ב-10 בינואר, Reatimes ומכון המחקר לנדל"ן של וייטנאם קיימו סדנה: "יישום מחירי קרקעות לפי חוק הקרקעות 2024: סוגיות ופתרונות לפיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן של וייטנאם".
ב-10 בינואר, Reatimes ומכון המחקר לנדל"ן של וייטנאם קיימו סדנה: "יישום מחירי קרקעות לפי חוק הקרקעות 2024: סוגיות ופתרונות לפיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן של וייטנאם".
עסקים נדהמים כשהם מסתכלים על מחירי הקרקעות החדשים.
הסרת מסגרת מחירי הקרקע, יחד עם התקנות על טבלת מחירי הקרקעות החדשה והפורצת דרך, היא מאמץ גדול של חוק הקרקעות משנת 2024. פרק חדש בניהול קרקעות ופיתוח שוק הנדל"ן נפתח על בסיס מחירי קרקע שקופים וקרובים יותר לשוק. עליית מחירי הקרקעות תועיל לתקציב ותיצור הסכמה רבה יותר עם אנשים הכפופים להשבת קרקעות. צפוי כי הדבר יסייע בהפחתת סכסוכי קרקעות ותביעות משפטיות ולקדם את התקדמות פינוי אתרים לפרויקטים. עם זאת, עדיין קיימות חששות לגבי יעילותה והשפעתה של טבלת מחירי הקרקעות החדשה.
סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי מחירי הקרקעות הישנים יחול עד ה-31 בדצמבר 2025, אך במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תחליט להתאים את מחירי הקרקעות למצב בפועל. זוהי תקנה זמנית שמטרתה לסייע ליישובים לפתח בהדרגה מחירי קרקעות חדשים שייכנסו לתוקף רשמית החל מ-1 בינואר 2026, תוך הימנעות מזעזועים פתאומיים במחירים המשפיעים על זכויותיהם וחובותיהם של חלק ממשתמשי הקרקע. במקביל, היא תנתק פרויקטים שנתקעו עקב חוסר בסיס לקביעת מחירי הקרקע בעבר.
סטטיסטיקות ראשוניות מראות כי כ-25 יישובים פרסמו רשימות מחירי קרקע מתוקנות, שיהיו בתוקף עד סוף השנה הנוכחית. עם זאת, ביישובים רבים, רשימות המחיר המתוקנות של הקרקעות יצרו תגובה ציבורית חזקה עקב העלייה הפתאומית בהשוואה לרשימות המחיר הישנות של הקרקעות.
לדוגמה, מחירי הקרקע המתוקנים של הו צ'י מין סיטי, שנכנסו לתוקף החל מ-31 באוקטובר 2024, עלו פי 4-38 בקירוב, כאשר הרמה הגבוהה ביותר היא 687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. באופן דומה, בהאנוי, מחיר הקרקע במחירון, על פי החלטת ההתאמה שפורסמה לאחרונה, עלה פי 2-6 בהשוואה למחירון הישן שיושם החל משנת 2025. בו המחיר הגבוה ביותר הוא 695.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחירי הקרקע המתוקנים של בק גיאנג רשמו גם הם את הרמה הגבוהה ביותר של 120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של פי 2.4 בקירוב בהשוואה למחירון הישן.
מחירי הקרקעות עלו בחדות, כולל קרקעות להשקעה, עסקים, ספורט , תרבות וכו'. עסקים רבים ששוכרים קרקעות ומשלמים מדי שנה נראים תקועים, מתמודדים עם הסיכון של תוכניות השקעה ועסקים כושלות, שחיקת רווחים ואף הפסדים כאשר עלויות השכרת הקרקע עולות פתאום, מה שמקשה על חישוב יעילות עסקית. לדברי מומחים, יש צורך למצוא פתרון לבעיה זו כדי להימנע מהשפעות חזקות על עסקים וסביבת ההשקעה של יישובים.
