מחירי ההתחלה נמוכים מדי, מה שיוצר הזדמנויות ל"רווחים" במכירות פומביות של קרקעות.

[מודעה_1]

על פי דיווח של Batdongsan.com.vn, שוק הנדל"ן בששת החודשים הראשונים של 2024 רשם פריחה כאשר הנדל"ן דורג במקום הראשון מבחינת תשואת ההשקעה, ועבר גם זהב וגם מניות.

השפעת השוק תיעדה את המגמה המתמשכת של מעבר לאזורים פרבריים, שבהם מגרשים הפכו בהדרגה לפלח שוק אטרקטיבי עבור קונים.

חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן, אשר יושמו מוקדם החל מ-1 באוגוסט, צפויים לסייע לשוק הנדל"ן לשגשג עם התאמות חיוביות.

עם זאת, במציאות, בימים הראשונים ליישום החוק החדש, שוק הנדל"ן התחמם מיד כמו סיר אש כאשר חלה עלייה פתאומית במחירים בכמה מכירות פומביות של קרקעות בפרברים.

ממחיר התחלתי של כמה מיליוני דונג וייטנאמי בלבד למטר רבוע, קרקעות בפרברי האנוי מוצעות למכירה פומבית תמורת מאות מיליוני דונג וייטנאמי למטר רבוע, אם כי אנשים רבים רואים בהן מחיר לא יוצא דופן מבחינת תשתיות, תנועה ופוטנציאל רווח איטי.

המחיר ההתחלתי הוא המקור?

עורך הדין דאנג ואן קואנג ממשרד עורכי הדין צ'ין פאפ, לשכת עורכי הדין של האנוי, שיתף פעולה בנושא זה ואמר כי עקב השינויים המתמשכים במחירי הזהב, שוק המניות האיטי, פעילות עסקית המושפעת משרשרת האספקה ותנודות בשוק העולמי , נדל"ן עדיין הוא הבחירה המועדפת על משקיעים כמקום מבטחים לתזרים מזומנים.

לדברי מר קואנג, החוקים הנוגעים לנדל"ן שנכנסו לתוקף באופן חלקי החל מ-1 באוגוסט 2024 קובעים כי יחידים ועסקים אינם רשאים לקנות קרקעות, לחלק מגרשים או למכור קרקעות; רק המדינה רשאית לחלק מגרשים ולארגן מכרזים.

זה יוצר מחסור בהיצע, ומשפיע על הפסיכולוגיה של הלקוחות והמשקיעים, שיתמקדו במידה רבה במכירות פומביות של קרקעות כמו זו האחרונה.

בנוסף, עורך הדין אמר שהסיבה למחירי הקרקעות הגבוהים נובעת מעקרון המכרז לפיו מי שישלם את המחיר הגבוה ביותר יזכה במכרז.

בינתיים, המכירה הפומבית של חלקות האדמה הנ"ל משכה את תשומת ליבם של אלפי אנשים שנרשמו והשתתפו ישירות במכירה הפומבית. "זה מוכיח שיש הרבה אנשים שמתעניינים, עם כל כך הרבה אנשים, בהחלט ייתכן שהמחיר יעלה", ניתח מר קואנג.

בנוסף, עורך הדין דאנג ואן קואנג העלה גם טענה אפשרית ש"עד כה הרשויות לא הגיעו למסקנה" בנוגע למצב של אינפלציה במחירי הקרקע במטרה לתמרן את שוק הנדל"ן על ידי אנשים פרטיים או ארגונים.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *עורך דין Dang Van Cuong - Chinh Phap משרד עורכי דין, לשכת עורכי הדין בהאנוי.*

עורך הדין דאנג ואן קואנג אמר שחלק מהאשמה במצב הנ"ל נובע מקביעת מחיר ההתחלה נמוך מדי למכירה הפומבית.

בעבר, מחיר הפתיחה למכירה הפומבית התבסס על המחיר שניתן על ידי המועצה המייעצת. עם זאת, על פי צו מס' 12 שיצא בפברואר 2024, מחיר הפתיחה ייקבע על ידי היישוב על סמך מחירון הקרקע כפול המקדם.

"נכון לעכשיו, זוהי תקופת המעבר של יישום מסמכי חוק המקרקעין החדשים משנת 2023 שנכנסו לתוקף באופן חלקי בלבד, ורובם לא ייכנסו לתוקף במלואם עד ה-1 בינואר 2025."

"לפיכך, הבעיה היא שהתקנה על ביטול מסגרת מחירי הקרקעות טרם נכנסה לתוקף, כך שהתקנה על טבלת מחירי הקרקעות הישנה תחול עד סוף השנה. לכן, נוסחת החישוב עדיין מבוססת על טבלת מחירי הקרקעות הישנה כפול מקדם K כדי לקבל את מחיר ההתחלה, מה שגורם למחיר זה להיות נמוך", אמר עורך הדין קואנג.

