מחירי הנדל"ן בטו ת'ים עולים על מחירי פו מיי הונג.

בשנות ה-2010, פו מיי הונג יצרה במהירות "פריחה" בנדל"ן עם דירות היוקרה שלה והפכה לסמל של האזור הדרומי העשיר של הו צ'י מין סיטי. במקביל, טו ת'יאם עדיין היה רק אזור ביצות עם קנים, בריכות ומעברי מעבורת שחיברו את רובע 2 הישן עם רובע 1 המרכזי, שנחשב בעבר "האדמה שמעבר לנהר".

עם זאת, בתוך כעשור בלבד, ובמיוחד משנת 2015 ועד היום, עברה תו ת'יאם טרנספורמציה דרמטית והפכה לאחד האייקונים העירוניים החדשים של הו צ'י מין סיטי. מאזור כמעט לא מפותח, היא הפכה בהדרגה למוקד שוק הנדל"ן היוקרתי, ואף נחשבת לאזור שעוקף את פו מיי הונג מבחינת מעמד ורמת מחירים בפלח היוקרה.

מחירי הנדל"ן בטו ת'ים עולים כבר עשור.

כאשר אושרה לראשונה תוכנית האב לאזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם בשנת 1996, רבים עדיין ראו בה אזור נפרד מהליבה העירונית הקיימת. עד שנת 2005 תוקנה התוכנית, וסדרה של פרויקטים תשתיתיים כמו מנהרת נהר סייגון, שדרות מאי צ'י טו וגשר ת'ו ת'יאם 1 הופיעו בזה אחר זה, והחלו לשנות את התפיסות לגבי חצי האי הזה.

עם זאת, רק בסביבות שנת 2015 החל אזור עירוני זה באמת לקבל צורה, עם הפרויקטים הראשונים שהניחו את היסודות למרכז עירוני מודרני.

השלבים הראשונים של אזור סאלה העירוני היו הפרויקט שהצית את גל הפיתוח בטה'יאם. אחריו הגיעו אמפייר סיטי, שהושקה בשנת 2015, ומטרופול, שהופיעה בשנת 2018, ומשכה אליו שורה של יזמי נדל"ן גדולים.

השלבים הראשונים של אזור סאלה העירוני סימנו את תחילתו של גל של פיתוח נדל"ן בטה'יאם. צילום: קווין דאן.

בשיחה עם Tri Thuc - Znews, גב' לה טי הוין טראנג, מנכ"לית JLL וייטנאם, ציינה כי התקופה שבין 2015 ל-2018 נחשבת לשלב העיצובי של שוק הנדל"ן בטו ת'יאם.

פרויקטים חלוציים כמו סאלה של דאי קוואנג מין רשמו מחירי דירות של כ-56-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. באותה תקופה, מחיר זה נחשב גבוה מאוד בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, אך השוק ספג אותו במהירות הודות לציפיות לעתיד חצי האי הזה.

לא רק דירות, אלא גם מגזר הבתים הנמוכים קובע במהירות רמת מחירים חדשה. לדברי גב' טראנג, בתים טוריים ווילות רבים בכבישים ראשיים בסאלה משכו בעבר תשומת לב כאשר הגיעו לכ-200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר של קרקע - מחיר שנראה לעתים רחוקות ברובע 2 הישן לפני עשור.

התקופה שבין 2019 ל-2022 סימנה טרנספורמציה משמעותית יותר, כאשר יזמים רבים השיקו מוצרים חדשים ומיצבו את עצמם בפלח השוק של נדל"ן היוקרתי, מה שהכניס את Thu Thiem למרוץ הנדל"ן היוקרתי.

בעוד שמחירי הדירות בתו ת'ים היו בתחילה רק כמה עשרות מיליוני דונג וייט למ"ר, עד 2019-2022, פרויקטים רבים על גדות הנהר רשמו מחירי שוק ראשוני שהגיעו ל-160-170 מיליון דונג וייט למ"ר.
גב' לה ת'י הויין טראנג, המנהלת הכללית של JLL Vietnam

נוכחותם של שמות גדולים כמו SonKim Land, GS E&C ו-Keppel Land סייעה למצב מחדש את השוק כולו. פרויקטים ב-Thu Thiem המתמקדים בתקנים בינלאומיים העלו את המחירים פי 2-3 בהשוואה לשלב הראשוני.

