 |
| פלח המפעלים המוכנים נחשב לפתרון האצה במרוץ שרשרת האספקה. צילום : דוק טהאן |
הון הזריכי חוץ גדל בחדות, הייצור מוביל את המגמה
בתמונה של משיכת השקעות זרות, וייטנאם ממשיכה להיות "נקודת אור" כאשר בשבעת החודשים הראשונים של 2025, סך ההשקעות הזרות הרשום הגיע ל-24.09 מיליארד דולר, עלייה של 27.3% לעומת התקופה המקבילה ב-2024; ההון הממומש הגיע ל-13.6 מיליארד דולר, עלייה של 8.4% לעומת אותה תקופה.
זהו איתות חיובי מתמשך להשקעות זרות בשוק הווייטנאמי. בפרט, הייצור נותר המגזר המוביל, המהווה 56.5% מסך הון ההשקעות הזרות הזרות בששת החודשים הראשונים של 2025, עם כמעט 11.97 מיליארד דולר, הודות לגל השינויים בשרשרת האספקה ולרה-ארגון עולמי. מתוך 759 פרויקטים של ייצור שקיבלו רישיון חדש, עלייה של 40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, עד 410 פרויקטים (המהווים 54%) בחרו לשכור מפעלים במקום קרקע. זוהי נקודת מפנה חשובה כאשר לראשונה, עסקאות במפעלים עלו על עסקאות קרקע מבחינת מספר הפרויקטים.
הצפון ממשיך להוביל, עם 54% מסך ההון ויותר מ-380 פרויקטים של השקעות זרות ישירות במחצית הראשונה של 2025, כאשר בק נין הוא המוקד עם 13% מסך ההון ו-115 פרויקטים. אזור המרכז הפתיע והכפיל את נתח השוק שלו ל-6%, הודות לעלויות נמוכות ולוגיסטיקה משופרת. הדרום נותר חשוב, כאשר דונג נאי ובא ריה-וונג טאו הופכות ליעדים אטרקטיביים.
פלח המפעלים המוכנים נחשב לפתרון האצה במרוץ שרשרת האספקה. על פי Cushman & Wakefield, היצע המפעלים המוכנים בווייטנאם הגיע לכ-11 מיליון מ"ר, עם שיעור תפוסה של יותר מ-85% עד הרבעון השני של 2025. בין היישובים המובילים נמנים הו צ'י מין סיטי (3 מיליון מ"ר), דונג נאי (2.2 מיליון מ"ר), בק נין (1.6 מיליון מ"ר) והאי פונג (2.2 מיליון מ"ר).
לדברי יועץ זה, הפריחה בשוק המפעלים המוכנים נובעת ממספר גורמים. ראשית, מהירות הכניסה לשוק. השכרת מפעל מוכן מסייעת לעסקים לקצר את הזמן בחודשים, ואף בשנים, בהשוואה לתהליך של רכישת קרקע, הגשת בקשה להיתרים, תכנון ובנייה. בנוסף, עסקים השוכרים מפעלים יכולים לקצר את זמן היישום פי 12 עד 18, בהתאם להקשר של שרשרת האספקה הגלובלית המשתנה במהירות.
הודות לשני היתרונות הנ"ל, מודל המפעל המוכן מראש הופך לבחירה אסטרטגית עבור תעשיות שצריכות להביא מוצרים לשוק במהירות, כגון אלקטרוניקה, אריזות, ציוד רפואי או פרויקטים בעלי מחזור חיים קצר של 3-5 שנים.
הגורם הבא הוא הגמישות להרחיב או לצמצם את הייצור. ארגונים יכולים להתאים בקלות את היקף הפעילות מבלי להיות כבולים לנכסים קבועים גדולים. זה חשוב במיוחד עבור תעשיות ההייטק, האלקטרוניקה וההרכבה, אשר חייבות להסתגל במהירות לתנודות השוק.
בפרט, מודל זה מסייע בהפחתת עלויות ההשקעה הראשוניות. במקום להוציא עשרות מיליוני דולרים על רכישת קרקע ובנייה, עסקים צריכים לשלם רק עלויות שכירות תקופתיות. זה לא רק מסייע לייעל את תזרים המזומנים, אלא גם מפחית סיכונים פיננסיים בתקופות תנודתיות בשוק.
באופן ספציפי, עסקים צריכים לשלם רק שכר דירה באופן תקופתי (חודשי/רבעוני) וחלק מעמלות הפיקדון. עם מחיר ממוצע של כ-4-6 דולר למ"ר לחודש בצפון ו-5-7 דולר למ"ר לחודש בדרום (על פי קושמן אנד ווייקפילד), העלות של מפעל בשטח של 10,000 מ"ר נעה בין 480,000 ל-840,000 דולר לשנה.
בינתיים, אם עסק רוכש קרקע ובונה בעצמו, הוא יישא בעלויות רבות, כולל תשלום חד פעמי של חכירת קרקע לתקופה של 50 שנה (ממוצע של 100-250 דולר למ"ר בהתאם למיקום), ועלויות בנייה של 200-350 דולר למ"ר. בקנה מידה דומה של 10,000 מ"ר, העלות הראשונית הכוללת יכולה להגיע עד 3-6 מיליון דולר, לא כולל עלויות רישוי, תכנון ועלויות נלוות.
לכן, מפעלים מוכנים מראש מסייעים לחסוך 70-80% מעלויות ההשקעה הראשוניות, דבר שחשוב במיוחד לעסקים שמתרחבים במהירות או בוחנים את השוק.
דחיפה ממדיניות וסחר עולמיים
ב-1 באוגוסט 2025 נכנס לתוקף רשמית שיעור המס החדש של ארה"ב על יצוא אסיה, בשיעור של 20% לאחר שהופחת מהטיוטה המקורית שעמדה על 46%. שיעור מס זה הוערך כ"נסבל", מה שהחזיר את אמון המשקיעים, שממנו זרימת ההון שקפאה על שמריה ברבעון השני חזרה חזק.
אסטרטגיית "סין + 1", אשר מתגבשת כבר יותר מעשור, מואצת כעת ווייטנאם הפכה ליעד עדיף הודות לעלויות העבודה התחרותיות שלה (נמוכות מתאילנד ומלזיה) ולמיקומה הגיאוגרפי הנוח (גובלת בסין וקרובה לנתיבי שיט). בנוסף, לווייטנאם יש גם מדיניות יציבה ומחויבויות לפיתוח תשתיות.
לדברי מר מתיו פאוול, מנהל Savills Hanoi, מגזר הנדל"ן התעשייתי בווייטנאם נותר יעד אטרקטיבי הודות ליתרונות בעבודה, עלויות ומיקום אסטרטגי.למרות החששות לגבי מחסומי סחר עם ארה"ב, וייטנאם עדיין שומרת על תפקידה בשרשרת האספקה העולמית.
בפרט, המגבלות הטכניות שהיו בעבר נקודות תורפה של וייטנאם מתגברות. למפעלים כיום מבני פלדה טרומיים, גגות מבודדים ועמידים בפני קורוזיה, גובהי תקרות מ-4 עד 13 מטר, העומדים בקווי ייצור אוטומטיים; עומסי רצפה מ-1,000 עד 4,000 ק"ג/מ"ר; מערכות מניעת אש, חשמל ותאורה העומדות בתקני TCVN ו-QCVN; עוצמת תאורה מ-100 עד 750 לוקס, בשילוב עם אוורור טבעי ומאווררי פליטה בלחץ שלילי.
דוגמה אופיינית לכך היא KTG Industrial ב-VSIP Bac Ninh 2 של חברת KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock, עם עיצוב העומד בתקני ACI 117-10, ועומד בדרישות השטיחות, הפחתת הרעידות וכו', הנחשבות לגורמים מרכזיים בתעשיית ההיי-טק. "מטרתנו היא ליצור סביבת עבודה המשפרת את הפרודוקטיביות ומגנה על הסביבה, תוך עמידה בדרישות ESG מחמירות יותר ויותר", אמר מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח הפרויקטים של KTG Industrial.
באופן דומה, לדברי גב' טראנג בוי, המנכ"לית של Cushman & Wakefield Vietnam, המגמה המשתנה כבר לא נעצרת בשלב ההרכבה הסופי, אלא עסקים רבים מתכננים להעביר את כל שרשרת האספקה לווייטנאם. זה יוצר כוח מניע חזק לשוק המפעלים המוכנים היוקרתיים, פלח אסטרטגי של נדל"ן תעשייתי.
לא רק מפעלי ייצור כלליים, אפילו תאגידי היי-טק מתעניינים במודל זה, עם דרישות מחמירות לגבי סטנדרטים טכניים, החל מעומס רצפה, גובה תקרה ועד גורמים הקשורים ל-ESG.
המכסים החדשים של ארה"ב הפכו לזרז לארגון מחדש של שרשרת האספקה העולמית. בהקשר זה, מפעלים מוכנים צצו כ"כוכב חדש" בנדל"ן התעשייתי של וייטנאם. הודות ליתרונות העלות, המיקום האסטרטגי והגמישות ביישום, מודל זה לא רק מסייע לווייטנאם לנצל הזדמנויות למשיכת השקעות זרות ישירות, אלא גם משפר את חשיבות הנדל"ן התעשייתי בתהליך האינטגרציה.
מקור: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html
תגובה (0)