דירות במחירים נוחים יהוו פחות מ-5% מההיצע בשלוש השנים הקרובות.

דירות מתחת ל-3 מיליארד וונד נחשבות במחירים סבירים.

בדוח שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי שפורסם לאחרונה על ידי Savills Vietnam, ברבעון השני של 2024, היצע הדירות החדשות ברבעון גדל ב-78% לעומת הרבעון הקודם וב-199% לעומת השנה הקודמת, ל-1,125 יחידות מפרויקט חדש ו-8 השקות עוקבות, מתוכן דירות מסוג Class B היוו 70% מנתח השוק של היצע חדש. דבר זה הגדיל את סך ההיצע הראשוני ב-13% לעומת הרבעון הקודם, ל-5,574 יחידות.

ההיצע הראשוני במחצית הראשונה של השנה נותר יציב משנה לשנה ועמד על 6,690 יחידות, כאשר יחידות מסוג Grade B היוותה 56% מנתח השוק, אחריהן Grade C (נתח שוק של 40%) ו-Grade A (נתח שוק של 4%). ההיצע הראשוני התרכז בעיקר במזרח (עיר ת'ו דוק) עם נתח שוק של 57% ובמערב (בין טאן, בין צ'אן) עם נתח שוק של 29%.

דו"ח הערכת השוק חוזר למסלול התאוששות עם עלייה של 655% בנפח העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, דבר המעיד על אמון השוק. ברבעון השני של 2024 נרשמו 2,288 עסקאות מוצלחות, המהוות 70% מסך נפח המכירות במחצית הראשונה של השנה הודות לריביות מופחתות על הלוואות, חוקיות ברורה של המוצר ומדיניות מכירה יעילה. במחצית הראשונה של השנה, מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות הגיע ל-72 מיליון דונג וייט/מ"ר שטח נטו.

עם זאת, הדו"ח ציין גם כי היצע הדירות מתחת ל-3 מיליארד דונג וייטנאמי מוגבל יותר ויותר בהו צ'י מין סיטי, ומהווה רק 18% מההיצע העיקרי בששת החודשים הראשונים של השנה, בעיקר ממוקמות במרחק של יותר מ-10 ק"מ ממרכז העיר. על פי מודל המחקר של סאבילס, דירות מתחת ל-3 מיליארד דונג וייטנאמי נחשבות כיום לפלח במחירים נוחים. מומחים מנתחים כי מחירי הדירות הנמוכים יהוו אתגר גדול עבור השוק כאשר פלח זה יהווה פחות מ-5% מהיצע הדירות בשלוש השנים הקרובות.

ביצועי מגזר הדירות בששת החודשים הראשונים של 2024

גב' ג'יאנג הוין, מנהלת מחקר ו-S22M של Savills Vietnam אמרה: "ערכנו ניתוח כדי להבין את נוף הדיור בר השגה בהו צ'י מין סיטי. מודל זה משתמש ברמות הכנסה שונות בהתבסס על ההכנסה, ההוצאות והחסכונות שלהם."

מומחה זה מניח שרוכשי דירות חוסכים במשך 10 שנים, אולי מגובה במשכנתא או בהון עצמי. מכאן הוא מסיק שדירת שני חדרי שינה במחיר של פחות מ-3 מיליארד וונד ליחידה נחשבת במחיר סביר.

"בהקשר הנוכחי, רוב הדירות במחירים נוחים בהו צ'י מין סיטי נמכרו, ההיצע התפעולי והעתידי בהו צ'י מין סיטי מוגבל מאוד. וההיצע החדש והעתידי של דיור במחירים נוחים יושק בעיקר בבינה דואונג , האזור הגובל בהו צ'י מין סיטי. לכן, ברור שקונים בהו צ'י מין סיטי צריכים לעבור לאזור הזה כדי לקבל היצע במחירים נוחים", ניתחה גב' ג'יאנג.

המחירים בפלח השוק הזול הולכים ועולים.

