הערכת שווי קרקע - קשר שיש להבהיר בעת תיקון חוק המקרקעין משנת 2024

לאחר יותר משנה של יישום, חוק המקרקעין 2024 חשף ליקויים רבים, ביניהם בעיות בהערכת שווי קרקעות - גורם "עמוד השדרה" הקובע את יעילותן של מדיניות רבות הקשורות להשבת קרקעות, פיצויים, יישוב מחדש ומכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע. על מנת שהמדיניות תיושם בפועל בצורה יציבה ותבטיח הוגנות, תיקון והשלמה של חוק המקרקעין לכיוון שכלול מנגנון הערכת השווי קרקעות הוא דחוף.

עדיין קיימים "צווארי בקבוק" רבים הקשורים להערכת שווי קרקעות. צילום איור: Quoc Dung/VNA

הרבה "צווארי בקבוק"

חוק הקרקעות משנת 2024 צפוי להתגבר על מגבלות חוק הקרקעות משנת 2013, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות קרובים למחירי השוק, יצירת הוגנות לאנשים שאדמתם מוחזרת והסרת מכשולים לפרויקטים של השקעה. עם זאת, היישום מראה שעדיין קיימים "צווארי בקבוק" רבים הקשורים להערכת קרקעות שיש לפתור אותם בקרוב.

לדברי מומחים, במשך זמן רב מחירי הקרקעות היו נמוכים יותר ממחירי השוק, מה שגרם לעיוותים בפיצוי על פינוי אתרים. עם חוק הקרקעות משנת 2024, מסגרת מחירי הקרקעות בוטלה רשמית ורשימת מחירי הקרקעות נקבעה מדי שנה, בתקווה שתסייע לבצע התאמות בזמן וריאליות יותר.

עם זאת, בחלק מהיישובים, מחירי הקרקעות עדיין נקבעים ברמה נמוכה בהרבה ממחיר הקרקע בפועל בשוק, מה שמוביל לפער גדול בין מחיר הפיצוי למחיר "הפתיחה" של קרקעות הפרויקט. מצב זה עורר תלונות, תגובות של אנשים ועסקים נאלצים לשקול היטב את המשאבים הכספיים שלהם בעת השתתפות בפרויקט.

משרד החקלאות והסביבה של האנוי דיווח כי, על פי סעיף 159 לחוק הקרקעות משנת 2024, מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור חלקות אדמה עם תשתית טכנית מושקעת חייב להיקבע בהתאם לרשימת המחירים של הקרקע. עם זאת, רשימת המחירים של הקרקעות במקומות רבים נמוכה ממחיר השוק, ואינה מספיקה כדי לכסות את עלויות ההשקעה, פינוי האתר ויצירת קרנות קרקע חדשות.

בתיאוריה, מחיר הקרקע הספציפי הוא המחיר שנקבע על ידי הרשות המוסמכת בעת הקצאת הקרקע או העסקה, קרוב יותר לשוק מאשר מחירון הכללי. אך בפועל, קביעת מחיר הקרקע הספציפי קשה מאוד. מכיוון שקביעת מחיר הקרקע הספציפי דורשת התבססות על גורמים רבים (מיקום, חוקיות, תשתיות, פוטנציאל פיתוח), אך נכון לעכשיו מנגנון ושיטת ההערכה המפורטים אינם ברורים, ועדיין תלויים רבות בניסיון של השמאי.

אפילו הזמן לקביעת מחירים ספציפיים לא הוסכם (לדוגמה, כאשר סוכנות מדינה מחליטה להקצות או לחכור קרקע, היא תיקבע - אך נכון לעכשיו, מחירי הקרקעות השתנו רבות בהשוואה למחיר השוק הקודם). שלא לדבר על כך שקביעת מחירים ספציפיים בין יישובים ורשויות עדיין חופפת, מה שגורם בקלות לסכסוכים ותלונות בין אנשים לסוכנויות מדינה...

זוהי גם אחת הסיבות לכך שרשויות מקומיות רבות עדיין מהססות להחיל מחירי קרקע ספציפיים באופן נרחב, או שכאשר הן מיישמות, הן נתקלות בקלות בספק ובתגובות. בנוסף, המסמכים המנחים ליישום חוק הקרקעות 2024 עדיין מתעכבים בהשלמתם, מה שגורם לרשויות המקומיות "לעמוד במקום" ביישום הערכת שווי קרקעות.

בעיות מעשיות אלו יוצרות "צווארי בקבוק" המונעים מחוק הקרקעות משנת 2024 להפגין את עליונותו המלאה כמצופה. לאחרונה, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא ניהל פגישה כדי להקשיב לדו"ח על קבלת חוות דעת מחברי ממשלה על הצעת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 (הצעת החוק) וביקש מראשי משרדים, סניפים, עמותות... להתמקד בניתוח ובדיון בתכנים הדחופים שיש לתקן בחוק הקרקעות משנת 2024, אשר גורמים קשיים ומעכבים את הפיתוח החברתי -כלכלי; פתרון ליקויים בעת יישום מחירון הקרקעות לגישה לשוק...

להקל על מתח

מציאות בלתי נמנעת היא שמחירי הקרקעות ביישובים רבים משתנים במגמת עלייה, במיוחד באזורים עירוניים המתרחבים. כאשר פרויקט נמשך שנים רבות, אם מחיר הקרקע נקבע באופן חד פעמי לפי מחירון או מחיר ראשוני ספציפי, המשקיע עלול לספוג הפסדים אם מחיר הקרקע יעלה במהירות במהלך שלב הביצוע. שלא לדבר על כך, שאם אנשים שאדמתם מוחזרת צריכים לקבל מחיר נמוך יותר מיתרון הקרקע שמקבל המיזם בעת מכירה חוזרת, קל להוביל לתחושה של "נחיתות".

