בפרויקט דיור, במקום שההליכים נמשכים שנתיים, פרויקטים רבים נמשכים עד 5-7 שנים.

לדוגמה, בפרויקט של מיזם זה, יש רק הליך אחד אך ליחידות יש דעות שונות, מה שמאלץ את המיזם לשנות, מאריך את זמן הטיפול ועלויות היישום. שלא לדבר על בעיה שדורשת התייעצות עם סוכנויות מדינה, נשלחים מסמכים אך לעיתים אין תגובה במשך חודש שלם, מה שהופך את המיזם ל"חסר מנוחה" כי זמן שווה כסף.

לכן, מר נגיה סבור כי עבור הליכים מנהליים, יש צורך לקבוע בבירור כמה ימים לוקח לקבל תוצאות, אחרת יש לציין בבירור מה עסקים חייבים לעשות, מי אחראי וכל שלב ספציפי.

"אם אתם מבקשים חוות דעת מסוכנויות אחרות, כמה ימים יש לכם להגיב? אם אין תגובה, כיצד זה ייפתר? אי אפשר לבקש חוות דעת ואז לחכות חודשים ושנים מבלי לראות תוצאות. אם מגבלת הזמן חורגת ואין פתרון, הארגון צריך לשלוח מסמך לטיפול ברמה גבוהה יותר", הציע מר נגיה.

דילמת הערכת שווי הקרקע

הבעיה הקשה ביותר עבור עסקים רבים היא הערכת שווי הקרקע לקביעת דמי שימוש בקרקע. ישנם יישובים שקובעים מחירים גבוהים מאוד, מה שגורם לפרויקטים רבים "להיכשל". "דמי השימוש הנוכחיים בקרקע עדיין מהווים בעיה גדולה בשוק, ולכן יש צורך בשיטת חישוב מתאימה. כאשר המחירים נדחפים גבוה מדי, לא רק עסקים אלא גם רוכשי בתים יסבלו", אמר מר טואן.

לדברי מומחה ממחלקת הניתוח של יואנטה וייטנאם, יש לתת עדיפות להסרת תקנות מיושנות כדי להסיר צווארי בקבוק בפיתוח פרויקטים. העובדה שמשרד משאבי הטבע והסביבה צריך לבחון מחדש את חוק הקרקעות משנת 2024 לאחר שנה אחת בלבד של יישום מראה כי המכשולים הנוכחיים מעכבים את ההתקדמות.

החל מ-1 ביולי 2025, וייטנאם תפעיל רשמית מודל ממשלתי דו-שכבתי. לכן, תקנות לגבי תוכניות שימוש קרקע שנתיות ברמת המחוז הופכות לחופפות, מה שגורם לעיכובים בפרויקטים ויש לבטלן, לדברי מומחה זה.

הממשלה פרסמה את הטיוטה הראשונה של חוק הקרקעות המתוקן - "שיפוץ" מקיף עם 68 סעיפים שנוספו או הותאמו. מומחים צופים שהאסיפה הלאומית תאשר אותו במהלך מושב אוקטובר, והוא ייכנס לתוקף בתחילת 2026.

מר נגו קוואנג פוק - המנכ"ל של קבוצת פו דונג - חישב שאם פרויקט שנמשך שנתיים יימשך עד חמש שנים, העלויות הכספיות של המיזם יגדלו משמעותית, לפעמים אפילו במחצית מעלות הקרקע. מר פוק נתן דוגמה למגרש בשווי 500 מיליארד וונד, אם הריבית לשנתיים היא רק 100 מיליארד וונד, אך עקב בעיות שגורמות לפרויקט להתפתח תוך 5 שנים, עלות הריבית יכולה להגיע עד 250 מיליארד וונד. "המדינה צריכה לצמצם את ההליכים כך שבמקום 2-3 שנים להשלמת הפרויקט, ייקח רק 6 חודשים עד שנה, מה שיעזור להפחית עלויות ולהגדיל את ההיצע", אמר מר פוק.

ישנם פרויקטים שחייבים לבצע 177 שלבים לפני פינוי האתר.