עם זאת, מר צ'ונג הדגיש גם כי הוצאת תקנות הצו הממשלתי לא הייתה שגויה, אך בנקודת זמן זו של צומת, המסמכים טרם נכנסו לתוקף באופן סינכרוני, מה שהוביל לסיפור לפיו רשימת מחירי הקרקעות החדשה לא נקבעה, ולכן התרחש המצב הנ"ל.

ממחיר ההתחלה הנמוך, משקיעים יצטרכו להפקיד רק סכום כסף קטן מאוד, מה שממשיך לגרום לסיכון של ניצול נקודה זו עבור חלק מהארגונים המשתתפים במכירה הפומבית כדי לדחוף את המחיר הרצוי, לנצל יתרון אישי ואז לבטל את ההפקדה.

בינתיים, יש סיפור לפיו חוק מכירות פומביות של נכסים לא ייכנס לתוקף עד תחילת 2025, ובכך יטפל בחומרה במקרים של ביטול פיקדון על ידי איסור השתתפות במכירות פומביות מ-6 חודשים ל-5 שנים.

נכון לעכשיו, התקנות בנוגע לטיפול במשתתפי מכירות פומביות הנוטשים את פיקדונותיהם עדיין אדמיניסטרטיביות מדי, חסרות הרתעה וטיפול יסודי, ולכן אנשים או ארגונים רבים ניצלו פרצה זו כדי לשבש את השוק.

לא צריך לגבות את כל הכנסות התקציב באמצעות מכרזים של קרקעות

עורך הדין וו נגוק באנג - סגן מנהל משרד עורכי הדין גלקסי בלשכת עורכי הדין של האנוי - הביע את דעתו על מכירות פומביות של קרקעות בליל הלילה ואמר כי למרות שאינה פומבית, המכירה הפומבית ללא הגבלה על סבבים בליל הלילה לקביעת המחיר הסופי עשויה להיות תקדים ולא הפעם הראשונה.

היתרון של צורת מכרז זו הוא שהיא תביא לתקציב סכום הכנסה גדול וכמעט "פתאומי" משום שהמחיר עולה באופן מזעזע בכל סבב, והמחיר הסופי מאפשר למדינה להכניס מאות מיליארדי דונג בכל מכרז.

מצד שני, זה יעזור להשלים את התקציב באמצעות מכרזים שיבטיחו עמידה בכל התקנות החוקיות.

עם זאת, להיפך, עורך הדין וו נגוק באנג אמר כי "ההשלכות של מכירת קרקע במחיר גבוה מדי הן חמורות יותר מהתועלות הכלכליות שהיא מביאה".

במקביל, עורך הדין אישר גם כי ארגוני מכירות פומביות הקרקע במכירות הפומביות האחרונות עמדו לחלוטין בהוראות החוק, אך האם למשתתפי המכירה הפומבית הייתה רוח של כיבוד החוק או לא, זה סיפור אחר, עלינו להמתין למסקנות סוכנות החקירה.

"אם משתתפי המכירה הפומבית נמצאים במצב של 'צוות כחול, צוות אדום' למען רווח אישי, השתתפות במכירה הפומבית במטרה לתמרן את השוק תגרום לתוצאות ארוכות טווח, שתגרום לדחיפת מחירי הקרקעות באזור זה ל"בועת נדל"ן". פתרון בעיה זו יהיה קשה פי כמה מהתועלות מהתקציב שייגבה בטווח הקצר", ניתח מר באנג.

עורך הדין דאנג ואן קואנג, שחולק את אותה דעה, שיתף כי המדינה אינה צריכה לגבות את כל הקרקע במכרזים של קרקעות.

"כי אם המחיר גבוה, המדינה תרוויח מיד סכום כסף מעט גבוה יותר, אבל אז הקרקע תנטוש וספקולנטים ינפחו את המחיר, כך שהקרקע לא תופעל או תנוצל, למרות שמדובר במשאב יקר ערך, ההשלכות יהיו חמורות הרבה יותר", אמר עורך הדין.

יש להשעות זמנית את מכירות הפומביות של הקרקעות ולוודא שמחירי הקרקע יהיו קרובים יותר למחירי השוק.

בהתאם לכך, כדי למנוע הישנות של מקרים דומים של קדחת קרקעות במכירות פומביות, אמר עורך הדין דאנג ואן קואנג כי השעיה זמנית של מכירות פומביות קרקעות לצורך ביצוע בדיקות היא סבירה לחלוטין.

במיוחד בהקשר של החוקים השזורים אך עדיין לא מסונכרנים, "שונו לחלוטין", עדיין קיימות פרצות רבות עבור יחידים או ארגונים בעלי כוונות רעות לנצל לטובת רווח אישי.

בנוסף, מר צ'ונג הציע גם תוכנית לבחינה מהירה של שיטת חישוב מחירי ההתחלה במכרזים, ובכך להאיץ את תהליך השלמת רשימות מחירי הקרקעות הקרובות למחירי השוק.