מומחה: מחירי הקרקעות גבוהים, קשה לרכך את מחירי הדיור

לדברי מומחים, כאשר מחירי הקרקע עולים, עלויות התשומות יעלו, ובכך יעלו את מחירי הדיור ולא יוכלו להתקרר.

מר נגוין קוואנג הוי - מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי) אמר כי עדכון מחירון קרקעות התקרבות למחירי השוק היא מגמה בלתי נמנעת. עם זאת, יש ליישם את ההתאמה כראוי, לא כ"נטל", אלא כצעד לקראת הוגנות, שקיפות ופיתוח בר-קיימא.

לדבריו, בהקשר של מחירי נדל"ן גבוהים, הכנסות הציבור לא שמרו על קצב העבודה והממשלה דוגלת בהורדת מחירי הדיור כדי להבטיח את הביטחון הסוציאלי, אך יש לשקול העלאה חדה מדי של מחירי הקרקעות ביסודיות, בעדינות ובאסטרטגיה, כדי לא להפוך בטעות את הקרקע - שהיא הכוח המניע לצמיחה - למכשול לפיתוח.

מומחים אומרים שעם עליית מחירי הקרקעות, מחירי הדיור יתקשו להתקרר. (איור: מין דוק).

במהותו, מחירון הקרקע הוא הבסיס לקביעת דמי שימוש בקרקע, מיסים, אגרות ופיצויים, שהם שלב ה"קלט" של כל פרויקט נדל"ן. כאשר מחירון הקרקע עולה פי כמה, במיוחד באזורים מרכזיים, עלויות הקלט של עסקים עולות בחדות ובאות לידי ביטוי באופן בלתי נמנע במחיר המכירה של בתים.

למעשה, בפרויקטים רבים בהאנוי , עלויות הקרקע מהוות 30-50% ממבנה העלויות. לכן, אם מחירי הקרקע עולים רק ב-20-30%, מחיר המכירה הסופי יכול לעלות בעשרות אחוזים.

" זה הופך את חלום בעלות על בית עבור בעלי הכנסה בינונית למרוחק עוד יותר, בעוד שהשוק נמצא בסיכון לחוסר איזון חמור - יותר מדי בתי יוקרה, לא מספיק בתים במחירים נוחים ", הדגיש מר הוי.

ד"ר טראן שואן לואונג - סגן מנהל המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן - שחולק את אותה דעה, אמר גם כי ההצעה של כמה יישובים להעלות את מחירי הקרקעות בשלב הנוכחי אינה מתאימה.

כיוון שעלות הקרקע מהווה 30-50% מעלויות התשומות, עליית מחירי הקרקע עלולה להוביל לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן.

בנוסף, פסיכולוגיית ההמונים ואפקט FOMO (פחד מהחמצה) שולטים מאוד. שוק הנדל"ן בווייטנאם, מהלך כמו העלאת מחירי הקרקעות יכול לגרום במהירות לאנשים ולמשקיעים להאמין שהמחירים ימשיכו לעלות, ובכך לקדם ספקולציות וליצור חום וירטואלי יותר ממה שיחידת הייעוץ רוצה.

איגוד הנדל"ן של וייטנאם הדגיש גם כי הממשלה, המשרדים, המגזרים והרשויות המקומיות מחפשים כעת פתרונות להפחתת מחירי הנדל"ן בשוק. אחד הפתרונות היעילים הוא הפחתת עלויות התשומות המרכיבות את מחיר המכירה של הנדל"ן.

עם זאת, עליית מחירי הקרקעות תשפיע על העלות, ובכך תשפיע על הזדמנויות הגישה לדיור עבור אלו עם צרכים אמיתיים לדיור. עבור דיור מסחרי, אם מחירי הקרקעות יעלו, הדבר ישפיע על היתכנות הפרויקט, ויגרום למחירי הדיור להמשיך ולעלות.

אם מחירי הקרקע יעלו, הדבר יוביל לעלויות דיור גבוהות, מה שיפחית את האטרקטיביות של השקעות, במיוחד השקעות בפרויקטים של נדל"ן באזורים פרבריים. היעדר פרויקטים של השקעה ישפיע על תוכנית פיתוח הדיור של העיר באזורים פרבריים לצורך פיזור אוכלוסין. משם, היצע הדיור בשוק ימשיך לרדת, מה שיקשה על ייצוב הביטחון הסוציאלי באזור.

