להחזיר את מחירי הקרקעות לערכם האמיתי כדי לייצב את שוק הנדל"ן

הממשלה צריכה להחיל מיסי ספקולציה, מיסים פרוגרסיביים על קרקעות נטושות או עסקאות לטווח קצר.

במהלך פגישה עם מצביעים בהאנוי לפני המושב העשירי של האסיפה הלאומית ה-15 ב-30 בספטמבר, בילה המזכיר הכללי טו לאם זמן רב בדיון על סוגיות קרקעות. המזכיר הכללי ציין את העובדה שהמדינה מנהלת את מחירי הבנזין, החשמל וסחורות רבות אחרות, אך מחיר הקרקע מוקצה למועצות ולחברות ייעוץ כדי לקבוע את המחירים בהתאם לשוק. זה מוביל למניפולציה בשוק, אינפלציה במחירים, וגורם לקשיים בחייהם של אנשים.

ליקויים רבים בניהול

המזכיר הכללי ציין כי ישנן חלקות אדמה קטנות מאוד, המפוזרות זו מזו, שאינן ניתנות לשימוש לשום דבר, אך כאשר הן נמכרות במכירה פומבית, "מתווכי קרקעות" דוחפים את המחירים כל כך גבוה, עד שאלפי דונם של אדמה סמוכים לשלהם נמכרים במחירים גבוהים מאוד. משם, אמר המזכיר הכללי כי תיקון חוק הקרקעות וחוק התכנון חייב להבטיח שימוש יעיל ושוויוני בקרקע.

חלקת אדמה בפרברי הו צ'י מין סיטי, אך כעת מחיר המכירה שלה גבוה מאוד בהשוואה לפני מספר שנים.

למעשה, בשנים האחרונות היו מקרים רבים שהפכו לשיעורים יקרים. באופן טיפוסי, במכירה פומבית של קרקעות בסוק סון (האנוי) בשנת 2025, פאם נגוק טואן שילם עד 30 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר, פי מאות יותר מהמחיר בפועל של קצת יותר מ-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. לאחר שזכה במכירה הפומבית, הוא נטש את הפיקדון ובסופו של דבר נידון ל-3 שנות מאסר בגין הפרת תקנות מכירות פומביות של נדל"ן. או בטאנה אואי (האנוי), בפברואר השנה, חזר גם טריק "אינפלציית המחירים" כאשר 54 מגרשים בשטח של מעל 4,400 מ"ר הועלו להכפלה ממחיר ההתחלה, ולאחר מכן סדרה של ספקולנטים נטשה את הפיקדון, וגרמה לכאוס נוסף בשוק.

לא רק מחירי הקרקעות, גם שוק הדיור ביישובים רבים, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי, חווה עליות מחירים בלתי נתפסות.

ישנן סיבות רבות שצוינו, החל מספקולציות, אינפלציית מחירים, ועד היצע מחסור עקב בעיות משפטיות ממושכות, קביעת איטית של דמי שימוש בקרקע, מה שגורם לעלייה בעלויות ההשקעה ולעלייה במחירי המכירה הסופיים.

מר וו הויינה טואן קיט, מנהל - ראש מחלקת שיווק פרויקטים לדיור ב-CBRE וייטנאם, אמר כי השינויים הגדולים לאחר שהו צ'י מין סיטי התמזגה והפכה לעיר ענקית הביאו לגל השקעות חזק. פיתוח תשתיות התחבורה, ובמיוחד מערכת המטרו, כבישי הטבעת ומודל הפיתוח העירוני המכוון לתחבורה ציבורית (TOD), הגבירו את משיכת ההון הזר לשוק הנדל"ן. "עם זאת, בשילוב עם התאמת מחירי הקרקעות ומדיניות המס הקשורה לנדל"ן, השוק ביסס רמת מחירים חדשה, במיוחד באזורים פרבריים", ניתח מר קיט.

בניית מסגרת לאומית למחירי קרקע סטנדרטיים

למעשה, מחירי קרקעות תמיד היו אחד הגורמים המשפיעים מאוד על שוק הנדל"ן, כמו גם משפיעים ישירות על החיים הכלכליים והחברתיים. תנודות בלתי סבירות, ספקולציות ואינטרסים קבוצתיים עיוותו את השוק, והקשו על אנשים ועסקים. מומחים רבים סבורים שזה הזמן להזדקק למנגנון שקוף, מדעי וסינכרוני כדי להחזיר את מחירי הקרקעות לערכם האמיתי, וליצור בסיס לפיתוח בר-קיימא.

ד"ר נגוין סי דונג, לשעבר סגן ראש משרד האסיפה הלאומית, אמר כי הפתרון הבסיסי ביותר הוא בניית מסגרת מחירי קרקעות סטנדרטית לאומית. "יש להקים מועצה לאומית עצמאית למחירי קרקעות, שתוציא מסגרת מחירים המבוססת על ביג דאטה, עם התייעצות מומחים ופיקוח צמוד. אי אפשר לתת לכל יישוב לקבוע את המחירים שלו, כי הסיכון של אינטרסים קבוצתיים הוא גבוה מאוד", הדגיש.

