דירות במחירים נוחים שומרות על נזילות טובה, ומחכות שהדיור הציבורי יפרוץ דרך ההיצע

היצע מוגבל לא יכול לעמוד בביקוש השוק.

לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, הביקוש לדירות בהו צ'י מין סיטי ברבעון השני של 2024 גדל בכמעט 58%, כשהתמקדות היא בפלח דירות מתחת ל-40 מיליון וונד רבוע למ"ר. עם זאת, ההיצע החדש בשוק מתמקד בטווח המחירים מעל 55 מיליון וונד רבוע למ"ר.

באופן דומה, נתונים של קבוצת DKRA מראים גם כי ברבעון השני של 2024, בהו צ'י מין סיטי יצטרפו כמעט 8,000 דירות חדשות להיצע, מה שיגרום להיצע העיקרי של השוק כולו לגדול ב-12% בהשוואה לרבעון הקודם וב-8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. עם זאת, ההיצע החדש שהובא לשוק מגיע בעיקר מפרויקטים של דירות יוקרה, כאשר מחיר המכירה הגבוה ביותר נרשם בכמעט 500 מיליון וונד למטר רבוע.

בעוד שההיצע נוטה לכיוון פלח היוקרה, מספר העסקאות המוצלחות מרוכז בפרויקטים של דירות במחירים נוחים, במחירים שבין 40 ל-55 מיליון וונד/מ"ר. רוב הפרויקטים בעלי נזילות טובה הם פרויקטים עם הליכים משפטיים שהושלמו, התקדמות בנייה מהירה וחיבורים נוחים למרכז העיר. עסקאות בפלח זה בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים מהוות 62% מסך הצריכה של היצע חדש בשוק כולו בששת החודשים הראשונים של 2024.

דירות במחירים נוחים עדיין שומרות על נזילות טובה

עם ביקוש חזק במגזר זה, עדיין קיים פער בהיצע בשוק, שכן מוצרים במחירים נוחים המשרתים את צרכי הדיור האמיתיים נמצאים במחסור מתמיד. במיוחד בהו צ'י מין סיטי, פרויקטים במחירי מכירה מתחת ל-50 מיליון וונד למטר רבוע הופכים לנדירים, כאשר נותרו כמה פרויקטים במזרח ובמערב העיר.

בפרויקטים יקרים יותר, למרות שהמשקיעים מציעים תמריצים רבים כגון הנחות, תמיכה בריבית ומתנות נלוות, הם עדיין לא עונים על הצרכים האמיתיים של קוני בתים אמיתיים. גם פרויקטים בטווח מחירים נוחים אזלו במהירות בימים הראשונים לפתיחה למכירה, עם נפח עסקאות של 70-90% מסל המוצרים.

לאור הביקוש הנ"ל, חברות תיווך רבות צופות שבשלב הבא של המכירות, פרויקטים במחירים נוחים יעלו את מחירי המכירה שלהם בעד 10%. בהתאם להתפתחויות השוק הכלליות, כמו גם להתפתחויות ההיצע בתקופה הקרובה.

בתחזית ההיצע במחצית השנייה של 2024, אמרה גב' טראנג בוי, מנכ"לית קושמן אנד ווייקפילד, כי מעתה ועד סוף השנה, היצע הדירות בהו צ'י מין סיטי ימשיך להיות קטן. פרויקטים שהושקו בתקופה זו מהווים יתרון גדול. מחירי הדירות הראשוניים ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה.

בנוסף, ריביות פיקדונות, יתרות אשראי בנדל"ן הולכות וגדלות וחוקים שנכנסים לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, הם סימנים חיוביים להתאוששות שוק הדירות. פעולותיה הדרסטיות של הממשלה בהנפקת מנגנונים ומדיניות תרמו להאצת תהליך ההתאוששות של השוק בשנת 2024. עד כה, ניתן לומר כי השוק התגבר על התקופה הקשה ביותר ויש לו הנחות רבות לעלות, ויצר בסיס למחזור פיתוח חדש.

