פרויקטים "מתחדשים" הם מקור אספקה ​​חשוב לשוק הנדל"ן

אדוני, אנשים רבים תוהים מדוע מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, במיוחד בהקשר של כניסתם לתוקף של שלושת החוקים בנושא קרקעות, דיור ונדל"ן. כיצד אתה מסביר את הבעיה הזו?

ישנן סיבות רבות להסביר את העלייה המהירה במחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה, במיוחד בערים גדולות. עם זאת, הסיבה שכנראה תקבל קונצנזוס רחב היא חוסר היצע וחוסר איזון בין היצע לביקוש, במיוחד דירות ומגרשים קטנים עם מחירים ממוצעים באזור המרכז.

מדוע יש תנודות מחירים ומחסור בהיצע כאשר חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן בתוקף מאז ה-1 באוגוסט?

לדעתנו, מכיוון שמספר פרויקטי הדיור החדשים למכירה אינו גדול מיד לאחר כניסת החוקים החדשים לתוקף. אנשים רבים מצפים שההיצע יהיה גדול יותר, אך יש צורך להעריך באופן אובייקטיבי שלמרות שהתקנות החדשות פתוחות וסבירות מאוד, הן חלות רק על פרויקטי דיור חדשים שהוקמו. פרויקטים אלה צריכים להשלים הליכים משפטיים ולא ניתן לפתוח אותם למכירה מיד לאחר כניסת החוקים לתוקף.

מצד שני, פרויקטים של דיור נעצרים מסיבות שונות כגון: בחירת משקיע לא נכון, אי עמידה בתקנות הקרקע וכו', כך שכרגע אין פתרון. לכן, פרויקטים ישנים עדיין נמצאים במצב "המתנה" לפתרון מדיניות חדשה. פרויקטים "משועבדים", מכיוון שלא נפתרו, לא יצרו היצע לשוק.

שנית, העלייה בעלויות ה"קלט" מובילה לעלייה במחירי הקרקע. נכון לעכשיו, היישובים מתאימים את מחירי הקרקעות בהתאם להוראות חוק הקרקעות. לדוגמה, העיר הו צ'י מין פרסמה את מחירי הקרקעות ב-21 באוקטובר, שבו בהשוואה למחירי הקרקעות לשנת 2020, אזורים רבים עלו פי 3 עד פי 11 מהמחיר הישן, כמו במחוז קו צ'י; הוק מון גבוה פי 2 עד 11... העלייה במחירי הקרקעות תוביל לעלייה מקבילה בעלויות הקרקע עבור אנשים (מס קרקע, אגרת שימוש בקרקע בעת הנפקת תעודה, אגרת הסבה לייעוד קרקע...).

עבור עסקים, למרות שקביעת מחירי הקרקעות לפרויקטים אינה מבוססת על מחירון הקרקעות, עם התקנות החדשות, דמי השימוש בקרקע שנקבעו עבור פרויקטים להשקעה לא יהיו נמוכים יותר מבעבר. במיוחד בהקשר של עלויות פיצוי גבוהות יותר עבור פינוי אתרים, כאשר האדם שאדמתו מוחזרת יקבל יותר הטבות מבעבר.

הסיבה השלישית היא שמגמת הספקולציות בנדל"ן עדיין פופולרית. לא קשה לאשר שאנשים עדיין רוצים להשקיע בקרקעות בגלל הרווחיות הגבוהה שלהן. יש אנשים שחושבים שקרקע היא ערוץ טוב לשמירה על נכסים. זה נכון גם למשקיעים וגם לרוכשי קרקעות לשמירה על נכסים. האמרה הפופולרית "חיים שלמים של עסק אינם שווים לרווח מחלקת אדמה" עדיין נכונה עד היום.

ספקולציות מובילות גם לתחבולות "להעלות" את מחירי הנדל"ן. מכירות פומביות עם מחירים גבוהים ולאחר מכן ביטול פיקדונות משבשות את מידע השוק כמו בת'אן אואי, הואי דוק... ואפילו בהא דונג לאחרונה עם ההצעה הזוכה של 262 מיליון וונד/מ"ר, ממשיכות לשבור את השיאים של מכירות פומביות קודמות. ההשלכות של "עליות" מחירים אלו הן שמידע השוק משובש והקונים נמצאים ב"מבוך" של מחירים.

האם אתה חושב שהתאמת מחירי הקרקעות ביישובים תעלה את מחירי העברת הנדל"ן בשוק?