"בעוד שמחירי הדירות היו רק כמה עשרות מיליוני דונג וייטנאמי/מ"ר בשלב הראשוני, עד לתקופה שבין 2019 ל-2022, פרויקטים רבים על גדות הנהר רשמו מחירי שוק ראשוני שהגיעו ל-160-170 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר", ציטטה גב' טראנג נתונים סטטיסטיים של JLL.

לאחר שגשר בה סון נפתח לתנועה בשנת 2022, מחירי הנדל"ן בטו ת'יאם המשיכו לעלות לגבהים חדשים. הגשר הוא לא רק פרויקט תחבורה אלא גם "דחיפה פסיכולוגית", המסייעת לטו ת'יאם להתחבר ישירות לרובע העסקים המרכזי הקיים של הו צ'י מין סיטי.

גשר בה סון, שנפתח לתנועה בשנת 2022, לא היה רק פרויקט תחבורה אלא גם הפך ל"דחיפה פסיכולוגית" שדחפה את מחירי הנדל"ן בטו ת'יאם לגבהים חדשים. צילום: קווין דאן.

עד 2025-2026, שוק הנדל"ן של Thu Thiem ייכנס רשמית לשלב היוקרה האולטרה-יוקרתי. על פי JLL, מחיר המכירה החוזרת של דירות רבות על גדות הנהר הגיע ל-180-200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, רמה המתקרבת לרמת המחירים של אזורים עירוניים יוקרתיים רבים בדרום מזרח אסיה. חלק מהנכסים יוצאי הדופן אף חורגים מסף זה.

מחירי הנדל"ן בטו ת'ים צפויים להמשיך לעלות.

מר דיוויד ג'קסון, המנהל הכללי של Avison Young Vietnam, ציין גם כי מחירי הנדל"ן בטו ת'יאם צפויים לעלות בחדות במהלך התקופה 2015-2025 הודות למספר גורמים מהותיים כגון קרבתה למרכז הישן של מחוז 1, היצע קרקעות דל, תשתיות מסונכרנות והכוונה להפוך למרכז הפיננסי החדש של הו צ'י מין סיטי.

לדבריו, בניגוד למרכז העיר הישן, טו ת'יאם מתוכנן בקפידה עם צפיפות בנייה נמוכה, מערכת תחבורה רחבה ומרחב נרחב לפיתוח של שירותים בקנה מידה גדול כמו פארקים, כיכרות ומרחבים קהילתיים. בינתיים, רובע 1 הישן נכנס כעת לשלב פיתוח כמעט שלם, כך שהפוטנציאל לעליות מחירים עתידיות צפוי להיות איטי יותר.

גב' לה טי הויאן טראנג אף רמזה שת'ו ת'יאם ביסס את עצמו כעת כ"מרכז חדש", המתחרה ישירות ברובע 1 הישן ועוקף אזורים יוקרתיים רבים אחרים של העיר.

מלבד היתרונות בתכנון, לדברי גב' טראנג, הקישוריות מטה'ו ת'יאם לשוק בן טאן דרך מנהרת ט'ו ת'יאם או גשר בה סון מהירה אף יותר מאשר באזורים מסוימים בפרברי רובע 1 הישנים. זה צמצם את פער המחירים בין שני האזורים.

כאשר השוותה אותה לחלק הדרומי של הו צ'י מין סיטי, היא טענה שפו מיי הונג ממלאת כיום תפקיד של אזור עירוני יציב המשרת את צורכי הדיור האמיתיים של משפחות, בעוד שת'ו ת'יאם מתגלה כמרכז חדש בעל משיכה רבה מבחינת צמיחת ערך הנכסים ויכולת למשוך הון להשקעה לטווח ארוך.

פו מיי הונג ממלאת כיום את תפקידה של אזור עירוני יציב המשרת את צורכי הדיור האמיתיים של משפחות. צילום: קווין דאן.

