יו"ר VVA: יש צורך להיות עקביים בעיקרון שהמדינה קובעת את מחירי הקרקעות לפי מנגנוני השוק.

בתגובה לתיקונים לחוק הקרקעות משנת 2024, הציעה איגוד הערכת השווי של וייטנאם (VVA) ליישם באופן עקבי את עקרון תמחור הקרקעות על ידי המדינה לפי מנגנון השוק, לשמור על התקנות הנוכחיות של חוק מחירי הקרקעות, ולבחון ולתקן רק מסמכי משנה כדי שיתאימו למציאות.

מר Nguyen Tien Thoa, יו"ר האגודה להערכת שווי וייטנאם (VVA).

לדברי מר נגוין טיין טואה, יו"ר איגוד הערכת השווי של וייטנאם (VVA), לאחר שלמד את תוכן התיקונים והתוספות המוצעים למספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024, הציע VVA לשקול להשאיר את תוכן סעיפים 158, 159, 160, 162 בסעיף 2 בנושא מחירי קרקעות בחוק הקרקעות הנוכחי; רק לבחון את הצורך לתקן ולהשלים את ההוראות הספציפיות של הממשלה המנחות את תוכן הסעיפים והסעיפים הנ"ל בחוק כדי לעמוד טוב יותר בדרישות הפרקטיות לאחר שנה של יישום החוק.

בהתאם לכך, VVA העריכה כי תוכן המחירים של חוק הקרקעות הנוכחי עמד בעיקרו בדרישות, כולל התאמה לתורת מחירי הקרקעות ולהנחיות הוועדה הבינלאומית לתקני הערכה - בה חברה תעשיית המחירים של וייטנאם. הוא הוכח כמתאים לתנאים המעשיים של שוק הקרקעות הנוכחי בווייטנאם. הוא עמד בהנחיות הפוליטביורו בהחלטות: 18-NQ/TW ו-69-NQ/TW.

הבטחת זכותה של המדינה להחליט על מחירי הקרקעות בשוק הראשוני

בנוגע לכמה נושאים עיקריים בתהליך תיקון חוק הקרקעות משנת 2024, על פי VVA, יש צורך לשקול ולפתח תקנות בכיוון הבטחת זכותה של המדינה להחליט על מחירי קרקעות בשוק הראשוני (לא זכותה של המדינה להחליט על מחירי קרקעות עבור כל העסקאות בחברה, כולל השוק הראשוני והשוק המשני כנקודות מבט מסוימות), שמטרתן להבטיח את סמכותה של המדינה להחליט על מחירי קרקעות, ולא שזהו "עקרון הערכת הקרקע". אם נושא זה בא לידי ביטוי בחוק, יש צורך לאמץ נקודת מבט זו.

למדינה יש את הסמכות לקבוע ישירות את מחירי הקרקעות ויש לה את הזכות לווסת את מחירי הקרקעות בשוק המשני ובשוק בכללותו באמצעות אמצעים מתאימים כגון: ויסות היצע וביקוש, מימון ומטבע וכו'.

זוהי סמכותה של המדינה שהובטחה מאז שכלכלת ארצנו פעלה תחת מנגנון תכנון ריכוזי, לאחר מכן עברה למנגנון של כלכלת שוק ועד עכשיו, לא רק שנטשה לאחרונה את תפקיד התמחור של המדינה ורק עכשיו הציבה אותו.

בהסבר ההצעה הנ"ל, אמר VVA כי עד כה, מפלגתנו ומדינתנו אישרו בעקביות: אדמה היא טריטוריה לאומית שנוצרה על ידי מאמציהם ודמם של כל אומתנו לאורך דורות רבים, ולכן היא שייכת לכל העם, המיוצגת על ידי המדינה כבעלים ומנוהלת באופן מאוחד. לאדמה יש את ערך השימוש, תמיד יש לה את היכולת לייצר רווחים, וזכויות שימוש בקרקע הן סחורות מיוחדות הנרכשות ונמכרות בשוק הנדל"ן, ולכן יש להן מחיר. מכיוון שהמדינה היא נציגת הבעלים, למדינה יש את הזכות להחליט על סוג זה של משאב עם קבוצת סמכויות ליהנות מזכויות הבעלים; כולל הזכות: לקבוע מחירי קרקעות, להחליט לווסת את התועלת מהקרקע באמצעות גביית דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, מיסי הכנסה מזכויות שימוש בקרקע, לווסת את הערך המוסף מקרקע שאינו נובע מהשקעות של משתמשי קרקע שהוקצו להם זכויות שימוש בקרקע וכו'.