מומחי סאבילס הוסיפו כי השוק המשני בתקופה האחרונה היה חיובי יותר גם בהקשר של היצע מוגבל של נכסים למסירה ומוצרים ראשוניים קטנים. בשנת 2024, פרויקטים רבים מסוג B ו-C יחוו עליות מחירים חזקות של נכסים משניים. בינתיים, פרויקטים יוקרתיים, לאחר קביעת מחירים גבוהים בשנת 2023, נמצאים תחת לחץ מסוים בשוק המשני. ניתן לראות כי מחוזות עם קישוריות טובה הודות לתשתיות משופרות והיצע נמוך של נכסים למסירה חווים עליות מחירים חזקות של נכסים משניים.

נדל"ן עומד בפני אתגרים רבים

בניתוח פלח הבתים העירוניים/וילות, מנהל מחלקת המחקר ו-S22M של סאבילס ציין גם: "בעיר של יותר מ-10 מיליון תושבים, יש לנו רק 668 מוצרים ראשוניים של בתים עירוניים, 10 יחידות חדשות ו-72 עסקאות ברבעון השני. גם השוק ירד בדומה לפלח הדירות בשנים האחרונות עקב אתגרים רבים. לכן, מחירי הבתים הראשוניים ממשיכים לעלות גבוה יותר בהקשר של היצע מוגבל. למרות שירד בשנת 2024, מלאי השוק עדיין שולט במוצרים יקרים."

באופן ספציפי, הנתונים מראים כי יותר מ-77% מסך ההיצע הראשוני מתומחר מעל 30 מיליארד דונג וייט ליחידה. רוב המוצרים היוקרתיים הללו ממוקמים באזורים עירוניים ומרוכזים בעיקר בעיר ת'ו דוק. מוצרים ראשוניים יקרים, תחרות מהשוק המשני ומוצרים במחירים נוחים בפרובינציות שכנות הקשו על שוק הולנד המפשייר (HCMC). מוצרים מעל 30 מיליארד דונג וייט התקשו עם ספיגה של 6% בלבד. בתים טוריים היו בעלי שיעור הספיגה הגבוה ביותר, עם 31%, הודות לביקוש אמיתי ולמחירים תחרותיים.

ברבעון השני של 2024 נמכרו דירות מסחריות יקרות בעיר הגלובלית, מה שגרם לירידה של 2% במחירי הקרקע ברבעון המקביל וב-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והגיע ל-320 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר של קרקע.

מצב תפעולי של מגזר הווילות והטאונהאוסים בהו צ'י מין סיטי בששת החודשים הראשונים של 2024

הדו"ח מציין כי עד שנת 2026, בהו צ'י מין סיטי לא יהיו עוד מוצרים בבנייה נמוכה במחיר של מתחת ל-5 מיליארד וונד ורק 10% מההיצע הראשוני יתומחר מתחת ל-10 מיליארד וונד. בינתיים, מוצרים בטווח מחירים זה מהווים 85% מההיצע בבינה דואנג ו-55% בדונג נאי .

במחצית השנייה של 2024 צפויים להיבנות 883 בתים נמוכים, בעיקר מהשלבים הבאים של פרויקטים קיימים. מוצרים במחירים מעל 20 מיליארד וונד יהוו 80% מההיצע העתידי. שני פרויקטים חדשים, Foresta ו-The Meadow, יספקו 30% מההיצע העתידי עם וילות ובתים עירוניים. שני הפרויקטים קיבלו היתרי בנייה.

עד שנת 2026, ההיצע העתידי צפוי להגיע ל-4,663 יחידות דיור, בעיקר ברובע 2, בין צ'אן ונה בה. עם מחסור בכספי קרקע ותמיכה בתשתיות, מחירי הבתים בהו צ'י מין סיטי שולשו בשוק הראשוני והוכפלו בשוק המשני בחמש השנים האחרונות. עליית המחירים דחפה רוכשי בתים עם מטרות מגורים אמיתיות למחוזות שכנים עבור אפשרויות מתאימות יותר.

מומחי סאבילס מסרו סקירה כללית ואמרו כי פרויקטים מרכזיים של תשתית נמצאים בעיצומם ויועילו לאזור עם אספקה ​​עתידית לאורך נתיבי תשתית ראשיים.

מקור: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html