לכן, למרות שמחירי הנדל"ן בטו ת'ים עלו בחדות במהלך התקופה 2015-2025, עם קצב צמיחה ממוצע של כ-20.4% לשנה לדירות ו-23% לשנה לבתים נמוכים, מר דיוויד סבור כי אזור זה עדיין נמצא בתהליך של שינוי מאזור עירוני חדש לשלב מפותח יותר.

מומחה בחברת Avison Young מעריך כי ל-Thu Thiem עדיין יש פוטנציאל משמעותי לעליית מחירים הודות להמשך השקעות חזקות בתשתיות, בניינים איקוניים ומתקנים יוקרתיים. לדבריו, אזור זה הופך בהדרגה למוביל בקביעת רמת המחירים של נדל"ן יוקרה בהו צ'י מין סיטי.

בינתיים, פו מיי הונג צפויה להמשיך לשמור על האטרקטיביות שלה הודות לתכנון מקיף ולאיכות חיים מוכחת, אך אזור זה נכנס לשלב הבשלות של מחזור הפיתוח שלו, כך שהפוטנציאל לעליות מחירים מוערך כנמוך משמעותית.

"ההבדל בביקוש לנכסים בטו ת'יאם טמון במיקומו העתידי. בעוד שתאו דיאן או פו מיי הונג אטרקטיביים בשל סביבת המגורים המבוססת שלהם, טו ת'יאם מושך קונים בציפייה להפוך למרכז פיננסי חדש ולאייקון עירוני של הו צ'י מין סיטי בטווח הארוך", אמר דיוויד.

בהתחשב ברמות המחירים עד 2025, הוא סבור שת'ו ת'יאם יצר פער משמעותי בהשוואה לתאו דין ופו מיי הונג, תוך צמצום משמעותי של הפער עם מחוז 1 הישן.

למעשה, על פי סקר של Tri Thuc-Znews , מחירי הדירות בפו מיי הונג נעים כיום בין 80 ל-150 מיליון דונג וייט למ"ר, תלוי באזור, עם עלייה ממוצעת של כ-10% בשנה. פרויקטים חדשים כמו The Regency בפו מיי הונג נמכרים כעת במחירים של כ-170-180 מיליון דונג וייט למ"ר. בינתיים, פרויקטים חדשים רבים בטו ת'יאם עברו בהרבה את רף 200 מיליון דונג וייט למ"ר.

מר דיוויד צופה כי מעתה ועד שנת 2030, ת'ו ת'יאם ייכנס לשלב "השלמה פונקציונלית עירונית", כאשר סדרה של רכיבים חשובים כגון גשר ת'ו ת'יאם 3 ו-4, גשר להולכי רגל, קו המטרו בן טאן - ת'ו ת'יאם, הכיכר המרכזית, המרכז הפיננסי הבינלאומי ופרויקטים גדולים של נדל"ן יפעלו בו זמנית.

באותו זמן, מחירי הנדל"ן לא יושפעו עוד אך ורק מציפיות, אלא מתזרים מזומנים בפועל, ביקוש אמיתי מצד עסקים, אנשי מקצוע ופעילויות כלכליות בעלות ערך גבוה. לדבריו, לאחר תקופת 2026-2030, כאשר תושלם המערכת האקולוגית של רובע העסקים המרכזי החדש, ת'ו ת'יאם עשוי להיכנס למחזור צמיחה חדש עם רמות מחירים המסוגלות לעלות על הממוצע במחוז 1 בכמה פלחי יוקרה.

למרות תחזיות לעליות מחירים מתמשכות, מומחים מאמינים כי הנזילות באזור תישאר חיובית הודות לכך שקהל הלקוחות העיקרי הוא משקיעים לטווח ארוך הרואים בנדל"ן במרכז נכס מקלט בטוח בסביבה כלכלית תנודתית.

"הביקוש לנדל"ן בחצי האי הזה אינו נובע רק מצבירת נכסים, אלא גם מקשר לפילוסופיית סגנון חיים שמעדיפה חוויות וקישוריות ישירה למרכז הפיננסי הבינלאומי העתידי. זה יוצר פלח שוק סלקטיבי ביותר, שמטרתו לעמוד בסטנדרטים של עיר מודרנית ברמה אזורית", הוסיפה גב' טראנג.

מקור: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html