לנוכח סוגיות מעשיות, על ועדת העם המחוזית להעריך באופן מלא את ההשפעה, לשקול היטב בין בניית רשימת מחירי קרקעות המתאימה לשוק, הגדלת הכנסות התקציב ושליטה במחירי הקרקעות כדי להגדיל את הגישה לקרקעות, לתמוך בעסקים, למשוך השקעות ולהפחית את נטל עלויות הקרקע עבור הציבור. עם זאת, הבטחת הרמוניה של האינטרסים בין המדינה, הציבור והעסקים בקביעת מחירי הקרקעות בהתאם לעקרונות השוק... אינה בעיה קלה לפתרון, במיוחד כאשר גורמי השוק מגוונים, המידע כאוטי ולא יציב.
הלחץ על הרשויות המקומיות הוא עצום: כיצד להפוך את רשימות מחירי הקרקעות לכוח מניע לפיתוח, במקום להפריע לעסקים ולהשקעות. מציאת איזון בין שני גורמים אלה היא ה"מפתח" לשכלול מערכת תמחור הקרקעות, ותורם לפיתוח חברתי -כלכלי בר-קיימא.
 |
| סקירה כללית של הסדנה: "יישום מחירון קרקעות לפי חוק הקרקעות 2024: סוגיות ופתרונות לפיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן של וייטנאם". |
צוואר בקבוק גדול בהערכת שווי קרקעות
"הערכת שווי הקרקעות גורמת לעומס משמעותי", שיתף מר נגוין קוק היפ, יו"ר GP.Invest, בסדנה.
לדברי מר הייפ, GP.Invest מיישמת פרויקט שהוחלט על הקצאת קרקע לפני 9 חודשים, אך מחיר הקרקע טרם נקבע. ישנם פרויקטים של מפעלים אחרים שטרם נקבע עבורם מחיר הקרקע לאחר שנתיים. ישנם אפילו פרויקטים עם בתים שהושלמו שטרם נקבע עבורם מחיר הקרקע. זה גורם לתסכול רב.
"הנושא שאני רוצה להדגיש הוא: אם מחירי הקרקע יעלו ככה, האם עדיין יהיה לנו אטרקטיביות להשקעה? מדוע לאשכולות התעשייתיים שלנו יש כיום שיעורי תפוסה של 80-90% בכל מקום? התשובה היא, ראשית, עלויות העבודה שלנו זולות, שנית, עלויות הקרקע סבירות, ושלישית, הלוגיסטיקה נוחה. אבל אם נצמצם כיום גורם אחד, קרקע, בעוד שעלויות העבודה הולכות ויקרות, האם יתרון האטרקטיביות שלנו להשקעה עדיין יהיה שם? האם וייטנאם עדיין תהיה נקודת אור להשקעות בדרום מזרח אסיה?", שאל מר הייפ.
 |
| מר Nguyen Quoc Hiep, יו"ר GP.Invest. |
לדברי מר הייפ, השיטה הנוכחית לחישוב מחירי הקרקע אינה מתחשבת באינטרסים של עסקים באופן כללי, עסקים המחכירים קרקעות ועסקי נדל"ן בפרט. כל העסקים מושפעים כאשר מחירי הקרקע עולים.
"אז איזה עסק מעז לעשות את הפרויקט? אם עסקים לא מעזים לעשות זאת, איך יכול להיות מקור הכנסה בר-קיימא ליישוב? מאיפה זה שבשנה אחת בלבד, ההחלטה להקצות קרקע באותו אזור, אותה חלקת אדמה, מתקבלת בהפרש של 4 חודשים, ומחיר הקרקע עולה ב-40%, מהר יותר מקצב האינפלציה?"
"משרד משאבי הטבע והסביבה צריך לספק הנחיות ספציפיות יותר ליישובים בקביעת מחירי קרקעות, במיוחד כיצד לחשב מחירים על סמך שיטת העודפים", אמר מר היפ.
מחירי הקרקעות יעלו, מה שישפיע על השוק.
לאחר כניסת חוק הקרקעות משנת 2024 לתוקף, פורסמו צווים רבים המפרטים את החוק. עם זאת, הבעיה הנוכחית היא אכיפת החוק. לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי יש כיום 58,000 מוצרי נדל"ן עם בעיות הקשורות למחירי קרקעות.
בהו צ'י מין סיטי, מחוז קאן ג'יו הותאם מפי 1.7 לפי 2.7 בהשוואה לקודם. העלייה הנמוכה ביותר הייתה במחוז 3 עם פי 2.7, בעוד שמחוז הוק מון רשם את העלייה הגבוהה ביותר, עד פי 38. העלייה ברשימת המחירים הנוכחית של הקרקעות עלתה בהרבה על רשימת המחירים הקודמת.
משנת 2023 ועד סוף 2024, הו צ'י מין סיטי התאימה את מחירי הקרקעות בכפי 1.64. נכון לעכשיו, עם ההתאמות החדשות, העלייה ממשיכה לשמור על רמה דומה. לפיכך, תוך 3 שנים, עסקים יתמודדו עם שינוי משמעותי בהתחייבויות הפיננסיות, עם מגמה של תשלום מיסים ואגרות גבוהות יותר. זה מפעיל לחץ פיננסי משמעותי על עסקים.
בהסתמך על המידע הנ"ל, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הגיש המלצה בנוגע לסוגיית הערכת הקרקע. צו 102/2024/ND-CP מציין סוגי קרקעות, כולל קרקעות חקלאיות, קרקעות לא חקלאיות וקרקעות מסחריות ושירותיות. עם זאת, קרקעות מגרש גולף מוסדרות הן בסעיף 4 והן בסעיף 5. סעיף 4 מדבר על קרקעות ציבוריות עם חלק של מגרש גולף, אך קרקעות הייצור והעסקים תחת ניהול מגרש הגולף נמצאות בסעיף 5. עם זאת, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה רשימת מחירי קרקעות מתוקנת עם הסדרה כללית של קרקעות ייצור ולא חקלאיות ועסקים מבלי לסווג אותן באופן ברור ומפורט.
מר צ'או נתן דוגמה לגן החיות והגנים הבוטניים של סייגון, בשטח כולל של כ-20 דונם, מתוכם רק כמה אלפי מטרים רבועים הם קרקעות מסחריות ושירותיות, אך כל השטח תומחר כקרקעות מסחריות ושירותיות, מה שגרם לחברה לחייב כמעט 900 מיליארד וונד במסים. רק כאשר התקשורת התערבה, הו צ'י מין סיטי הביטה לאחור והסיקה שיש צורך לחפש שוב הערכה מדויקת יותר.
 |
| מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי. |
איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי דיווח לממשלה, למשרדים ולמגזרים כי נראה כי להתאמה הראשונה אין השפעה מיידית על שוק הנדל"ן, משום ששיטת ההערכה הנוכחית עדיין מבוססת על עודפים ולא רק על מחירי הקרקע. עם זאת, עלולות להתעורר בעיות בשלבי רכישת הקרקעות והפיצוי עבור יישום הפרויקט, כאשר מחירי הקרקעות יעלו מאוד, מה שיגרום לחוסר איזון בשוק.
"העיקרון שאנחנו תמיד מדברים עליו הוא הרמוניזציה של האינטרסים של שלושה גופים עיקריים: המדינה, משתמשי הקרקע והמשקיעים. עם זאת, במציאות, עיקרון זה לא הובטח במלואו במהלך היישום. לכן, אני מציע כי עבור 25 היישובים שפרסמו רשימות מחירי קרקע מתוקנות, יבצע הערכת השפעה באופן מיידי."
"מעתה ועד להחלת מחירון הקרקעות ב-1 בינואר 2026, עלינו לבצע סקירה והערכה ראשונית של השפעת מחירון הקרקעות החדש ביישובים אלה. באשר ליישובים שלא פרסמו מחירון קרקעות חדש ועדיין שומרים על מחירון הישן, נדרשת גם הערכה יסודית. באמצעותה נקבע האם המדיניות החדשה אכן מבטיחה את עקרון ההרמוניה של האינטרסים או לא", הציע מר צ'או.