במקביל, בניית מאגר נתונים מאוחד של מקרקעין ברחבי המדינה היא משימה מרכזית. מערכת זו חייבת לתעד באופן מלא עסקאות, מידע על מסים ואשראי בזמן אמת, לסייע לשקף במדויק את ההיצע והביקוש ולחסל עסקאות וירטואליות המהוות "מגרש משחקים" לספקולציות.

לדברי ד"ר נגוין סי דונג, כדי לחסל את המניע לספקולציות, המדינה צריכה להחיל מס נגד ספקולציות, מס פרוגרסיבי על קרקעות נטושות או עסקאות לטווח קצר. בנוסף, יש ליישם ברצינות את המנגנון להשבת הפרשי שכר דירה בקרקע, כלומר, כאשר המדינה משקיעה בתשתיות הגורמות לעליית מחירי הקרקע, הערך המוסף הזה חייב להיות שייך לכלל האוכלוסייה באמצעות מיסים, אגרות או מכרזים, ולא יכול לזרום לכיסם של קבוצת אנשים פרטיים. הוא גם הציע לאפשר למחירי עסקאות אזרחיות להיות שונים ממחירי המדינה בטווח סביר, אך חייב להיות בעל תקרה, על מנת לשמור על גמישות תוך הבטחת יציבות.

קביעת אסטרטגיית שימוש בקרקע

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית בעיר הו צ'י מין, אמר כי יישום מחירי הקרקעות החדשים על פי חוק הקרקעות משנת 2024 גילה ליקויים רבים. "לאחר שנה אחת בלבד, מחירי הקרקעות החדשים עלו מפי 2.3 לפי 38 בהשוואה ללפני כניסת החוק לתוקף. במקביל, צו 103/2024 קובע כי יש לשלם מס של 100% בעת המרת ייעוד הקרקע לקרקע למגורים, דבר החורג מיכולתם של האנשים, מה שמוביל לאובדן הכנסות ומשפיע רבות על הפיתוח החברתי-כלכלי, ובמיוחד על פרנסתם של האנשים ועל הביטחון הסוציאלי שלהם", ציטט.

מומחה זה סבור כי הסיבה נובעת מהמבנה הלא סביר של מחירי הקרקעות על פי צו 71/2024, ולכן יש להתאים אותם. "קביעת אסטרטגיית השימוש בקרקע ברגולציה מקרו-כלכלית היא בעלת חשיבות עליונה. לכן, מחירי הקרקעות חייבים להיות יציבים בכל מחוז ועיר ויש להחיל את מקדם K לצורך ההתאמה."

"בתיאוריה, מקדם K הוא כלי לניהול קרקעות על ידי המדינה, המסייע בהגבלת משרעת התנודות. לכן, בחוק הקרקעות המתוקן הזה, יש לקבוע בבירור כי הבסיס לבניית מחירי הקרקעות החדשים החלים החל מ-1 בינואר 2026 הוא מחירי הקרקעות לפני כניסת החוק לתוקף, תוך שימוש במקדם K להתאמה עם משרעת עלייה/ירידה של 3%-5% בכל פעם. גישה זו תתרום לייצוב הכלכלה המאקרו בטווח הארוך", הציע מר תואן.

הוא גם הדגיש כי קרקע היא אמצעי ייצור ושירותים, ולכן מחירי הקרקע חייבים להיות בהרמוניה כדי לעודד השקעות וליצור מקומות עבודה. הגבלת ספקולציות היא מגמה בלתי נמנעת, משום שמניעת בזבוז קרקעות היא גם תנאי הכרחי לעם עשיר ולמדינה חזקה. במקום לדחוף את מחירי הקרקעות כלפי מעלה, המדינה צריכה לחשב אגרות קרקע ובנייה עירונית כדי ליצור מקור הכנסה בר-קיימא יותר.

פיתוח דיור לצרכים אמיתיים

ד"ר נגוין ואן קוי, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הדגיש כי פיתוח דיור לצרכים אמיתיים הוא פתרון בר-קיימא, במקום לתת לשוק לצוף על ספקולציות. הוא ניתח: "יש צורך לקדם מדיניות מועדפת ומנגנונים ספציפיים לפרויקטים של דיור חברתי ודיור מסחרי במחירים בינוניים, תוך המרת גמישות של מלאי יוקרתי לפלח הדיור האמיתי כדי למנוע בזבוז משאבים."

מר קוי אמר גם כי יש לפשט את ההליכים המשפטיים ולהבטיח שקיפות בתכנון, במיוחד בשלב מיזוג היחידות המנהליות, כך שלעסקים יהיה בסיס להשקעות לטווח ארוך. נושא נוסף הוא שליטה בסיכונים הנובעים מתשתיות איטיות ומפרויקטים מושעים, הגורמים נזק רב לאזרחים.

מר קוי הציע גם שהממשלה תקים בקרוב קרן דיור לאומית וקרן דיור מקומית לתמיכה בהון, לווסת היצע וביקוש ולפתח דיור להשכרה. יש לעודד את מודל השותפות הציבורית-פרטית (PPP) בפיתוח דיור ציבורי ותשתיות לוויין. במקביל, יש להדק את המנגנון לניטור ובקרה של ספקולציות ואינפלציה במחירים כדי להבטיח "נכסים בני קיימא" לעם.

מקור: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm