עסקים סובלים במערבולת של הליכים בירוקרטיים.

עסקים סובלים במערבולת של הליכים בירוקרטיים - חלק 5: אל תתנו לעסקים ולמשקיעים "לחלות"

על רקע סוגיות דוחקות העומדות בפני פרויקטים רבים, כגון עיכובים בהערכת שווי קרקעות, התאמות תכנון והמתנה לתיקון טעויות העבר של הרשויות, אשר פוגעות בבריאותם ובאמון של עסקים ומשקיעים, מספר עורכי דין ומומחים שיתפו את נקודות המבט שלהם והציעו פתרונות.

פרויקטים רבים במרכז וייטנאם נתקעו מסיבות שונות, לרוב עקב מכשולים הקשורים להתאמות תכנון, מבנה וצורה של שימוש בקרקע, והערכת שווי קרקע. הזמן הנדרש להשלמת הליכים אלה הוא מורכב וארוך, לא רק מרוקן את העסקים כלכלית אלא גם שוחק את האמון ברשויות המקומיות.

למשקיעים יש את הזכות להגיש תלונה או תביעה כדי לתבוע את זכויותיהם.

- עורך דין Le Ngoc Doan, לשכת עורכי הדין בעיר דה נאנג

התאמת תקופת חכירת הקרקע מ-70 שנה ל-50 שנה חייבת לעמוד בהוראות סעיף 3, סעיף 106 לחוק המקרקעין משנת 2013.

במקרים בהם תקופת חכירת הקרקע הותאמה אך אינה עומדת בהוראות סעיף 3, סעיף 106 לחוק הקרקעות משנת 2013 וגורמת נזק לחוכר הקרקע, האחריות מוטלת על הגוף הממלכתי המוסמך לניהול קרקעות, שבמקרה זה היא ועדת העם המחוזית.

בנוגע לחכירות קרקע שאינן תואמות את הוראות סעיף 3, סעיף 126 לחוק המקרקעין משנת 2013, והתאמות שאינן תואמות את הוראות סעיף 3, סעיף 106 לחוק המקרקעין משנת 2013, האחריות מוטלת על הגוף המוסמך מטעם המדינה.

משקיעים שזכויותיהם ואינטרסים שלהם הופרו וסבלו הפסדים רשאים להגיש תלונה או תביעה לבית המשפט העממי המוסמך כדי לתבוע את זכויותיהם.

על המשקיעים לספק ראיות ספציפיות כדי להוכיח את ההפסדים.

- מר פאם הו הואנג לונג, תואר שני, מנהל חברת הייעוץ וההשקעות אן טאן בע"מ

על פי סעיף 126 לחוק הקרקעות משנת 2013, רק פרויקטים עם הון השקעה גדול אך התאוששות הון איטית, פרויקטים של השקעה באזורים עם תנאים סוציו -אקונומיים קשים, או אזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים במיוחד הדורשים תקופה ארוכה יותר, יכולים לקבל הקצאת קרקע או תקופות חכירה העולות על 50 שנה, אך לא יעלו על 70 שנה.

לכן, עבור פרויקטים של תיירות חופית שקיבלו חוזי חכירה ל-70 שנה על ידי הממשלה, אשר הותאמו מאוחר יותר ל-50 שנה, על המשקיעים לספק ראיות קונקרטיות להוכחת הפסדים עקב תקופת ההמתנה המורחבת להתאמות, אובדן הזדמנויות השקעה וכו', על מנת שתהיה להם עילה לבקש פיצוי מסוכנות הניהול הממשלתית.

בנוגע למחירי קרקעות, הממשלה פרסמה לאחרונה צו מס' 71/2024/ND-CP, בתוקף החל מיום כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות מס' 31/2024/QH15. עם זאת, לצו זה עדיין יש כמה סוגיות שאינן מוסדרות בבירור. לדוגמה, בנוגע לעלות התשתית הטכנית בהערכת עודף, קשה מאוד להעריך את האומדן לפני הערכת השווי.

הממשלה ממשיכה לעשות טעויות ואז "לתקן" אותן, אבל מי לוקח אחריות כשמשקיעים סובלים מהפסדים?

- מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם

בשנים קודמות, פרויקטים רבים של תיירות חוף, למרות שהשתמשו בקרקע שיועדה למטרות מסחר ושירותים, קיבלו חוזי חכירה של עד 70 שנה על ידי הרשויות של כמה מחוזות וערים במרכז וייטנאם, אשר מאוחר יותר הותאמו ל-50 שנה. תהליך התאמה זה היה גוזל זמן וגרם לקשיים משמעותיים לעסקים.

כמובן, נושא זה כבר היה קיים בחוק בעבר, אך המאמצים למנוע אותו לא היו נחרצים מספיק. יתר על כן, בחלק מהתקנות החוקיות יש פרצות, סתירות וחפיפות, מה שמוביל לפרשנויות ולאכיפה לא עקביות, כאשר כל יישוב מאמץ גישה שונה.

במקומות מסוימים, פקחים עורכים ביקורות, חושפים הפרות, ולאחר מכן מתקיים תהליך של הסבר וטיפול, מה שיוצר קיפאון בפיתוח ויישום של תוכניות ואסטרטגיות לפיתוח כלכלי מקומי.

לפי הסטטיסטיקה שלנו, ישנם כיום מעל 1,000 פרויקטים ברחבי המדינה אשר נעצרו לצורך בחינה, ממתינים לפתרון או ממתינים לתקנות חדשות שיפתרו את הבעיות. רבים מהפרויקטים הללו מראים סימנים של ניהול ממשלתי רשלני.

רשויות שעושות טעויות חייבות להיות נושאות באחריות, ואף עשויות לעמוד בפני העמדה לדין פלילי. עם זאת, עד כה, לא הוגשו תיקים ל"בדיקה" כדי לנתח בבירור כיצד טעויות אלו של הרשויות פגעו בעסקים ובאזרחים.

לדוגמה, לאחרונה, כמה יישובים הנפיקו אישורי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של תיירות ונופש. לקוחות השתמשו בתעודות אלו כבסיס להחלטה לרכוש מוצרים. כאשר פקחים חקרו והגיעו למסקנה כי הנפקת התעודות מנוגדת לתקנות, הרשויות "תיקנו" את המצב על ידי ביטול או תיקון התעודות שהונפקו.

הרשויות ממשיכות לעשות טעויות ואז "לתקן" אותן, אבל מי לוקח אחריות כאשר משקיעים ולקוחות סובלים הפסדים? אם בעיה זו לא תיפתר, היא תוביל להגשת תלונות ותביעות נגד היזמים ברמות מרובות, מה שיגרום לחוסר יציבות חברתית, ובעיקר לשחיקה של אמון המשקיעים והציבור במערכת המשפט ובסוכנויות הממשלתיות.

לדעתי, יש צורך בתקנות. מלבד ענישת אלו שביצעו הפרות, הממשלה חייבת להיות תמיד מוכנה לקיים דיאלוג ולמצוא פתרונות, ואף לפצות על החלטות שגויות. וכדי למנוע הפרות נוספות, אחד הדברים החשובים ביותר הוא לשקול היטב ולמנות פקידים, לבצע הערכות ובדיקות יסודיות.

התקנות החדשות בנוגע לקרקעות הן עדיפות, עקביות ואחידות יותר. אנו מאמינים שתקנות ברורות יגבילו טעויות וייצרו חסמים שימנעו מפקידים לעשות טעויות.

תקנות משפטיות צריכות להיות עקביות.

- עורך דין לה קאו, משרד עורכי הדין FDVN

מבין ארבע השיטות לקביעת ערך הקרקע, שיטת העודף מיושמת על ידי הפחתת סך עלויות הפיתוח המשוערות של חלקת הקרקע או האזור מסך הכנסות הפיתוח המשוערות, בהתבסס על השימוש היעיל ביותר בקרקע בהתאם לתוכנית השימוש בקרקע ולתוכנית הבנייה המפורטת.

בהתאם לסעיף 158 לחוק המקרקעין משנת 2024, וכפי שמנחה סעיף 6 לצו מס' 71/2024/ND-CP, הרווח מחושב למעשה על ידי הפחתת עלויות הפיתוח המשוערות מסך הכנסות הפיתוח המשוערות.

עם זאת, במציאות, עלויות אינן רק עלויות פיתוח פרויקט נדל"ן, או ערך נכס הנדל"ן עצמו. רבים מודאגים שאם הרווח יושווה לסך הכנסות הפיתוח פחות סך עלויות הפיתוח, אזי הערך המקורי של זכויות השימוש בקרקע לא ייכלל. רק העלויות שנגרמו משלב ההשקעה והפיתוח הראשוניים ייחשבו, ולא ההון שהושקע ברכישת הקרקע או דמי השימוש בקרקע שיש לשלם. דבר זה יוביל לרווח לכאורה גדול מאוד. רווח לכאורה גדול יוביל אז למסים ועמלות גדולים, וכתוצאה מכך לרווחים בפועל נמוכים, או אפילו להפסדים. כתוצאה מכך, כדי להבטיח רווחיות, עסקים יעלו את מחירי הנדל"ן. זה מזיק לרוכשי בתים ובו זמנית דוחף את השוק לסחרור של חוסר יציבות מכיוון שהמחירים אינם משקפים את המציאות.

חששות אלה, לדעתי, חשובים מאוד. עם שיטת חישוב העודפים שנקבעה בסעיף 6 של צו חדש מס' 71/2024/ND-CP, למרות שישנן תקנות מפורטות המחליפות את ההוראות בסעיף 8, סעיף 1 של צו מס' 12/2024/ND-CP (המשלים את סעיף 5ד' של צו מס' 44/2014/ND-CP), היא עדיין לא יכולה לפתור את הדרישה לקרב את מחירי הקרקעות לערכם בפועל, מכיוון שערך הרווח מנופח באופן מלאכותי, כפי שניתחתי זה עתה.

למרות תקנות ספציפיות למדי בנוגע להערכת שווי קרקעות, הנושא נותר מורכב מאוד בפועל. גופי הערכה רבים מהססים להעריך נכסים ציבוריים וקרקעות הקשורות לפרויקטים המשתמשים בכספי ציבור, מחשש לדינות על כל טעות.

לכן, הערכת שווי קרקע אינה רק קביעת מחיר, אלא גם הקלת הזרימה המשפטית בשוק הנדל"ן. לאחר הנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע, תשלום פיצוי עבור פינוי קרקע, ומימוש התחייבויות כספיות הקשורות לקרקע, אזי ניתן להתקדם בנושאים משפטיים נוספים.

בהתחשב בחסרונות הנוכחיים, אני סבור כי נדרשים הפתרונות הספציפיים הבאים:

ראשית, בנוסף לצו מס' 71/2024/ND-CP, בעת ניסוח צווים אחרים המנחים את חוק המקרקעין משנת 2024, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, חוק הדיור משנת 2023 וכו', יש צורך לכלול תקנות ספציפיות ומפורטות עם גישה אחידה לשליטה בערך האמיתי בשוק הנדל"ן. זה כולל סנכרון פתרונות לשיטתיות נתונים ומידע מדויקים על נדל"ן בכלל ועל ערכי נדל"ן בפרט, כולל שווי זכויות השימוש בקרקע. הערכת קרקע מדויקת דורשת עקביות בתקנות חוקי הנדל"ן הרלוונטיים.

שנית, סעיף 8 לצו מס' 71/2024/ND-CP קובע את הגורמים המשפיעים על מחירי הקרקע, וזהו תוכן חדש וחשוב המחייב את תהליך הערכת הקרקע לזהות סוגיות ספציפיות. נושא זה נתון לשיקול דעת ביישום; לכן, תקנות ספציפיות ופעילויות הערכת קרקע ביישובים חייבות להיות עקביות בהתחשב בתנאים ונתונים סטנדרטיים כדי להשתמש בשיטות הערכת קרקע בפועל באופן מדעי ומדויק, המשקפות את ערך השוק האמיתי של זכויות השימוש בקרקע.

שלישית, יישום מקיף, שיטתי, עקבי והחלטי של תקנות משפטיות חדשות בנושא קרקעות, נדל"ן ודיור נחוץ כדי להבטיח את אכיפתן היעילה בפועל. יש לקבוע ולשמור על מחירי הקרקעות כראוי, תוך שמירה על ערך השוק האמיתי, ולא על ידי תקנות הקשורות להשקעה, תכנון, תנאי עסקה, תנאי עסקה והוראות אחרות של מסמכים משפטיים שונים. כאשר תקנות אלו מיושמות ביעילות, ושוק הנדל"ן פועל על פי עקרונות השוק, אזי מחירי הנדל"ן ישקפו את ערכם האמיתי.

משקיע מאיים לתבוע את ועדת העם של העיר דא נאנג

ב-28 ביוני 2024, חברת Hoa Binh Company Limited שלחה הודעה לבעלי דירות בפרויקט Da Nang Golden Bay (הידוע גם כפרויקט קומפלקס Hoa Binh Green Da Nang) לפיה ב-5 ביוני 2024, החברה שלחה מכתב רשמי מס' 212-2024/CV-HB ליו"ר ועדת העם של העיר דא נאנג בבקשה לתגובה בנוגע להנפקת אישורי בעלות לדירות בפרויקט Da Nang Golden Bay. אם ועדת העם של העיר דא נאנג לא תמסור תגובה עד ה-30 ביוני 2024, החברה תגיש תביעה.
על פי הדיווחים, נכון ל-3 ביולי 2024, ועדת העם של העיר דא נאנג טרם סיפקה תגובה רשמית, וחברת הואה בין בע"מ הצהירה כי תגיש תביעה כאמור.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html