קרקעות שירות מסחריות מטופלות כמו "ילדים מאומצים"
גב' וו לאן אן, סגנית המנכ"ל של קבוצת CEO, העריכה כי עדיין קיימת אפליה גדולה בין קרקעות "טבעיות" למגורים לבין קרקעות מסחריות ושירותיות "מאומצות", וכי לתקנות על מחירי קרקעות לקרקעות מסחריות ושירותיות עדיין יש מגבלות וחוסרים רבים שיש לשפר עוד יותר.
למעשה, כיום, יישובים גובים לעתים קרובות דמי שכירות חד פעמיים גבוהים מאוד עבור קרקעות מסחריות ושירותיות המשמשות לפרויקטים של תיירות ונופש. מחירי קרקעות מסחריות ושירותיות גבוהים יובילו למחירי נדל"ן גבוהים, ומרתיעים משקיעים מלהשקיע בפרויקטים של תיירות ונופש על קרקעות מסחריות ושירותיות.
 |
| גב' וו לאן אן, סגנית מנכ"ל קבוצת CEO. |
"לדעתנו, כאשר קובעים את מחיר הקרקעות המסחריות והשירותיות ברשימת מחירי הקרקעות, על היישובים לקבוע ולחשב באופן מדעי לפי עקרונות ה'שוק' ו'הרמוניית האינטרסים', כך שמחיר הקרקעות המסחריות והשירותיות יהיה כ-20% עד 40% בהשוואה למחיר הקרקעות למגורים", שיתפה גב' לאן אנה.
הסיבה להצעה זו היא שמבנה השימוש הנוכחי בקרקע לעסקים, על פי תכנון מפורט 1/500 שאושר לפרויקטים עירוניים, תיירותיים ונופש, מהווה כ-40% משטח הפרויקט הכולל. בעוד שהמשקיע בפרויקט העירוני, לאחר השלמת ההשקעה והבנייה, ימסור 60% משטח הקרקע הנותר בתשתית הטכנית למדינה לצורך ניהול ותפעול; קומפלקס הדירות ינוהל ויתנהל על ידי מועצת המנהלים שתיבחר על ידי התושבים; המשקיע בפרויקט התיירות והנופש חייב להשקיע בפרויקט כולו ולשאת בעלויות הניהול והתפעול של מערכת התשתית הטכנית והתשתית החברתית לאורך מחזור חיי הפרויקט.
גב' וו לאן אן, סגנית המנכ"ל של קבוצת CEO, נשאה נאום בנושא 04: תפקידן של קרקעות שירותים מסחריות וסוגיות שעלו בקביעת מחירי קרקעות.
על פי הוראות חוק המקרקעין משנת 2024, קרקע מסחרית ושירותית היא קרקע לבניית מוסדות מסחריים ושירותית ועבודות אחרות המשרתות עסקים, מסחר ושירותים; לרבות עבודות ומתקני תיירות ונופש (מלונות, וילות תיירות, דירות תיירות וכו'). על מנת שקרקע מסחרית ושירותית תקדם את תפקידה הנוכחי ותהפוך לחשובה יותר ויותר בעתיד, יש חשיבות מיוחדת לתקנות סבירות על מחירי קרקע עבור קרקע מסחרית ושירותית, ובמיוחד קרקע מסחרית ושירותית המשמשת לפרויקטים לפיתוח אתרי נופש תיירותיים.
בהתבסס על התקנות החוקיות הנוכחיות, ובמיוחד חוק המקרקעין משנת 2024, הקובע את בניית רשימות מחירי הקרקעות לפי עקרון "השוק", תוך יישום עקרון "ההרמוניית האינטרסים בין המדינה, משתמשי הקרקע והמשקיעים" ויישום מעשי, קבוצת CEO מעריכה כי עדיין קיימת אפליה גדולה בין קרקעות מגורים "צאצאיות" לבין קרקעות מסחר ושירותים "מאומצות", וכי לתקנות על מחירי קרקעות לקרקעות מסחר ושירותים עדיין יש מגבלות וחוסרים רבים שיש לשפרם עוד יותר.
למעשה, כיום, יישובים גובים לעיתים קרובות דמי שכירות חד פעמיים גבוהים מאוד עבור קרקעות מסחריות ושירותיות המשמשות לפרויקטים של תיירות ונופש. מחירי קרקעות מסחריות ושירותיות גבוהים יובילו למחירי נדל"ן גבוהים, ומרתיעים משקיעים מלהשקיע בפרויקטים של תיירות ונופש על קרקעות מסחריות ושירותיות. לדעתנו, בעת קביעת מחיר קרקעות מסחריות ושירותיות במחירון הקרקעות, יישובים צריכים לקבוע ולחשב באופן מדעי על פי עקרונות ה"שוק" ו"ההרמוניה של אינטרסים", כך שמחיר קרקעות מסחריות ושירותיות יהיה כ-20% עד 40% בהשוואה למחיר קרקעות למגורים.
הצעה זו מבוססת על מספר נימוקים כדלקמן:
ראשית, מבנה השימוש בקרקע לעסקים על פי התכנון המפורט שאושר בפרוייקטים עירוניים, תיירותיים ונופש בקנה מידה 1/500 מהווה כ-40% משטח הפרויקט הכולל. בעוד שהמשקיע בפרויקט העירוני, לאחר השלמת ההשקעה והבנייה, ימסור 60% משטח הקרקע הנותר בתשתית הטכנית למדינה לצורך ניהול ותפעול; קומפלקס הדירות ינוהל ויתנהל על ידי מועצת המנהלים שתיבחר על ידי התושבים; המשקיע בפרויקט התיירות והנופש חייב להשקיע בפרויקט כולו ולשאת בעלויות הניהול והתפעול של מערכת התשתית הטכנית ומערכת התשתית החברתית לאורך כל מחזור חיי הפרויקט.
לכן, מחיר הקרקע של קרקעות מסחריות ושירותיות צריך להיות לכל היותר 40% ממחיר הקרקע למגורים, דבר המבוסס מדעית.
שנית, התפקיד הכולל של קרקעות שירותים מסחריות בפיתוח אזורי תיירות ואתרי נופש - תשתית לינה עבור המגזר הכלכלי המרכזי של התיירות.
מהניתוח לעיל, אנו ממליצים:
ראשית, יש לשקול קביעת מחיר של קרקעות מסחריות ושירותים בכ-20% עד 40% בהשוואה למחיר של קרקעות למגורים;
שנית, עבור שטחי תשתית טכנית של פרויקטים של נופש כגון: כבישים פנימיים, עצי נוף, תחנות טיהור שפכים, כיכרות וכו': (i) מומלץ לשקול פטור משכר דירה לאורך כל תקופת הפרויקט, תוך חישוב שכר דירה רק עבור שטח הקרקע העסקית של הפרויקט ו-(ii) מתן אפשרות למשקיעים למסור תשתית טכנית למדינה (על פי אותו מנגנון כמו פרויקטים של אזור עירוני).
שלישית, בנוגע לשיטת העודפים בעת חישוב מחיר קרקעות מסחריות ושירותיות, אנו מוצאים כי ההכנסה נלקחת על סמך מחיר הקרקע שזכתה במכרז עבור זכויות שימוש בקרקע, תוך התייחסות לשטחי קרקע קטנים. חישוב מחיר הקרקע עבור שטחי קרקע קטנים לשימוש בפרויקטים בקנה מידה גדול אינו מתאים.
יחד עם זאת, העלויות בעת חישוב עלות הפיתוח הכוללת של מגרש הקרקע אינן מתאימות. עלות השקעת הבנייה לקביעת מחיר הקרקע מבוססת על שיעור הון ההשקעה שהוציאה המדינה, שיעור הון זה נמוך בהרבה מעלות השקעת הבנייה בפועל של הפרויקט ועלויות אלו מחושבות באופן מדעי על סמך אומדן התכנון ושרטוטי הבנייה שאושרו. עלות המכירה מותרת לחשב רק כ-1% מההכנסות, בעוד שעלות המכירה בפועל היא כ-10% עד 15%. עלות הריבית מחושבת רק עבור 50% מסך הון ההלוואה ומחושבת רק עבור 2001-2002 שנים.
