הערכת פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקעות לפי עקרונות השוק היא הכרחית.

(Chinhphu.vn) - הערכת שווי קרקע המבוססת על עקרונות שוק היא הכרחית כדי להתקדם לעבר שוק נדל"ן שקוף והוגן. עם זאת, יש לבצע את תהליך היישום בזהירות, עם מפת דרכים ברורה ועם שיטות הערכה מדעיות ואובייקטיביות.

שר החקלאות והסביבה טראן דוק טאנג

הסרת קשיים ומכשולים בתהליך ארגון יישום חוק המקרקעין

אחר הצהריים של ה-18 בנובמבר, בהמשך למושב העשירי, האסיפה הלאומית הקשיבה לדוח ההצגה והאימות על טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות.

שר החקלאות והסביבה טראן דוק טאנג, שהוסמך על ידי ראש הממשלה להציג את טיוטת ההחלטה, אמר כי לאחר יותר משנה של יישום חוק הקרקעות משנת 2024 והמסמכים המנחים את יישום החוק, הוכח כי המדיניות החדשה במסמכים הביאה בתחילה ליעילות ותרמה לשחרור משאבי קרקע לפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה.

עם זאת, בהתבסס על דרישות המצב החדש, יש צורך לפרסם החלטה של ​​האסיפה הלאומית כדי להמשיך ולמסד את עמדות המפלגה ואת אוריינטציותיה, ובמקביל להסיר קשיים ומכשולים בתהליך ארגון יישום חוק הקרקעות.

מטרת פרסום ההחלטה היא למסד באופן מלא ומהיר את עמדותיהם ומדיניותם של המפלגה והמדינה בנוגע למדיניות קרקעות; להסיר באופן מיידי "צווארי בקבוק" ובעיות חדשות הנובעות מהפרקטיקה, לתרום להגשמת יעדי פיתוח חברתי-כלכלי, לשפר את האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, וליצור מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה, בהתאם לדרישות הניהול החדשות.

נקודת המבט של ניסוח ההחלטה עוקבת מקרוב אחר ההנחיות והמדיניות בהחלטות ובמסקנות של הפוליטביורו והמזכירות שפורסמו בשנים 2023, 2024 ו-2025, ובמיוחד החלטה מס' 69-NQ/TW; קידום רפורמה בהליכים מנהליים בתחום הקרקעות, טרנספורמציה דיגיטלית המבוססת על מערכת מידע מאוחדת על קרקעות, שילוב מידע על קרקעות עם מידע על שוק הנדל"ן, מסד נתונים של אוכלוסייה ומסדי נתונים קשורים.

טיוטת ההחלטה, הכוללת 3 פרקים ו-13 סעיפים, מורכבת מ-3 קבוצות, ביניהן: תוכן מוסדי, נקודות מבט, מטרות, משימות ופתרונות בהתאם להחלטת הוועד הפועל המרכזי; מסקנות הפוליטביורו; תוכן לפתרון "צווארי בקבוק" שצוינו בהודעה מס' 08-TB/BCĐTW של ועדת ההיגוי המרכזית לשכלול מוסדות וחוקים; ותכנים להמשך הסרת קשיים ומכשולים בתהליך יישום חוק הקרקעות.

מחירון קרקעות מונע נטל כלכלי על אנשים ועסקים

בדוח הסקירה שלו, יו"ר הוועדה הכלכלית והפיננסית, פאן ואן מאי, אישר כי הוועדה מסכימה עם הצורך בפרסום ההחלטה. הוועדה הציעה גם להמשיך ולבחון את התקנות על מנת להבטיח היתכנות, הוגנות, שקיפות, ולמנוע תלונות ותביעות משפטיות הפוגעות בזכויות העם.

בנוגע למקרים של כיבוי קרקעות על ידי המדינה (סעיף 3), רוב הדעות סבורות שמדובר בהצעת מדיניות להסרת "צוואר הבקבוק" ביישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע. מנגנון זה יוצר תנאים נוחים למשקיעים שניהלו משא ומתן על חלק גדול משטח הקרקע אך מתקשים להשלים את פינוי האתר כדי ליישם את הפרויקט בזמן.

חלק מהדעות טענו כי יש לשקול היטב את הוספת מקרי השבת הקרקעות, תוך הבטחת יישום נרחב של הוראות החוקה, תוך הימנעות מפגיעה בזכויות הציבור, לפני הערכת השפעה ספציפית, ניתן לדווח לרשויות המוסמכות כדי לאפשר יישום של מנגנון פיילוט עבור מספר מקרים שהוצעו על ידי הממשלה להתווסף ביישובים עם החלטת האסיפה הלאומית על מנגנונים ומדיניות ספציפיים, כדי שיהיה בסיס לתיקון מקיף של חוק הקרקעות בעתיד הקרוב.

בנוגע להקצאת קרקעות, חכירת קרקעות והמרת שימושי קרקע (סעיף 4), הוועדה הכלכלית והפיננסית מסכימה לבחירת צורות חכירת קרקעות כפי שמופיעות בטיוטת ההחלטה כדי להבטיח גמישות והתאמה טובה יותר לנוהלי הפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה. ההוראות בנוגע להקצאת קרקעות, חכירת קרקעות והמרת שימושי קרקע הן תוכן חשוב והוראות חדשות בהשוואה לחוק הקרקעות הנוכחי.

לכן, יש לשקול היטב ולהבטיח: ציות למשטר הבעלות על קרקע על ידי העם כולו, כאשר המדינה מייצגת את הבעלים ומנהלת אותה באופן אחיד, ובמיוחד את זכות ההחלטה של ​​הבעלים; ניהול מדיניות פיתוח חברתי-כלכלי המבוססת על משאבי קרקע, המשרתת את יעדי הפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה; והכנסות תקציב המדינה.

בנוגע לבסיס חישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות ופיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע, הוועדה הכלכלית והפיננסית סבורה כי ההצעה להחיל את מחירון הקרקע (במקום מחירי קרקע ספציפיים) לחישוב התחייבויות כספיות ופיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע, חייבת להבטיח את השגת המטרות העיקריות של המדיניות; להבטיח הרמוניה, שקיפות ויעילות, ולהימנע מגרימת נטל כלכלי על אנשים ועסקים.

במקביל, הוועדה הציעה להבהיר את הבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע, פיצוי כאשר המדינה תובעת קרקע בחזרה, פיצוי עבור קרקע, מחירי קרקע ליישוב מחדש, מחירי קרקע לפי מחירון הקרקע והאם מקדם התאמת מחיר הקרקע עומד בדרישות הפיתוח המעשי, מכיוון שלמקדם התאמת מחיר הקרקע יש יתרון בכך שהוא קל לחישוב אך הבסיס לקביעה אינו ברור.

בנוגע לעקרונות הערכת שווי קרקע, זמן איסוף המידע ושיטות הערכת שווי קרקע (סעיף 6): הוועדה הכלכלית והפיננסית סבורה כי הערכת שווי קרקע על פי עקרונות השוק נחוצה כדי להתקדם לעבר שוק נדל"ן שקוף והוגן.

עם זאת, יש לבצע את תהליך היישום בזהירות, עם מפת דרכים ברורה, ועם שיטות הערכה מדעיות ואובייקטיביות. חיזוק מסד הנתונים ושיפור תפקיד הניטור של סוכנויות עצמאיות יסייעו בהתמודדות עם האתגרים הנוכחיים ובהבטחת הצלחת המדיניות.

בנוגע למחירון הקרקע (סעיף 7) ולמקדם התאמת מחירי הקרקע (סעיף 8): הוועדה הכלכלית והפיננסית מסכימה עם הדעה כי המדינה, כנציגת בעל הקרקע, צריכה לממש את זכותה לשלוט ולהחליט על מחירי הקרקע. מומלץ לבחון מחדש את תקנות הטיפול הזמניות על מנת להבטיח שלא יהיו מכשולים ביישום, תוך עמידה בדרישות להסרת ליקויים ביישום מחירון הקרקע ומחירי הקרקע הספציפיים בהתאם לחוק הקרקעות הנוכחי; לחקור ולהשלים את התוכן בעקרונות וכיוונים ספציפיים יותר בפרסום מקדם התאמת מחירי הקרקע.

פואנג ליאן

מקור: https://baochinhphu.vn/dinh-gia-boi-thuong-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-can-thiet-1022511181729291.htm