לדעתנו, התאמת רשימות מחירי הקרקעות המקומיות היא הכרח אובייקטיבי. רשימות מחירי הקרקעות שהיו מוסדרות בעבר אינן משקפים את הערך האמיתי של מגרשים. לכן, התאמת ויישום מוקדם של רשימות מחירי הקרקעות נחוצים ומסייעים לשוק להיות שקוף ויציב, ופותרים בעיות שנמשכות שנים רבות, כגון: חישוב מחירי פיצויים לאנשים שאדמתם הוחזרה יהיה סביר יותר, ויגביל את מצבם של אנשים פרטיים שאוספים קרקעות ולאחר מכן משנים את ייעוד הקרקע למטרות ספקולטיביות...

עם זאת, עליית מחירי הקרקע במחירון משפיעה גם על קבוצות רבות של נושאים, ובמיוחד על אנשים פרטיים הזקוקים להנפיק אישורי זכות שימוש בקרקע, לבקש שינוי ייעוד השימוש בקרקע של חלקות קרקע חקלאיות באותו חלקת אדמה עם בתים, מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי וכו'. אלו הם הנושאים שיושפעו לרעה מהתאמת מחירון הקרקע מכיוון שעלות השימוש בקרקע תעלה.

לדוגמה, לפני עדכון מחירי הקרקעות, אנשים היו צריכים לשלם מיליארד דונג וייט עבור מגרש חקלאי בגודל 100 מ"ר עקב שינוי ייעודו. אם מחירי הקרקעות יעלו פי 2.2, עלות הקרקע של אנשים תעלה ב-2.2 מיליארד דונג וייט. גם עלויות דמי רישום ומיסי שימוש בקרקע שאינם חקלאיים יעלו.

הדבר ישפיע על אנשים פגיעים, במיוחד אנשים המשתמשים בקרקע שהייתה "בהשעיית תכנון" במשך זמן רב מבלי שקיבל אישור, וכעת זכאים לתעודה, עלות תשלום אגרות שימוש בקרקע כאשר המדינה מכירה בהן במקרים מסוימים תעלה בהשוואה לעבר.

באופן כללי, אנו רואים שכאשר מחירון הקרקע, מחיר הקרקע הספציפי (מחיר קרקע קלט) נקבע קרוב יותר למחיר השוק, מחיר הקרקע להעברה (מחיר התפוקה) עולה ככלל. לכן, גם אם ההיצע משתפר, עדיין ייתכן שיהיה קשה מאוד "להתקרר" מחירי הנדל"ן תוך זמן קצר.

אז, לדעתך, מהו הפתרון למצב הנוכחי של עלייה פתאומית במחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה?

כדי "לקרר" את מחירי הנדל"ן, נדרשים פתרונות סינכרוניים רבים מצד הרשויות. עם זאת, מבחינה משפטית, אנו סבורים כי יש צורך בפתרונות לטווח קצר ולטווח ארוך.

בטווח הקצר, על הרשות המוסמכת לשקול הנפקת מנגנון לטיפול בפרויקטים המושעים עקב בעיות משפטיות. במילים אחרות, צריכות להיות תקנות לטיפול בפרויקטים מסוג זה באופן מכריע, שיאפשר את יישומם או את סיוםם לחלוטין; ולא יאפשר את המצב הנוכחי של פרויקטים "מושעים".

הפרויקטים ה"מתחדשים" מהווים מקור אספקה ​​חשוב לשוק בתקופה הקרובה. מספר הפרויקטים ה"תקועים" גדול ורק מספר קטן של פרויקטים אלה נדרש כדי לשנות את ההיצע לשוק. מצד שני, כדי להימנע מהשפעת התאמות מחירי הקרקע, הממשלה צריכה לשקול הוצאת תקנות בנושא פטור והפחתת אגרות שימוש בקרקע, כולל שינוי ייעוד הקרקע של משקי בית ויחידים.

בטווח הארוך, בחינת החלת שיעורי מס גבוהים יותר על בעלי נכסים מרובים, משאירים קרקעות ללא שימוש וקונים ומוכרים קרקעות בזמן קצר היא עדיין פתרון בסיסי. זהו אינו הפתרון היחיד, אך זהו אחד הצעדים החשובים לוויסות השוק; תורם להגבלת כמות הכסף שאנשים משקיעים בנדל"ן. כמובן, יישום חוק מס כזה דורש מחקר מדוקדק לגבי הזמן והשיטה המתאימים.

בנוסף, גילוי מידע, קידום דיגיטציה והקמת בורסת נדל"ן לאומית - מעין בורסה לניירות ערך קיימת - יכולים להיות פתרון בר-קיימא. בורסת נדל"ן לאומית הפועלת במודל של ארגון שירות ציבורי המנוהל על ידי המדינה ומשולבת עם מסד הנתונים הלאומי על אוכלוסייה וקרקע תתרום לשליטה על ערך העסקה בפועל, ויסייעו להפוך את השוק לשקוף ובריא.

תודה רבה!

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040