עם החישוב הנ"ל, מחושבות ההכנסות ברמה הגבוהה ביותר בעוד שהעלויות המחושבות אינן מספקות, חסרות או נמוכות בהשוואה למציאות, מה שמוביל לכך שעסקים צריכים לשלם דמי שימוש גבוהים בקרקע, מחירי הנדל"ן עולים, גורמים לבועת שוק, ואינם באמת פועלים לפי עקרונות קביעת מחירי הקרקע.
בהתבסס על זיהוי הליקויים הנ"ל, אנו ממליצים לתקן את התקנות הקשורות ליישום שיטת העודפים בעת קביעת מחירי הקרקע, ובפרט:
ראשית, ההכנסות אינן מבוססות על מחירי זכייה במכרזים או על מחירי דוגמה של חלקות אדמה קטנות... אלא חייבות להתבסס על ערכי שוק אופייניים לאורך תקופה ארוכה מספיק;
שנית, יש לחשב את העלויות בצורה נכונה, מספקת ובהתאם למציאות. באופן ספציפי, יש לחשב את העלויות בהתאם לאומדן שאושר על ידי סוכנות המדינה; עלויות המכירה מחושבות בהתאם לתשלום בפועל של המיזם (הרמה המוצעת היא 10%); עלויות הריבית מחושבות על כל הון ההלוואה ומחושבות במהלך תקופת ההשקעה בבנייה שאושרה על ידי סוכנות המדינה המוסמכת בהחלטת מדיניות ההשקעה/החלטת ההשקעה של הפרויקט.
פרופ' חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין, סגן יו"ר מועצת האוניברסיטה, ראש הפקולטה למשפט כלכלי, אוניברסיטת המשפטים של האנוי, נשא נאום בנושא השלישי: סוגיות משפטיות ומעשיות הקשורות להוצאה ויישום של מחירי הקרקעות החדשים.
סוגיית מחירי הקרקעות הנוכחית היא צוואר הבקבוק של צווארי הבקבוק. ישנם יישובים רבים שכיום יש בהם פרויקטים רבים "נדחו" שלא ניתן ליישם. אחת הסיבות העיקריות היא שלא ניתן לקבוע את מחיר הקרקע. לכן, ברצוני לתרום כמה דעות בנושא מחירי הקרקע מנקודת מבט משפטית.
כיום, לתקנות דיני המקרקעין יש חידושים רבים. זוהי פריצת דרך אך ישנן גם נקודות שיוצרות לחץ על היישובים. אנו מיישמים את החלטה 18 על ידי הסרת מסגרת מחירי הקרקעות ויישום טבלת מחירי הקרקע בלבד. בפרט, טבלת מחירי הקרקעות תוקצה לוועדות העם של היישובים להקמתה. כלומר, היישובים יעשו זאת בעצמם, יחליטו בעצמם וייקחו אחריות על עצמם. לצד זאת, ישנם חוקים, צווים וחוזרים. במבט על התמונה המלאה, ניתן לראות שהמסדרון המשפטי הופך שלם ומתאים יותר, אך במבט לפרטים, עדיין קיימות מגבלות רבות.
לתקנה על קביעת מחירי קרקע יש 5 עקרונות, כולל עקרון השוק, אך איש אינו מסביר מהו עקרון השוק. זה מקשה על יישובים ליישם אותו.
נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן "הכחיד" את פלח הנדל"ן של 20-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מה שהפך את קניית בית לבלתי אפשרית עבור עובדים שכירים. לכן, אני חושב שיש צורך להבהיר מהם עקרונות השוק. שנית, אילו קריטריונים משמשים לקביעת עקרונות השוק. גם את זה צריך להבהיר.
ואנחנו גם צריכים להבהיר שאין עיקרון לקבוע מחירי קרקעות לפי מחירי השוק. לפי מחירי השוק זה לא נכון, עלינו לפעול לפי "עקרונות השוק".
בנוסף, 5 העקרונות בקביעת מחירי הקרקע חייבים להבטיח הרמוניה. אז מהי הרמוניה? גם את זה צריך לפרט. לדעתי, הרמוניה חייבת להבטיח שכל הצדדים יובטחו הטבות. אם המצב הנוכחי של קביעת מחירי הקרקע יימשך, עסקים בוודאי "יקפאו".
בשלב הבא, אני מציע שיהיה לנו מנגנון משפטי ברור מאוד כדי להגן על הצוות והארגונים המייעצים בנוגע להערכת שווי קרקעות. הם מומחים, ואם הם פועלים לפי ההליכים המשפטיים הנכונים, יש להגן עליהם. רק אז היועצים יעזו לעשות זאת.
עלינו גם להכין משאבים חומריים, כולל מומחים להערכת קרקעות. במבט לאחור, כמה מאות מומחים להערכת קרקעות יש במדינה שלנו והאם הם יכולים להעריך קרקעות? בנוסף לארגון סמינרים, אני חושב שמשרד משאבי הטבע והסביבה חייב להחזיק בידיים ולהדריך את היישובים. קשה מאוד לתת ליישובים לעשות זאת בעצמם.
הערכת שווי קרקעות קשה כיום, בין היתר משום שנתוני הקלט והמידע הנוכחיים אינם זמינים ואינם סטנדרטיים.
חוץ מזה, אני מסכים עם הדעה שאי אפשר לקבוע מחיר קרקע אחיד, במיוחד עבור קרקעות מסחריות ושירותיות. פרויקטים ביישובים עם פיתוח חברתי-כלכלי חייבים להיות בעלי מחירים שונים... בהתאם לכל קבוצת פרויקטים, במקומות ספציפיים, מוחלים מחירים שונים. עלינו לקבל פרטים ספציפיים. רק אז נוכל להסיר בהדרגה את מחיר הקרקע הנוכחי. אחרת, נהפוך את מחיר הקרקע לצוואר בקבוק, ולא למשאב.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, נשא נאום 2
דיון: יישום עקרון "הבטחת הרמוניה של אינטרסים בין המדינה, משתמשי הקרקע והמשקיעים" ו"עקרונות השוק" בפיתוח מחירון הקרקעות וויסות סביר של אחוז (%) ממחיר יחידת השכירות לקרקע לחישוב שכירות הקרקע עבור כל סוג קרקע במחוז, על מנת ליצור סביבת השקעה אטרקטיבית ולפתח שוק נדל"ן בטוח, בריא ובר קיימא.
מהחלטה 18 ועד חוק המקרקעין 2024, אנו יכולים לראות מאמצים גדולים בבניית מנגנוני מדיניות הקשורים לשוק הנדל"ן כדי שיהפכו מאוחדים וברורים יותר ויותר, תוך מילוי הפערים המשפטיים שהיו קיימים בעבר.
לאחר כניסת חוק הקרקעות משנת 2024 לתוקף, פורסמו צווים רבים המפרטים את החוק. עם זאת, הבעיה הנוכחית היא אכיפת החוק. לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי יש כיום 58,000 מוצרי נדל"ן עם בעיות הקשורות למחירי קרקעות.
בסדנה של היום, נרצה להציע המלצה בנוגע להערכת שווי קרקעות. צו 102/2024/ND-CP מפרט סוגי קרקעות, כולל קרקעות חקלאיות, קרקעות לא חקלאיות וקרקעות מסחריות ושירותיות. עם זאת, אנו מוצאים כי קרקעות מגרש גולף מוסדרות הן בסעיף 4 והן בסעיף 5. סעיף 4 מדבר על קרקעות ציבוריות עם חלק של מגרש גולף, אך קרקעות הייצור והעסקים תחת ניהול מגרש הגולף נמצאות בסעיף 5. עם זאת, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה מחירון קרקעות מתוקן עם הסדרת קיבוץ קרקעות ייצור לא חקלאיות וקרקעות עסקיות מבלי לסווג אותן באופן ברור בפירוט. לדוגמה, הסיפור בגן החיות והגנים הבוטניים של סייגון, השטח הכולל הוא כ-20 דונם של קרקע, מתוכם רק כמה אלפי מטרים רבועים של קרקעות מסחריות ושירותיות, אך כל השטח מתומחר כקרקעות מסחריות ושירותיות, מה שגורם לחברה להיות חייבת כמעט 900 מיליארד וונד במסים. רק כאשר העיתונות התערבה, העיר הסתכלה לאחור והסיקה שעליה לחפש שוב הערכה מדויקת יותר.