לפיכך, על פי VVA, הלגליזציה של זכותה של המדינה לקבוע את מחירי הקרקע אושרה עד כה ולא השתנתה בפועל, ולכן הפעם אין להעלותה ואין לבלבל אותה, תוך הדגשה כי עקרון קביעת מחירי הקרקע הוא זה. הבטחת זכות זו בחוק ובמעשה היא שסייעה למדינה לקבל בסיס ליישום מדיניות פיננסית בנושא קרקעות בין המדינה לבין ארגונים ויחידים המשתמשים בקרקע ומדיניות אחרת הקשורה לניהול, ויסות שוק וזכויות וחובות אחרות של משתמשי הקרקע.

"VVA מאמינה שעל מנת לממש את הזכות לקבוע מחירי קרקעות, בין אם בצורה של מחירון, מקדם התאמת מחירים או מחיר קרקע ספציפי, המדינה השתמשה, משתמשת וממשיכה להשתמש בארגוני ייעוץ מקצועיים ועצמאיים כדי לייעץ לעצמה לגבי אפשרויות מחיר, כך שיהיה לה בסיס רב יותר להחליט על מחירים משלה, דבר שאינו מפחית או מבטל בשום אופן את תפקידה של זכותה של המדינה לקבוע מחירים כפי שנקבע בחוק", אמר מר נגוין טיין טואה, יו"ר VVA.

בהתאם לעיקרון שהמדינה מתמחרת קרקעות לפי מנגנוני שוק

בנוגע לתקנות על מחירי קרקעות, VVA מאמינה כי הקונגרס הלאומי השישי של המפלגה קבע מדיניות שיפוץ מקיפה. מכאן, כלכלת ארצנו נחושה ליצור כלכלת סחורות רב-מגזרית, הפועלת תחת מנגנון שוק בניהול המדינה ולאחר מכן מתקדמת לקביעת הכיוון המלא של כלכלה הפועלת תחת מנגנון כלכלת שוק בעל אוריינטציה סוציאליסטית.

לכן, כאשר קובעים זכויות שימוש בקרקע כסחורות הנרכשות ונמכרות במנגנון זה, כמובן, באופן אובייקטיבי, עליה לפעול בהתאם למנגנון הכלכלי של השוק, ובמנגנון הכלכלי הכללי הזה: המחיר נחשב לקטגוריה המרכזית של השוק, חייב להיווצר ולהיות מופעל בהתאם לאותות אובייקטיביים של חוקי המחיר הכלכליים (תוך התמקדות בחוקי ההיצע והביקוש, מחזור המטבע, התחרות...) ולכן המחיר, ללא קשר לנושא בעל הסמכות לקבוע את המחיר - כולל המדינה - חייב גם הוא לעמוד בעיקרון זה. זוהי הדרישה האובייקטיבית של מנגנון מחירי השוק.

לכן, VVA מאמינה כי למדינה - כנציגת הבעלים - יש את הזכות להחליט על מחירים בתנאי שסוג זה של סחורות פעל בהתאם למנגנון השוק, אזי כיבוד התנועה האובייקטיבית של השוק והחלטת המחירים על פי עקרונות השוק אינם סותרים את אופייה הכלכלי של המדינה באותו מנגנון כלכלי. אם אנו מודאגים מההשלכות של מחירי הקרקעות על פי מנגנון מחירי השוק (כמובן, השוק אינו מוסדר ביעילות) אלא חוזרים למנגנון תמחור שאינו שוק כדי לייצב את השוק בהתאם לרצונות סובייקטיביים, תוך הימנעות מהכלל שיהפוך את המחירים למחירים מסובסדים הקיימים במקביל למחירים בפועל בשוק, ודוחף את השוק למצב של פעולות תת-קרקעיות ולא שקופות; מנגנון הבקשה, הנתינה, של זכויות יתר והטבות יש אדמות פוריות להתקיים...

הערכת שווי קרקע לפי עקרונות השוק המפוקח

על פי VVA, תמחור לפי עקרונות השוק חייב להיות שוק מוסדר והאחריות לווסת את השוק הרצוי היא של פתרונות אחרים...