מר נגוין קווק היפ - יו"ר GP.Invest - טען פעם שמספר החותמות שיש להחתים עבור כל פרויקט בהליכים מנהליים הוא כ-38-40. ישנם פרויקטים שבהם ארגונים חייבים לבצע 177 שלבים, הנמשכים 360 ימים, כדי להיות זכאים לדיאלוג לפני פינוי כפוי של האתר.

ציר האסיפה הלאומית, הואנג ואן קואנג, אמר גם כי עדיין קיימת מורכבות בהליכים המנהליים בתחום הנדל"ן. עם זאת, הוא הזהיר שאם יהיו רק 4-5 שלבים אך הם אינם ברורים, הדבר עלול להקשות ולסבך את קבלת ההחלטות.

במקום זאת, הגורמים החשובים שיש לקחת בחשבון הם: כמה זמן לוקח לעבד פרויקט? האם הנהלים ברורים, פומביים ושקופים? האם התקנות עולות בקנה אחד עם המציאות? בהירות מסייעת להקצות תחומי אחריות ספציפיים, תוך הימנעות מהטלת אשמה כללית.

ד"ר קאן ואן לוק מאמין כי נטל העלויות הוא הגורם הישיר לעליית מחירי הדיור. בכך, עלויות פינוי קרקעות ושטחים מהוות חלק הולך וגדל, במיוחד כאשר מחירי הקרקע החדשים מתקרבים למחיר השוק, מה שגורם להתחייבויות הפיננסיות של חברות לעלות בחדות.

הוא הדגיש כי פרויקטים רבים תקועים לא בגלל מחסור בהון אלא בגלל הליכי אישור ארוכים, אשר צמצמו את ההיצע ודחפו את מחירי הדיור כלפי מעלה. אם תהליך זה יבוצע רפורמה, אלפי פרויקטים יוכלו בקרוב לצאת לשוק, מה שיתרום להגדלת ההיצע ולקירור המחירים.

מר טראן ואן חאי (סגן יו"ר ועדת המדע, הטכנולוגיה והסביבה של האסיפה הלאומית):

יקצר הליכים רבים, יבוזרו בצורה משמעותית

פרויקט נדל"ן בבנייה בהו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

הליכים אדמיניסטרטיביים בענף הבנייה עדיין מסורבלים, מורכבים ורב-שכבתיים. עסקים מסוימים חושבים ש"הדבר הכי קשה כרגע הוא לא הון או קרקע, אלא הליכי השקעה". יש להם כסף וקרקע, אבל הפרויקט עדיין "תקוע" בגלל סדרה של היתרים והערכות.

לדוגמה, פרויקט של בית פרטי לוקח יותר משנה לקבל היתר בנייה מכיוון שהוא דורש הגשה ובדיקה של תיק אחר תיק על ידי סוכנויות רבות. ישנם אפילו פרויקטים של נדל"ן בהאנוי שלוקח מספר שנים רק כדי להשלים את ההליכים להתחלת הבנייה.

בנוסף, חוסר האחידות והעקביות בין חוק הבנייה לחוקים קשורים גורם לבלבול בקרב משקיעים. כיום, פרויקט בנייה ממוצע כפוף לרגולציה של כ-5-7 חוקים, מה שגורם למשקיעים "לא לדעת אילו תקנות עליהם לפעול נכון".

לכן, התיקון הקרוב לחוק הבנייה יתמקד בפישוט וצמצום דרסטי של הליכים, ברוח של "ליצור במקום לשלוט". בפרט, היתרי בנייה יהיו פטורים עבור פרויקטים שעברו הערכת שווי ויקוצרו להליך רישוי אחד בלבד עבור פרויקטים אחרים, כאשר זמן הרישוי המרבי יהיה 7 ימים בלבד.

לצד זאת, ישנה ביזור, האצלת סמכויות ואחריות בניהול הבנייה ברוח של ביזור מקסימלי, בשילוב עם מנגנוני בקרה יעילים, ניטור באמצעות טכנולוגיה ונתונים, מנגנוני אחריות וסנקציות על הפרות. משם, נקדם וניצור סביבה שוויונית למגזר הפרטי, תוך משיכת משאבים חברתיים.

חזרה לנושא

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

מקור: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm