החלום להתיישב "צועד אחורה" מהו צ'י מין סיטי כאשר מחירי הדיור מגיעים לשיא חדש
בהו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות נמצאים בשיאים חדשים בשנים האחרונות. על פי דו"ח של CBRE וייטנאם, מחיר המבוקש הממוצע של דירות משפחתיות בהו צ'י מין סיטי ברבעון השני של 2025 עלה על 60 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, שווה ערך ל-3.2-3.5 מיליארד דונג וייטנאם לדירת שני חדרי שינה. עבור אדם צעיר עם הכנסה ממוצעת של 18-25 מיליון דונג וייטנאם לחודש, מספר זה כמעט "מחוץ להישג יד".
עליית מחירים אינה בהכרח משמעותה עלייה בביקוש. להיפך, צריכת הדירות בהו צ'י מין סיטי ירדה משמעותית במשך ארבעה רבעונים רצופים. הסיבה מיוחסת לחוסר האיזון בין היצע לביקוש, שכן השוק מציע רק מוצרים ברמה בינונית-יוקרה, בעוד שהביקוש מרוכז במגזר הדיור בר השגה.
במצב זה, המגמה ה"צנטריפוגלית" - העברת רכישות בתים ממרכז העיר לאזורים הסמוכים - הולכת ומתבהרת. יישובים כמו לונג אן (כיום מחוז טאי נין), ובמיוחד רובע דוק הואה הישן, צצו כיעדים חלופיים הודות לקרבתם להו צ'י מין סיטי, קישורים נוחים ומחירים נמוכים עדיין.
אי אפשר שלא לציין שרבים מקוני הדירה הראשונה, במקום לחפש דירות ברובעים 12, בין טאן וטאן פו כמו בתקופה הקודמת, הפנו כעת את תשומת ליבם לאזורים כמו דוק הואה ובן לוק - שבהם הו צ'י מין סיטי נמצאת במרחק של גשר או כביש ראשי בלבד, אך ניתן להפחית את המחיר עד 50%. מרחק גיאוגרפי כמעט ואינו מהווה עוד מכשול, במיוחד בהקשר של תשתית תחבורה משופרת מאוד והצורך בבעלות על בית פרטי הופך להיות יותר ויותר מציאותי מאשר שכירות במרכז העיר.
העיר וין לונג אן בולטת בין גל האנשים שעוזבים אזורים עירוניים
ממוקם במחוז דוק הואה, במחוז לונג אן (כיום במחוז טיי נין ), וין סיטי לונג אן הוא קומפלקס עירוני רחב היקף עם תכנון שיטתי, המשלב מגוון סוגים, החל מדירות ובתים עירוניים ועד שירותים מסחריים. ראוי לציין כי פלח הדירות כאן מושך תשומת לב רבה בשוק, עם מחירים שמתחילים מ-900 מיליון וונד ליחידה בלבד - רמה נדירה בשוק הנוכחי.
ממוקם ליד כביש פרובינציאלי 10, המסלול המחבר ישירות את הו צ'י מין סיטי עם דוק הואה, הווין סיטי לונג אן נמצא במרחק של כ-30-45 דקות נסיעה בלבד מרובעי בין טאן ובין צ'אן. זהו גורם שעוזר לפרויקט לתפוס במהירות את תשומת ליבם של קונים אמיתיים - אלו שרוצים למצוא מקום מגורים קרוב לעיר אך במחיר שמתאים לתקציב שלהם.
הפרויקט נהנה גם מהתשתית האזורית המתפתחת במהירות. צירי תנועה מרכזיים כמו הכביש המהיר הו צ'י מין סיטי - מוק באי, כביש הטבעת 3 וכביש לאומי 1 מיושמים או מורחבים, מה שעוזר להגביר את מהירות הקישוריות ברחבי האזור. עובדה זו הובילה לעלייה משמעותית בערך הנדל"ן בפרברים.
המיוחד הוא שאזור זה לא רק מושך אליו קונים אמיתיים, אלא גם משקיעים לטווח ארוך. הופעתם של פארקי תעשייה גדולים רבים כמו האי סון, טאן דוק, דוק הואה 3... יוצרת ביקוש לדיור עבור עובדים, מהנדסים ומומחים העובדים באזור. בחירה ברכישת דירה בווינ סיטי לונג אן להשכרה ארוכת טווח או המתנה לעליית מחירים היא אסטרטגיה המועדפת על ידי משקיעים קטנים רבים הודות לפוטנציאל הצמיחה היציבה והיכולת להרוויח מתזרים מזומנים משכירות מיד לאחר המסירה.
מחיר "רך" אבל תכנון "קשה" - ההבדל של The Win City Long An
השוק ראה פרויקטים רבים של דירות בעלות נמוכה עם חוסר במתקנים, מעמד משפטי לא ברור או תשתיות חלשות, מה שמרתיע קונים. עם זאת, The Win City Long An יוצרת מודל שונה: מחירים נוחים אך איכות השקעה מובטחת.
על פי הודעת המשקיע, The Win City Long An מיושמת על פי מודל של מטרופולין סינכרוני. הפרויקט הכולל כולל חלוקות משנה רבות למגורים, מסחר ודירות, יחד עם שרשרת של תשתיות סגורות:
- פארק ירוק ואגם מרכזי
- מערכת חינוך בין-מפלגתית
- מרכז מסחרי - שירות - סופרמרקט באזור
- אזור ספורט חיצוני, בריכת שחייה, מגרש משחקים לילדים
- מרפאת בריאות בסיסית
לפרויקט יחס בנייה סביר, תוך מתן עדיפות לשטחים ירוקים ופעילויות קהילתיות, ויצירת סביבת מגורים רעננה - דבר שנראה לעתים רחוקות במוצרים בפלח השוק מתחת למיליארד וונד.
מבחינה משפטית, מתחם "The Win City Long An" זוכה להערכה רבה כאשר לכל דירה יוענק ספר ורוד נפרד בהתאם ללוח הזמנים של המסירה. השלבים המשפטיים, החל מתכנון 1/500, אישור הפרויקט ועד להיתר הבנייה, הושלמו כולם. זהו גורם המביא שקט נפשי מוחלט לקונים אמיתיים כמו גם למשקיעים המחפשים ביטחון בהקשר של שוק תנודתי.
בנוסף, גם גורם העיצוב נחשב ליתרון גדול. הדירות בפרויקט מסודרות בצורה סבירה עם שטח שימוש יעיל, רוח טובה ואור טבעי. זהו פרט המסייע ליצור תחושה מרווחת למרות השטח הקטן, מתאים במיוחד למשפחות צעירות או לרוכשי דירה ראשונה.
דירות מתחת למיליארד וון דונג: ערוץ השקעה מתפתח להון קטן
לא רק פתרון למגורים, ווינ סיטי לונג אן הופכת גם ליעד אטרקטיבי להון השקעה בקנה מידה קטן. עם עלויות השקעה ראשוניות נמוכות (קצת פחות ממיליארד וונד), מוצרי דירות כאן מוערכים כבעלי נזילות טובה ומרווח עליית מחירים ברור.
על פי רישומים ממספר קומות ברוקרים, מספר הלקוחות המתעניינים במוצרי דירות בשווי של 800 מיליון למיליארד וונד ברבעון האחרון גדל ביותר מ-45% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. רובם משקיעים פרטיים, המעוניינים להקצות הון למוצרים שניתן להשכיר ולמכור אותם בקלות כאשר המחירים יעלו.
מחיר השכירות של דירות באזור דוק הואה נע כיום בין 4-6 מיליון וונד לחודש. עם השקעה של כ-900 מיליון וונד, שיעור הרווח משכירות יכול להגיע ל-6-7% לשנה - גבוה בהרבה מהחיסכון ושווה ערך לשיעור הרווח של פרויקטים בינוניים בהו צ'י מין סיטי אך דורשים השקעה הונית נמוכה בהרבה.
בנוסף, עם מהירות השלמת התשתיות האזוריות, הפוטנציאל לעליות מחירים בטווח הבינוני מוערך מאוד על ידי משקיעים. מחיר הדירות בדוק הואה עדיין עומד על 40-50% בלבד בהשוואה לפרברים של הו צ'י מין סיטי. כאשר נתיבי התנועה המחברים יושלמו, המרחק הגיאוגרפי כבר אינו מהווה מכשול, וההזדמנות לעליות מחירים היא בהחלט אפשרית.
בנוסף, עלויות הניהול והוצאות המחיה באזורים עירוניים כמו וין סיטי לונג אן נמוכות משמעותית מאשר במרכז העיר. זה לא רק מועיל לתושבים בפועל, אלא גם אטרקטיבי למשכירים, מכיוון שמחירי שכירות סבירים ישמרו על שיעורי תפוסה גבוהים יותר ויסייעו לשמור על תזרים מזומנים ללא הפרעה.
מ"פתרון מצבי" ל"בחירה אסטרטגית" של השוק
הופעתם של פרויקטים כמו "The Win City Long An" משנה בהדרגה את נקודת המבט של השוק על דיור בר השגה. אם בעבר, קוני דירות בפרברים נקשרו לעתים קרובות למושג "דיור זמני" או "פתרונות מצביים", כיום הם רואים בכך בחירה אסטרטגית - הן מתאימה מבחינה כלכלית והן עם פוטנציאל לעלייה במחיר לאורך זמן.
הפיצוץ של פלח הדירות מתחת למיליארד וונד, כמו ב-The Win City Long An, הוא הדגמה ברורה למגמת ההתאמה העצמית של השוק: חזרה לצרכים האמיתיים, עם מוצרים המתאימים ליכולתם הפיננסית של הרוב.
בנוסף, מדיניות האשראי לרוכשי דיור ציבורי ולמגזרים של דיור זול מראה כיום סימנים חיוביים רבים. אם חבילות ההלוואות המועדפות ימשיכו להתרחב, מגזר זה צפוי להתחזק עוד יותר בשנים הקרובות, ופרויקטים כמו The Win City Long An יהיו במרכז גל זה.
לְהַסִיק
בגל ההגירה מהעיר הפנימית לפרברים, The Win City Long An התגלה כנקודת אור. עם מחיר של פחות ממיליארד וונד, מיקום סמוך להו צ'י מין סיטי, שירותים מלאים ומעמד משפטי ברור, הפרויקט לא רק עונה על צרכי דיור דחופים, אלא גם פותח הזדמנויות השקעה לטווח ארוך עבור לקוחות קמעונאיים קטנים. כאשר שוק הנדל"ן ישוב לאיזונו, מוצרים כמו The Win City Long An יהוו כוח מניע חשוב לפינוי תזרים מזומנים ולהשבת אמון השוק.
בְּ
מקור: https://baolongan.vn/can-ho-duoi-1-ti-dong-hoi-sinh-sat-tp-hcm-the-win-city-long-an-khoi-dong-chay-moi-cho-thi-truong-a203374.html
תגובה (0)