בהתאם לכך, VVA מאמינה כי מחירי הקרקעות ממלאים את תפקידם של שיקוף הסינתזה של יחסים כלכליים וחברתיים מרכזיים בכלכלה, והם נחשבים ל"מראה" של שוק הקרקעות, ובכל שוק, המחיר משקף בכנות את השוק. לכן, הערכת שווי קרקעות אינה יכולה להתבסס על אותות שוק המושפעים מגורמים בודדים, גורמים פתאומיים בלתי סבירים כמו ספקולציות, אינפלציית מחירים, אסונות טבע, מלחמה, משבר כלכלי-פיננסי ומחסומים בלתי סבירים של השוק... אלא חייבת להיות שוק מוסדר המבטל את הגורמים הנ"ל באמצעות משימות של כלים ואמצעים רגולטוריים: היצע - ביקוש, מימון - מטבע...

"יש להדגיש כי כאשר השוק עדיין קיים עם הגורמים הנ"ל, על מנת לתמחר בהתאם לעקרונות השוק, איגוד הערכת השווי של וייטנאם ממליץ שהמדינה תאפשר סקירה והשלמה של התקנות הנוכחיות, כך שלארגוני הערכת שווי יהיו קריטריונים ספציפיים לבחירת תשומות לשיטות הערכה שהן נפוצות, לא ייחודיות, ולבטל את גורמי חוסר היציבות בשוק שהוזכרו לעיל", הדגיש מר נגוין טיין טואה, יו"ר VVA.

שמירה על מחירי שוק, ויסות מדיניות מימון קרקעות

על פי VVA, בעת יישום עקרון מחיר השוק, יש צורך להיות עקביים כך שהמחיר ישקף את מחיר השוק תחת השפעת היצע וביקוש, ולא "להוסיף" מדיניות חברתית למחיר. אך חייבת להיות מערכת מדיניות סינכרונית כדי לשלוט בהשפעות מחירי השוק.

בהתאם לכך, למחירי הקרקעות בשוק תהיה בהחלט השפעה חזקה על היכולת לגשת לקרקעות עבור אנשים רבים בכל השכבות החברתיות, ובמיוחד על יישום מדיניות הביטוח הלאומי. אלו הן השפעות ממשיות אם לא תהיה מדיניות שתגביל את ההשפעות הללו.

"החוק וההנחיות שלו צריכים לאפשר מדיניות פיננסית נוספת (מיסים, הכנסות וכו') בכיוון שאם המחירים גבוהים, יש להפחית את שיעור ההכנסות, ומדיניות תמריצים סבירה יותר כדי למנוע גרימת "זעזועים" שיש להם השפעות שליליות על חייהם של אנשים", הדגיש מר נגוין טיין טואה, יו"ר VVA, את ההמלצה.

לשמור על תקנות בנוגע להערכת שווי קרקע ספציפית

על פי VVA, מחירון הקרקע הוא למעשה סיכום של מחירי הקרקע עבור כל סוג קרקע הקשור לכל מטרת שימוש בקרקע, לפי מיקום, לפי אזור, לפי יישוב... מחירון הקרקע הוא למעשה שיטה לתמחור המוני, תמחור מחיר כללי עבור מסלול שלם, עבור מיקום של אזור שלם... המקדם להתאמת מחיר ספציפי הוא גם מקדם כללי של אופי המסה. בגלל אופי המסה זה, הוא אינו יכול לכסות מקרים ספציפיים לפי עקרון מחיר השוק ובוודאי ישפיע על המדיניות הפיננסית בין המדינה לבין ארגונים ויחידים המשתמשים בקרקע...

לכן, על פי VVA, עדיין נדרש מנגנון שיקבל החלטות לגבי מספר מקרים ספציפיים שישרתו את המדיניות המתאימה כגון: סוגי קרקעות בקבוצת הקרקעות שאינן בשימוש, שהוכנסו לשימוש ראשון; סוגי קרקעות בעלי מאפיינים מיוחדים (קרקעות שהוחזרו מהים) שאינם כלולים ברשימת מחירי הקרקעות; פרויקטים של שימוש בקרקע בעלי אותה מטרת שימוש בקרקע אך קנה מידה, תפקוד, מבנה שימוש בקרקע, מקדם שימוש בקרקע... שונים; תנודות אובייקטיביות וסבירות הגורמות לתנודות מקומיות במחירי השוק; סוגי קרקעות, פרויקטים ספציפיים של שימוש בקרקע בזמן שהמדינה מקצה קרקע, משיבה קרקעות ליישום מדיניות לגבי גביית דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, פיצויים בגין פינוי אתרים...

מקור: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html