נכון לעכשיו, בתהליך בניית מחירי הקרקע המתוקנים, על פי הסינתזה של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, 25 יישובים התאימו את מחירי הקרקעות. בניתוח מפורט, ניתן לראות שרוב היישובים רשמו עלייה פי כמה בהשוואה לעבר. בהו צ'י מין סיטי, מחוז קאן ג'יו הותאם מפי 1.7 לפי 2.7 בהשוואה לעבר. העלייה הנמוכה ביותר הייתה במחוז 3 עם פי 2.7, בעוד שמחוז הוק מון רשם את העלייה הגבוהה ביותר, עד פי 38. לפיכך, העלייה במחירי הקרקעות הנוכחיים עלתה בהרבה על המחירון הקודם.
לכן, דיווחנו לממשלה ולמשרדים כי נראה כי ההתאמה הראשונה אינה בעלת השפעה מיידית על שוק הנדל"ן, משום ששיטת ההערכה הנוכחית עדיין מבוססת על עודפים ולא על מחירון הקרקע כולו. עם זאת, עלולות להתעורר בעיות בשלבי רכישת הקרקעות והפיצוי עבור ביצוע הפרויקט, כאשר מחירי הקרקעות יעלו מאוד, מה שיגרום לחוסר איזון בשוק.
העיקרון עליו אנו מדברים תמיד הוא הרמוניזציה של אינטרסים בין שלושה גופים עיקריים: המדינה, משתמשי הקרקע והמשקיעים. אולם, במציאות, עיקרון זה לא הובטח במלואו במהלך היישום. לכן, אני מציע כי עבור 25 היישובים שפרסמו את מחירון הקרקע המתוקן, יבצע באופן מיידי הערכת השפעה. מעתה ועד להחלת מחירון הקרקע ב-1 בינואר 2026, עלינו להורות על סקירה והערכה ראשונית של השפעת מחירון הקרקע החדש ביישובים אלה. באשר ליישובים שלא פרסמו את מחירון הקרקע החדש ועדיין שומרים על מחירון הקרקע הישן, יש לבצע גם הערכה יסודית. בכך נקבע האם המדיניות החדשה מבטיחה באמת את עקרון הרמוניזציה של אינטרסים.
משנת 2023 ועד סוף 2024, הו צ'י מין סיטי התאימה את מחירי הקרקעות בכפי 1.64. נכון לעכשיו, עם ההתאמות החדשות, העלייה ממשיכה לשמור על רמה דומה. לפיכך, תוך 3 שנים, עסקים יתמודדו עם שינוי משמעותי בהתחייבויות הפיננסיות, עם מגמה של תשלום מיסים ואגרות גבוהות יותר. זה מפעיל לחץ פיננסי משמעותי על עסקים.
לכן, הצענו שהעירייה תחיל שיעור מס מ-0.25%, השיעור הנמוך ביותר לפי צו 103, ל-1.5%. למרות שהעירייה עדיין פועלת לפי החוק, השאלה היא האם זה מתאים למציאות. אנו מבינים שלצו זה יש מסגרת זמן מינימלית של 10 שנים, כך שבשלב הראשוני, החלת שיעור של 0.25 - 1.5% היא גבוהה למדי. אנו ממליצים שהאחוז לחישוב מחירי השכרת קרקע ייקבע רק מ-0.25 - 0.5% כדי להפחית את הנטל הכספי על עסקים וליצור תנאים עבורם להסתגל בהדרגה לשינויים.
[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[תמונה] יו"ר האסיפה הלאומית טראן טאנה מאן עומד בראש הישיבה השנייה של מועצת הבחירות הלאומית](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/15/e36ad05720d645bcba04598f17349e32)
תגובה (0)