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד תיווך הנדל"ן של וייטנאם, מעתה ועד סוף השנה, מחיר המכירה של דירות ראשוניות ימשיך לעלות בממוצע של כ-3-8%. הסיבה לכך היא שההיצע לטווח קצר הולך ופוחת, במיוחד בפלחי השוק הנמוכים והבינוניים.

מחכים לפרויקטים של דיור ציבורי

עם מחירים נמוכים, המתאימים לקוני בתים אמיתיים, פרויקטים רבים של דיור חברתי בהו צ'י מין סיטי "אזלו" מיד לאחר השקתם. לכן, כאשר השוק המסחרי לא פתר את בעיית ההיצע, מומחים רבים עדיין מצפים לפיתוח פורץ דרך של דיור חברתי.

עם זאת, על פי מחלקת הבנייה של HCM, פיתוח הדיור הציבורי בעיר מתמודד עם קשיים ומכשולים רבים. הליכי השקעה בפרויקטים של דיור ציבורי עדיין מסובכים; הליכים לדיור מסחרי כוללים שלבים רבים אף יותר; מקורות הון...

נכון לעכשיו, משרד הבינוי נמצא בשלבי גיבוש טיוטת צו המפרטת מספר סעיפים בחוק הדיור בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי, כולל הוראות כיצד לחשב את טווח מחירי השכירות עבור דיור מושקע ובנייה עצמית עבור עובדים בפארקים תעשייתיים. לפיכך, משרד הבינוי ייעץ לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפרסם תקנות בנוגע לטווח מחירי השכירות עבור דיור ציבורי שנבנה על ידי יחידים לאחר הוצאת הצו הנ"ל.

פרויקטים רבים של דיור חברתי מיושמים, ומבטיחים לשפר את ההיצע בשוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי.

על פי תוכנית פיתוח הדיור של הו צ'י מין סיטי לתקופה 2021 - 2030 ופרויקט הממשלה להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים, בתקופה 2021 - 2030, הו צ'י מין סיטי קובעת יעד פיתוח עד 2030 של השקעה בבניית כ-69,700 - 93,000 דירות דיור ציבורי. מתוכן, בתקופה 2021 - 2025 ייבנו כ-26,200 - 35,000 דירות, ותקופה 2026 - 2030 ייבנו כ-43,300 - 58,000 דירות.

בנוגע לתוצאות היישום, בששת החודשים הראשונים של 2024, הו צ'י מין סיטי השלימה בנייתם ​​של 2 פרויקטים של דיור חברתי בהיקף של 610 דירות, בשטח רצפה כולל של 50,831 מ"ר. באופן ספציפי, אזור הדיור החברתי נגוין סון, מחוז בין צ'אן (242 דירות) ופרויקט דיור העובדים ברובע טאנה מיי לוי, עיר ת'ו דוק (368/1040 דירות).

מתחילת כהונת 2021 ועד יוני 2024, הו צ'י מין סיטי השלימה 4 פרויקטים, כולל 3 פרויקטים של דיור חברתי ופרויקט אחד של דיור לעובדים בהיקף של 1,233 דירות, עם שטח בנייה כולל של 112,385 מ"ר. בנוסף, הו צ'י מין סיטי 6 פרויקטים בבנייה, כולל 5 פרויקטים של דיור חברתי ופרויקט אחד של דיור לעובדים בהיקף של 4,386 דירות.

באופן ספציפי, פרויקט אזור המגורים בקומונה וין לוק א', מחוז בין צ'אן (1,344 יחידות); פרויקט הדיור הציבורי - אזור דיור מסחרי בשטח השוק הישן בין פו, מחוז 6 (390 יחידות); קומפלקס הדיור הציבורי טאן בין, מחוז טאן בין (168 יחידות); הפרויקט בכתובת 324 לי ט'ונג קיט, מחוז 10 (1,254 יחידות); אזור המגורים ברובע לונג טרונג, עיר טו דוק (558 יחידות); מגורי עובדים ברובע ט'אן מיי לוי, עיר טו דוק (672/1,040 יחידות).

מקור: https://www.congluan.vn/tp-hcm-can-ho-vua-tui-tien-van-giu-thanh-khoan-tot-cho-nha-o-xa-hoi-dot-pha-nguon-cung-post303792.html