בנוסף, שוק הנדל"ן נמצא בתהליך התאוששות שביר, עסקים רבים נאלצים לבצע ארגון מחדש, זרימת ההון מוגבלת, ואם מחירי הקרקעות יעלו בתקופה זו, הדבר עלול ליצור נטל כפול, ולהאט את התאוששות השוק. נכון לעכשיו, מחיר השכירות לסטודנטים ליד אוניברסיטאות עלה בכ-30%. אם מחירי הקרקעות יעלו, הדבר ייצור גם רמת מחירי שכירות. זה יגרום לקשיים לסטודנטים ולאנשים ששוכרים בתים.

יתרונות מופחתים של משיכת השקעות

לא רק שזה גורם לעלייה במחירי הדיור, לדברי מומחים רבים, אם מחירי הקרקע יעלו גבוה מדי, זה גם יפגע ביתרון של משיכת השקעות.

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, ציין כי מחירי קרקע גבוהים עלולים להפחית את האטרקטיביות של וייטנאם להשקעה. לדברי מר הייפ, שיעור התפוסה של 80-90% ברוב אשכולות התעשייה כיום נובע משלושה יתרונות עיקריים: עלויות עבודה נמוכות, מחירי קרקע סבירים ותשתית לוגיסטית נוחה.

" אבל אם נאבד את גורם הקרקע הסביר, בעוד שעלויות העבודה עולות, האם היתרון שלנו במשיכת השקעות עדיין קיים? ", הוא שאל.

מחירי קרקע גבוהים מפחיתים את היתרונות של משיכת השקעות. (צילום: מין דוק).

לדבריו, חוק המקרקעין משנת 2024 מחייב הבטחת הרמוניה של אינטרסים בין המדינה, משתמשי הקרקע והמשקיעים, אך במציאות, בשיטה הנוכחית לקביעת מחירי הקרקע, האינטרסים של מפעלים, לרבות מפעלי חכירת קרקעות ושימוש בקרקע בכלל או מפעלי פיתוח נדל"ן בפרט, לא נלקחו בחשבון כראוי.

" מחירי קרקע גבוהים גורמים לעלייה בעלויות ההשקעה ולעלייה בסיכונים, אז אילו עסקים מעזים ליישם פרויקטים? אם עסקים לא יישמו פרויקטים, גם ההכנסות בת קיימא של היישוב ייפגעו ", הדגיש מר הייפ.

ד"ר קאן ואן לוק - חבר במועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה, אישר גם הוא כי זוהי דרישה בלתי נמנעת בתהליך הפיתוח העירוני, אך יש להבטיח את הרמוניית האינטרסים. המדינה צריכה לגבות את סכום המס הנכון, אך אינה יכולה להתפשר עליו על ידי העלאת יוקר המחיה ומחירי הדיור.

" אם מחירי הקרקעות ייבנו גבוה מדי בהשוואה לסובלנות הכלכלית, הדבר ייצור אפקט שרשרת, שישפיע על השקעות ציבוריות, משיכת השקעות זרות ישירות ובמיוחד על הזדמנויות הדיור של אנשים ", אישר מר לוק.

עליית מחירי הקרקע גורמת לעלייה בעלויות ההשקעה ולעלייה בסיכונים, אז אילו עסקים מעזים ליישם פרויקטים?

מר נגוין קווק היפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם

לא אמור להגביר בבת אחת, להגביר את ההלם

לדברי מומחים, התאמת מחירי הקרקע צריכה להיות ספציפית לאזורי הייעוד ואין להתאים אותה פתאום או לעלות אותה באופן מפתיע.

מר נגוין קוואנג הוי הדגיש כי הבעיה המרכזית בהתאמת מחירי הקרקעות טמונה ביישום. אי אפשר לאפשר למחירי הקרקעות לעלות בו זמנית ללא מנגנוני תמיכה תואמים. מדיניות קרקעות טובה חייבת להבטיח שלושה עמודי תווך: המדינה מקבלת משאבים הוגנים, לעסקים יש מרחב עסקי בריא ולאנשים יש גישה לדיור בעלויות סבירות.

לשם כך, יש צורך להחיל מנגנון גמיש של מקדם התאמה, המבחין בבירור בין אזורים, סוגי קרקעות ומטרות שימוש. קרקעות לפיתוח דיור ציבורי ודיור מסחרי בר השגה צריכות להיות פטורות, מופחתות או מורחבות מתשלומי שימוש בקרקע. בינתיים, קרקעות לפרויקטים מסחריים יוקרתיים או לניצול יתרון המיקום המרכזי יכולות להחיל מחירים קרובים לשוק כדי למנוע הפסדים תקציביים.