להיפך, אם מותר להתאים את מחירי הקרקעות בהתאם ל"מחיר השוק" הביניים במהלך תקופת יישום הפרויקט, קל גם לגרום ל"אינפלציה במחירים", תוך ניצול קנוניה כדי לנפח את מחירי הקרקעות למטרת רווח. לכן, עסקים ומומחים רבים סבורים כי הדרך הנוכחית של הערכת שווי קרקעות עדיין טומנת בחובה סיכונים פוטנציאליים ואינה מבטיחה באמת הוגנות.

מר נגו ג'יה קואנג - מנהל חברת ההערכה והפיקוח של וייטנאם בע"מ (VAI), ציין כי בעת בניית רשימת מחירי קרקעות, קביעת מחיר הקרקע המשמשת למטרות ייצור או קרקע מסחרית-שירותית, כמעט בלתי אפשרי ליישם את שיטות ההערכה שנקבעו, אלא יש לבצע אינטרפולציה בהתאם לאחוז בהשוואה למחיר הקרקע למגורים.

ההחלטות לפרסם רשימות מחירי קרקעות ביישובים רבים עדיין מיישמות שיטת חישוב זו, דבר המראה כי מועצת שמאי מחירי הקרקע אינה יכולה לעמוד בהוראות חוק הקרקעות, המחייבות כי מחירי הקרקעות ברשימת מחירי הקרקע ייקבעו לפי שיטות הערכת קרקע (אף שיטה אינה מאפשרת אינטרפולציה). משמעות הדבר היא שלמרות שחוק הקרקעות משנת 2024 ביטל את מסגרת מחירי הקרקע, בניית רשימת מחירי הקרקעות לפי עקרונות השוק לתקופה של 2026 עדיין מסתכנת בחזרת מגבלה זו.

לדברי מר קואנג, קביעת עקרונות נפרדים ומשלימים של הערכת שווי קרקע בעת בניית טבלאות מחירי קרקע, השונים מעקרונות השוק המיושמים לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, תסייע למדיניות להיות עקבית עם התיאוריה וגם לא ליצור תנודות במדיניות. הסדרת עקרונות משלימים של הערכת שווי קרקע בעת בניית טבלאות מחירי קרקע יוצרת גם בסיס משפטי ברור ליישובים כדי שיהיו להם סמכות ויוזמה מספקות בבניית טבלאות מחירי קרקע, תוך ייצוב הכנסות התקציב, אך מבלי ליצור תנודות עבור הנושאים הכפופים להתאמה.

בניית מחירי הקרקע בטבלת מחירי הקרקע באופן בלתי תלוי במחירי השוק תיצור יציבות עבור נושאי ההתאמה (עלויות הייצור של רכיבים כלכליים). במקביל, מחירי הקרקע המשמשים כבסיס לחישוב התחייבויות פיננסיות לא יושפעו מתנודות מורכבות, מחזוריות ובלתי צפויות של שוק הנדל"ן הוייטנאמי - ניתח מר קואנג.

פרופסור חבר ד"ר נגוין ת'ונג לאנג, מרצה בכיר באוניברסיטה הלאומית לכלכלה, ציין כי הצעד החשוב הראשון שיש לשקול הוא התאמת מחיר הקרקע הראשוני, שהוא המחיר שהמדינה קובעת בעת הקצאת קרקע בפעם הראשונה. לא ניתן לקבוע את המחיר כולו לפי מחירי השוק. במקום זאת, המחיר הראשוני צריך להיות מועדף באופיו, ליצור תמריצים לעסקים להשקיע ולפתח, במקום להיקבע ברמה גבוהה כדי למקסם את הכנסות התקציב.

"אם מחירי הקרקעות הראשוניות יעלו יותר מדי, זה לא רק יגדיל את עלויות התשומות עבור עסקים, אלא גם יוביל לתוצאה שמחירי הקרקעות בשוק כולו "יתנפחו", מה שיגרום להתפשטות הלחץ על כל המשק", המליץ ​​מר לאנג.

בנוסף, מומחה זה הציע כי ויסות מחירי הקרקעות יתבסס על מערכת מסגרת מחירי ייחוס, המובחנת לפי אזור ויעדי פיתוח. לדוגמה, באזורים עירוניים או אזורים בעלי פוטנציאל רווח גבוה, ניתן לקבוע מחירים ברמה גבוהה יחסית; בעוד שבאזורים הזקוקים לעודד השקעות או בעלי פוטנציאל רווח נמוך יותר, יש לקבוע מחירים ברמה נמוכה וסבירה יותר. הכל חייב להיות במסגרת תוכנית אב, עם חזון של לפחות 3-5 שנים כדי להבטיח יציבות.

בנוסף, המדינה צריכה להשתמש באופן יזום בכלים רבים של ויסות מחירים כדי להבטיח שקיפות, הוגנות ויעילות. יש לשלוט כראוי במכרזי קרקעות כדי למנוע העלאת מחירים גבוהה מדי ועיוות השוק. כלי רגולציה חייבים להבטיח את הרמוניית האינטרסים בין המדינה, העסקים והאנשים. לא רק באמצעות אמצעים מנהליים כגון תכנון, תמחור, מגבלות שימוש בקרקע... אלא גם להרחיב אותם לכלים כלכליים כגון מיסים, ריביות, תמריצי השקעה ומדיניות תמיכה פיסקלית אחרת.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm