חבר האסיפה הלאומית: הערכת שווי קרקעות לפי שיטת העודפים קשה ליישום

[מודעה_1]

קביעת מחירי קרקעות באמצעות שיטת העודפים גורמת לעיתים קרובות לטעויות גדולות, אינה מדויקת וקשה ליישום, ולכן צירי האסיפה הלאומית הציעו לנטוש שיטה זו.

אחת המטרות של תיקון חוק הקרקעות היא לתמחר קרקעות קרוב למחיר השוק. לכן, לאחר הסבר ואישור, הצעת החוק שהוגשה לאסיפה הלאומית במושב השישי הציעה שיטות לתמחור קרקעות, כולל מקדם השוואה, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחיר קרקע.

עם זאת, מר וו הונג טהאן, יו"ר הוועדה הכלכלית , אמר כי עקב דעות רבות ושונות, הצעת החוק מציעה שתי אפשרויות להערכת שווי קרקעות. אפשרות 1 היא הסדרת החוק על תוכן 4 שיטות להערכת שווי קרקעות, ומטילה על הממשלה לקבוע את המקרים והתנאים ליישום. הממשלה הציעה ליישם בכיוון זה.

אפשרות 2, החוק קובע את תוכן שיטות הערכת הקרקע ואת המקרים והתנאים ליישום כל שיטה. רוב חוות הדעת של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית מסכימות עם אפשרות זו.

בתגובה לטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) ב-3 בנובמבר, אמרה גב' נגוין טי ין, סגנית מזכירת המדינה של מחוז בה ריה-וונג טאו, כי אין להשתמש בשיטת העודפים לקביעת מחירי הקרקעות. היא ניתחה ששיטה זו מיושמת להערכת הכנסות ועלויות. חישוב הגורמים שהונחו לעיל הוא מסובך מאוד, התוצאות לרוב אינן מדויקות ויש להן שגיאות גדולות.

"עבור אותה חלקת אדמה, שינוי של אינדיקטור אחד בלבד בגורמים המשוערים ישנה את תוצאת ההערכה. זוהי הסיבה העיקרית לבלבול ועיכוב בקביעת והערכת מחירי הקרקעות לאחרונה. שלא לדבר על כך שלכל אדם יש הבנה שונה בכל סיטואציה ובכל זמן", אמר סגן מזכיר המדינה של מחוז בה ריה - וונג טאו .

גב' נגוין טי ין, סגנית מזכירת המדינה של מחוז בה ריה-וונג טאו, דיברה בדיון על טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) ב-3 בנובמבר. צילום: מדיה של האסיפה הלאומית — גב' נגוין טי ין, סגנית מזכירת המדינה של מחוז בה ריה-וונג טאו, דיברה בדיון על טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) ב-3 בנובמבר. צילום: *מדיה של האסיפה הלאומית*

גב' הוין טי פוק, סגנית ראש ועדת גיוס ההמונים של ועדת המפלגה המחוזית בה ריה - וונג טאו, אמרה גם כי קשה ליישם את השימוש בשיטת העודפים לקביעת מחירי קרקעות.

"לכל עסק יש יחסי עלויות, הכנסות ומחירי מכירה שונים, וכל אלה נתונים משוערים ממשקיעים, כך שהאמינות אינה גבוהה", אמרה גב' פוק, והציעה לשקול שיטה זו.

בהיבט זה, אמר מר לה מין נאם, חבר קבוע בוועדת הכספים והתקציב, כי לכל שיטה יתרונות וחסרונות שלה והיא מתאימה רק לקבוצה של נושאי הערכת שווי קרקע.

"מה יש לעשות במקרה של תוצאות הערכה שונות? אם העיקרון לא ייפתר ויוסדר בחוק, יהיה קשה ליישמו גם אם הממשלה תנחה", אמר חבר קבוע בוועדת הכספים והתקציב.

מר נאם הציע להשלים את העקרונות והשיטות של יישום מחירים במצבים שונים או ליישם את שיטות האלימינציה, השילוב והממוצע לקביעת מחירי קרקעות.

"רק כאשר יש בסיס משפטי להוכחת החלטת התמחור, היא יכולה להיות בת ביצוע וליצור שקט נפשי עבור מקבל ההחלטות. אחרת, החשש מטעויות ומצב של צווארי בקבוק ימשיכו להתקיים", אמר.

מר לה טאנה ואן, חבר קבוע בוועדת הכספים והתקציב, שותף לאותה דעה ואמר כי קביעת מחירי קרקעות אינה קשה או מסובכת, הבעיה היא בחירת השיטה המתאימה לכל סוג קרקע. הוא הציע לקבוע עיקרון בטיוטת החוק הזו כדי שלממשלה יהיה בסיס להנחות את היישום.

לדוגמה, קרקע למגורים מחוברת לנדל"ן, מחוברת לזכויות הקניין של מקבל הקרקע, ולכן יש ליישם את שיטת השוואת השוק, או שילוב של השוואה עם שיטת העודפים. או שיש לקבוע קרקע ייצור לפי שיטת ההכנסה והניכוי.

"אם העקרונות יוגדרו בבירור בחוק, לממשלה יהיה בסיס להנחיות. לדוגמה, אם לוקחים את המחיר הממוצע של 5 שנים ובוחרים את השנה הגבוהה ביותר לקביעת מחירי הקרקעות, אנשים לא יהיו בעמדת נחיתות", הציע מר ואן.

בנוסף, סגן מזכיר הקבע של מחוז בה ריה - וונג טאו, נגוין טי ין, הציע גם לשקול ולהגדיר בבירור את התפקידים והאחריות של ארגוני ייעוץ להערכת קרקעות בעת השתתפותם במועצת ההערכה. במציאות, ישנם פרויקטים שמגישים כמעט 20 הצעות מחיר, אך אף יחידת ייעוץ אינה משתתפת.

מכיוון שבמציאות, עבור אותה חלקת אדמה, כל שיטה ויחידת ייעוץ נתנו מחיר שונה. לכן, גב' ין הציעה שהממשלה תספק תקנות והוראות מפורטות בעת היישום, כדי למנוע סיכונים משפטיים עבור גופים שמעריכים, מעריכים ומאשרים מחירי קרקע.

על פי התוכנית, טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) תועבר להצבעה ותאושר על ידי האסיפה הלאומית ב-29 בנובמבר, אך בדיון היום, צירים רבים הציעו שיש לשקול את הזמן לאישור חוק זה.

מר מין

[מודעה_2]
קישור למקור