במקביל, יש צורך ברפורמות משמעותיות בתכנון, בהליכים ובעלויות המשפטיות - גורמים המהווים כיום חלק ניכר ממחירי הדיור. כאשר תהליך הכנת הפרויקט מתארך, עלויות ההון וריביות ההלוואות עולות, משקיעים יוסיפו למחיר המכירה, מה שיוביל למחירי הדיור לעלות על ערכם האמיתי. אם התכנון שקוף, האישור מהיר ויש חיזוי לטווח ארוך, ועלויות הביניים מופחתות, אז גם אם מחירי הקרקע גבוהים יותר, מחירי הדיור עדיין יכולים להיות יציבים.

" ברמה המאקרו, קרקע אינה רק מקור הכנסה אלא גם כוח מניע לצמיחה בת קיימא. כאשר היא מתוכננת בתבונה ומנוצלת כראוי, קרקע תהפוך ל"הון פיתוח" - תיצור תשתיות, תעשייה, אזורים עירוניים ומקומות עבודה. להיפך, אם נראה בקרקע רק כמקור הכנסה לטווח קצר, נוכל בקלות ליפול לספירלה של עליית מחירים, הפחתת נגישות, גרימת אי שוויון ופגיעה בתחרותיות הלאומית ", הדגיש מר הוי.

לכן, לדבריו, יש צורך לעצב מחדש את פילוסופיית הפיתוח, קרקע אינה נטל שיש לנצל אלא משאב אסטרטגי שיש להפעילו כזרם הון לטווח ארוך. מחירי קרקע סבירים - המשקפים את שווי השוק האמיתי אך עם גמישות במדיניות - יסייע לתקציב להגדיל את ההכנסות בצורה שקופה וגם ייצור בסיס להפחתת עלויות הדיור באמצעות קיצוץ בעלויות אחרות, תוך עידוד עסקים לפתח באופן בר-קיימא.

לדברי סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי, נגוין דה דייפ, רשימות מחירי קרקעות במדינות רבות מבטיחות ומשקפות את ערך השוק הנכון תוך שמירה על יציבות כלכלית וחברתית.

הוא ציין את סינגפור כדוגמה לתמחור קרקעות המבוסס על "מחזור החיים העירוני", תוך התחשבות בפוטנציאל הפיתוח ל-10-20 השנים הבאות, כאשר מחירי הקרקעות במדינה עולים בהתמדה ב-2-5% בשנה, בקשר לתשתיות ומדדי אוכלוסייה. מדינה זו גם חושפת בפומבי מפות תמחור קרקעות באינטרנט, מה שעוזר להפוך את המידע לשקוף ולהגביל ספקולציות.

הוא מאמין שווייטנאם צריכה להיות בעלת מסד נתונים סינכרוני של קרקעות, המחבר בין רשות המיסים, נוטריונים, בנקים ורצפות מסחר - במקום להסתמך רק על סקרים אדמיניסטרטיביים. רשימות מחירי קרקעות צריכות להיות מפורסמות בפומבי, קלות לחיפוש ובעלות מנגנון משוב חברתי; לא אמורות להיות התאמות פתאומיות, אלא ניתן להעלות אותן בהדרגה ב-3-5% לשנה בהתאם לאזור כדי למנוע "הלם מחירים" והשפעות שליליות על שוק הדיור.

משרד החקלאות והסביבה של האנוי הגיש לאחרונה טיוטה לבניית מחירון הקרקעות הראשון (מחירון הקרקעות הראשון לפי הוראות סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024) שיפורסם וייושם החל מ-1 בינואר 2026. על פי הטיוטה, מחירי הקרקעות למגורים בהאנוי צפויים לעלות ב-2% - 26% בהשוואה למחירון הקרקעות הנוכחי. לא רק האנוי, אלא גם יישובים רבים ברחבי המדינה נכנסו ל"מחזור עליית מחירי קרקע" דומה בתקופה 2024-2025. בהו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקע המתוקנים, שנכנסו לתוקף החל מ-31 באוקטובר 2024, עלו מפי 4 לפי 38, כאשר הרמה הגבוהה ביותר הגיעה ל-687.2 מיליון דונג וייט למ"ר. גם באק גיאנג (הישן) נרשמה עלייה של פי 2.4 בערך, כאשר מחיר הקרקע הגבוה ביותר הגיע ל-120 מיליון דונג וייט למ"ר. אפילו בהאי פונג חלה עלייה של עד 373% במחירי הקרקע בהשוואה למחירון הישן.

מקור: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html