לבנות בדחיפות מחירון קרקעות לפי חוק חדש

הו צ'י מין סיטי ממהרת לבנות מחירון קרקעות חדש שייושם החל מ-1 בינואר 2026, משימה דחופה הדורשת הרמוניזציה של האינטרסים של המדינה, האזרחים והעסקים.

סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי מין טהאן, הנחה זה עתה את יישום מחירי הקרקעות לאחר המיזוג, את בניית מחירי הקרקעות הראשונים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024 ואת ההכנסות מדמי שימוש בקרקע בעיר.

הכנת רשימת מחירי קרקעות חדשה

על פי החלטה מס' 79/2024/QD-UBND בהו צ'י מין סיטי (הישנה), המחיר הגבוה ביותר הוא ברחובות דונג קוי, לה לוי ונגוין הואה עם 687 מיליון וינדיש דונג/מ"ר; מחיר רחוב האם נגי הוא 429 מיליון וינדיש דונג/מ"ר; מחיר כביש לאומי 22 דרך מקבילה (קטע מנגוין אן ת'ו ללי ת'ונג קיאט) הוא 32 מיליון וינדיש דונג/מ"ר.

על פי החלטה מס' 26/2024/QD-UBND במחוז בה ריה ​​- וונג טאו (הישן), מחירי הקרקעות העירוניות נעים בין 913,000 דונג וייט למ"ר ל-78 מיליון דונג וייט למ"ר, בהתאם למיקום, למסלול ולאזור העירוני. רחובות בה קו, לה הונג פונג, הואנג הואה טאם, לי טונג קיט... במיקום 1 הם בעלי המחיר הגבוה ביותר של 78 מיליון דונג וייט למ"ר. מחירי הקרקעות הכפריות נעים בין 513,000 דונג וייט למ"ר ל-4.1 מיליון דונג וייט למ"ר, בהתאם למסלול, למיקום ולאזור. על פי החלטה מס' 63/2024/QD-UBND במחוז בין דונג (הישן), מחיר הקרקע הגבוה ביותר הוא יותר מ-52 מיליון דונג וייט למ"ר, מתוכם עלו מחירי כבישים מסוימים עד 80%.

בתקופה הקרובה, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי מסכימה להמשיך ליישם את התקנות בנוגע למחירי קרקעות בהחלטה מס' 79/2024/QD-UBND בהו צ'י מין סיטי (ישנה), החלטה מס' 63/2024/QD-UBND במחוז בין דונג (ישנה) והחלטה מס' 26/2024/QD-UBND במחוז בה ריה-וונג טאו (ישנה) עד לביטול ההחלטות הנ"ל, החלפתן בהתאם לתקנות, או עד שיהיו הוראות אחרות מהרשויות המוסמכות.

סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בוי מין טאן, הטיל על משרד החקלאות והסביבה (DARD) של הו צ'י מין סיטי את המשימה להשלים את טיוטת המסמך המנחה את היישום; להסכים עם משרד המשפטים על הפורמט והצורה של המסמך כדי להבטיח קפדנות ועמידה בתקנות החוק, ולהגישו לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי.

בנוגע להכנה לרשימת מחירי הקרקעות הראשונה בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, סגן היו"ר בוי מין טהאן מינה את משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי לנהל ולתאם עם משרד המשפטים ומשרד האוצר את המחקר והפיתוח של תוכניות ליישום רשימת מחירי הקרקעות הראשונה שתחול החל מ-1 בינואר 2026.

בפרט, יש צורך לנתח בבירור את הבסיס המשפטי, היתרונות והחסרונות של כל תוכנית; להבטיח עמידה בתקנות הקשורות לסמכות, נהלים, תוכן הבנייה, שיטות הערכה, שיטות איסוף מידע ונושאים קשורים בהתאם לתקנות. על משרד החקלאות והסביבה להגיש את התוכנית לוועדת העם של העיר לפני ה-5 באוגוסט.

במקביל, משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי הנחה ויידע באופן יסודי את משרדי רישום המקרקעין בעיר כדי לזהות את עבודת רשימות התמחור של קרקעות לבנייה כמשימה מרכזית מעתה ועד סוף 2025. על היחידות לפתח תוכניות ספציפיות, לגייס משאבי אנוש מספיקים ולהקצות משימות בצורה ברורה ועקבית לצוות מקצועי ולעובדי מדינה כדי להבטיח התקדמות ואיכות העבודה. בנוסף, משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי יעץ לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי להוציא מסמכים המנחים את התוכן הקשור לתפקידים ולמשימות של 168 ועדות עממיות של רובעים, קומונות ואזורים מיוחדים באזור, וכן לתאם עם סוכנויות ויחידות רלוונטיות כדי להבטיח הכוונה וניהול אחידים וסינכרוניים בתהליך רשימות התמחור של קרקעות לבנייה.

Binh Duong Ward, הו צ'י מין סיטי במבט מלמעלה. צילום: THAO NGUYEN

הרמוניה של אינטרסים

מר לה מין וונג, העובד בתחום הנדל"ן, מאמין כי הבעיה המרכזית היא שמחיר הקרקעות החקלאיות במחירון המדינה נמוך מדי כיום בהשוואה למציאות בשוק. זה יוצר פער עצום כאשר אנשים משנים את ייעוד השימוש לקרקע למגורים, מה שמוביל למסים גבוהים מדי, גורם לקשיים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ומוליד פעילויות העברה בלתי חוקיות. משם, מר לה מין וונג הציע להעלות את מחיר הקרקעות החקלאיות כדי לצמצם פער זה ולהפחית את נטל המס.

עם זאת, מר הואנג מונג צ'ין, יו"ר מועצת המנהלים של חברת הנדל"ן הואנג קוי, הזהיר כי בניית רשימת מחירי קרקעות חדשה צריכה להיות זהירה ולכלול מפת דרכים סבירה לעליית מחירים. אם המחיר יעלה בפתאומיות, הדבר יגרום ל"הלם" לאנשים ולעסקים. למעשה, בהו צ'י מין סיטי, התאמת מחירי הקרקעות גרמה לעלויות השכירות של הקרקעות להרקיע שחקים, מה שדחף את עלויות הלוגיסטיקה, העלה את מחירי הסחורות והפחית את התחרותיות של הכלכלה.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אמר כי הבעיה טמונה לא רק במחירי הקרקעות אלא גם במערכת המשפטית. דו"ח משרד המשפטים הצביע על מאות תקנות סותרות, חופפות, לא ברורות ובלתי ישימות, המעכבות את הפיתוח החברתי-כלכלי. בעיות אלו יוצרות נטל של עלויות ציות עבור עסקים ומגבילות חדשנות.

ניסיון מהתאמות מחירי קרקעות ובעיות משפטיות עכשוויות נחשבים לקחים חשובים עבור הרשויות לפיתוח רשימת מחירי קרקעות, שצפויה להיות מיושמת החל מ-1 בינואר 2026.

בשיחה עם כתב מעיתון לאו דונג, אמר מר בוי מין טהאן, סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, כי יישום שלושת רשימות מחירי הקרקעות של שלושת היישובים לפני המיזוג בוצע בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024. זה מסייע להבטיח יציבות ולהרמוניזציה של האינטרסים של הצדדים המעורבים.

הצעת 2 אפשרויות לרשימת מחירי הקרקעות

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מנסח חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024. אחת הנקודות הבולטות היא התיקון וההשלמה לסעיף 159 בנושא טבלאות מחירי קרקעות.

בהתאם לכך, הציע משרד הניסוח שתי אפשרויות.

אפשרות 1: מחירון הקרקע יחול על מקרים רבים כגון חישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע כאשר המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקע ללא מכרז, מרחיבה שימוש בקרקע ומחשבת מחיר התחלתי של המכרז. מחירון קרקע זה בנוי בהתאם לאזור, למיקום, ואפילו לכל חלקת אדמה אם יש מספיק נתונים. הוועדה העממית המחוזית תחליט ותפרסם את מחירון הקרקע כל 5 שנים, החל מה-1 בינואר של השנה הראשונה של התקופה.

אפשרות 2: מחירון הקרקע משמש רק לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע במקרים ספציפיים, מיסים, אגרות ופיצויים בעת החזרת קרקע. ההבדל העיקרי הוא שרשימת מחירון הקרקע תתוקן מדי שנה באמצעות מקדם התאמת מחיר קרקע. הוועדה העממית המחוזית תחליט על מקדם זה ותפרסם אותו ב-1 בינואר של כל שנה, ובמקביל תקים מועצת הערכה שתבחן הן את מחירון הקרקע והן את מקדם ההתאמה.

ל. ת'וי

מקור: https://nld.com.vn/gap-rut-xay-dung-bang-gia-dat-theo-luat-moi-196250729211746163.htm